【热点】万科进军PPP,民资现身轨道交通

2016年6月12日，在深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，深圳地铁集团、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞轨道交通有限公司、中轨集团等单位分别签署了四份备忘录，就加强深圳地铁与万科在深圳地铁四期轨网上的战略合作，共同探索城市轨道建设PPP新模式，推广“轨道+物业”模式达成共识。

此次论坛上，与会各方对基于“轨道+物业”的轨道交通PPP模式给予了高度期待。深圳地铁集团表示“未来继续积极探索‘PPP +TOD’模式，引入有实力的投资和建设企业，参与地铁建设和物业开发；继续全力以赴推进‘地铁+万科’战略合作，有效发挥地铁集团专注轨道交通建设运营，万科专注城市配套服务的优势”。万科集团董事会主席王石亦表示“深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆；双方共同打造的‘轨道+物业’模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。”

各方签署的合作备忘录也一致表示，将按照“资源共享、优势互补、平等互利、市场主导”的原则，建立和巩固战略合作关系，实现强强联合，共同探索PPP新模式。

PPP模式全称为政府与社会资本的合作模式，是国际上公认的市场参与公共资源配置最有效的途径之一。

我国在上世纪80年代首次引入PPP模式建设项目，迄今已有30多年历史，但此前试点、推广力度相对有限。2013年以来，在国务院和各大部委的合力推动下，PPP相关政策密集出台。2014年国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》提出“为了加强政府性债务管理，推广使用政府与社会资本合作模式，鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营”。在引入社会资本、缓解政府债务负担、激励管理运营创新政策的背景下，国内PPP模式迎来新一轮发展高峰。

根据国家新型城镇化规划，2020年我国常住人口城镇化率目标为60%左右，未来五年仍需大规模的投资建设公共基础设施。作为城市最重要的基础设施，轨道交通行业在这一轮PPP建设热潮中也迎来巨大的发展机遇。

目前，我国已经成为世界发展城市轨道交通速度最快、规模最大的国家。据统计，截止2014 年，我国已投入运营的轨道交通线路中，地铁运营长度达到2418公里。预计到2020年，我国地铁运营线路长度将达到6000公里以上。

单靠传统的以政府财政投入为主的方式显然已经难以支持如此大量的轨道交通建设需求。打破行业准入限制，引入民间资本，通过建立市场化的融资、建设和运营模式，激发经济活力和创造力，已经势在必行。2014年以来，财政部先后公布的两批PPP示范项目中，轨道交通建设由于项目体量大，拉动投资的效果明显，成为PPP模式发力的主要方向之一。

在探索新型轨道交通投融资模式方面，深圳地铁集团已经走在全国前列。

在此次论坛上，深圳地铁集团总经理肖民表示，从二期工程开始，深圳地铁就主动探索“轨道 +物业”的发展模式，并且获得了市政府的支持。到了三期工程，政府对地铁的投融资模式做出了调整，资本金由原来的财政拨款，转为土地作价出资。三期工程7、9、11号线的工可研报国家发改委审批，出资方式已明确为土地作价出资，这标志着深圳地铁成为国内第一个，也可能是目前唯一的被认可实施“轨道+ 物业”模式的地铁公司。

“轨道+物业”模式能够最大程度的将地铁建设和周边物业开发紧密联系在一起，通过不同业务模式的有效结合，形成共赢，地铁的开发提升了周边土地的价值，而沿线的地产、物业开发反过来又能有力支撑地铁本身的运营。

地铁物业与普通的物业有明显的区别，在开发时需要考虑地上地下一体化规划和设计，与地铁建设时序的匹配，以及施工的安全性等等问题。

对于深圳地铁而言，轨道交通及上盖物业开发只有遵循规划设计一体化和物业管理一体化的理念，协调建设开发时序，力争同步设计、同步建设，才能最大化的提升项目价值。万科是国内最有实力的房地产开发企业，拥有30年多的专业开发经验和强大的品牌号召力，和万科开展全面战略合作，一方面有助于引入社会资本，另一方面，也可以充分利用万科的物业开发和运营管理经营，使土地价值得到最充分的体现。

对于万科而言，与深圳地铁合作的意义并不仅仅在于获得几块土地，更重要的是，以“轨道+物业”为切入点，万科成功的抓住了参与新一轮城镇化发展的契机。

轨道交通既是城市的交通动脉，也是决定城市发展的战略选择。近年来，人口规模的快速膨胀，已经给核心城市带来日益沉重的土地、能源、交通、环境等资源压力，以轨道交通为导向引领城市发展的TOD理念，已经成为一二线城市转型的最优选择。

TOD(Transit-Oriented-Development) 最早由美国新城市主义代表人物彼得·卡尔索普提出，是一种新的土地利用模式，强调以公共交通为核心，在紧凑的土地上为多种层次的人群提供多样性的服务。具体到轨道交通项目上，轨道+ 物业就是TOD的代表模式。

目前中国内地共有40个城市224条城轨正在建设中，另有14个新增城市的19条城轨正在规划中。长远来看，无论从轨道交通建设可持续发展的角度，还是从城市土地资源集约利用的角度，轨道 物业都将成为全国一二线城市的最优选择。而未来5-10年，将是TOD城市发展模式的重要机遇期。

深圳地铁是国内最市场化、也是最具有跨地域扩张实力的轨道建设运营商，可以预见，万科和深圳地铁的合作，将不仅仅只限于深圳。和东莞轨道、重庆交投的合作，已经充分体现了深圳地铁和万科在对外复制输出管理运营模式上的潜力。通过联合深圳地铁集团，万科一方面将有望突破土地资源的瓶颈，另一方面，也将通过TOD综合开发实现向城市配套服务商的转型，在未来的城镇化发展中占据新的制高点。