【市场测试】高密市社会福利优抚救助中心PPP项目诚邀社会资本进行市场测试

高密市社会福利优抚救助中心PPP项目市场测试方案

一、说 明

致潜在社会资本:

经高密市人民政府批准，采用政府和社会资本合作（PPP）模式实施高密市社会福利优抚救助中心PPP项目（以下简称“本项目”），并授权高密市民政局作为本项目实施机构，授权高密市城市建设投资集团有限公司担任政府出资人代表。为进一步加快本项目的实施进度，保证本项目获得社会资本的充分响应，特邀请潜在社会资本进行市场测试：

声明：

1、本次市场测试并非正式采购程序的组成部分，不作为政府方的任何承诺。

2、本次市场测试主要是对方案有关运作模式进行论证，在方案正式定稿之前有可能做修改，对各方均不具有约束力。

3、无论潜在社会资本是否参加市场测试，在后续招采环节将得到同等的对待。

4、若社会资本提供的反馈意见涉及到商业机密内容，政府方可安排专门沟通。

请潜在社会资本在2017年 5 月 19 日上午9:00之前以PDF格式将相关测试内容发送至下列指定邮箱：

联系方式：崔林杰18563967778

高 斌18354205640

联系邮箱：[email protected]

青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司

2017年5月9日

二、项目简介

（一）项目规模和建设内容

该项目规划用地面积65747m2，总建筑面积86475.14m2，其中地上建筑面积85219.69m2（组团一建筑面积16582.05m2，组团二建筑面积23270.93m2，组团三建筑面积15925.91m2，组团四建筑面积29363.28m2，配套公建建筑面积77.52m2），地下建筑面积1255.45m2。项目分为两期进行，其中一期工程包括组团一，组团二以及组团四，约7万平方米；二期工程为组团三，约1.6万平方米。

项目将配套建设敬老院、优抚中心、军休中心、康复中心（医疗运作）、社会福利中心、救助中心、救灾仓库等，共建设17栋单体楼，设计总床位2021个（其中医疗床位126个）。

（二）项目建设地点

项目位于高密市夏庄镇张家官庄社区南侧，东起龙潭西路，南起高周路，西起园区纵一路，北起园区横二路。该地块地势平坦，地域开阔，环境优美，基础设施配套齐全，适宜该项目的建设。

（三）项目投资和资金筹措

1、项目总投资情况

项目可研批复总投资约3亿元，其中建筑工程费23101.3万元，设备材料购置费3156.5万元，安装费157.8万元，工程建设其他费2155.9万元，预备费1428.5万元。

2、投资结构

（1）本项目已发生费用约19563.22万元。其中，土地费、前期咨询费等合计2996.22万元（其中已支付2185.05万元、未支付811.17万）；一期主体工程签约额16567万元。

市财政已付款10645.53万元（含城投拨付的4210万元）、已施工未支付工程款4832万元、未支付前期费用（前期设计费、土地款、电梯、太阳能的欠款）811.17万元及已签约未施工部分工程款3274.52万元。

（2）基于本项目未来的收入状况，参照市场同类标准，本项目需由中选社会资本成立项目公司，投入约20354.47万元，包括两部分，第一部分为新建部分投入约10436.78万元，包括一期剩余投资额和二期投资；第二部分为欠款及政府已投入约9917.69万元，包括前期设计费、土地款、电梯、太阳能的欠款811.17万元、已施工未支付工程款4832万元、已签约未施工部分工程款3274.52万元、市财政投入1000万元。具体金额以政府方或政府方委托的第三方中介机构出具的审计报告为准。

（3）无需项目公司置换费用约9645.53万元，包括福彩公益金、优抚专款，军休专款等民政专项资金约5435.53万元以及城投拨付的4210万元。

3、需社会资本投资组成

本项目需项目公司总投入约20354.47万元，包括欠款及政府已投入约9917.69万元和新建部分投资约10436.78万元。

备注：本方案后文所称项目投资指项目公司对本项目的投资即20354.47万元。具体以审计报告的审定值为准。

4、资金筹措

本项目投资约20354.47万元，其中资本金6000万元，其余资金可采用银行贷款、股东借款、基金等方式进行筹措。由项目公司自主完成融资。

（四）建设进程及项目现状

1、项目采购进度

本项目办理前期基建手续需委托的相关第三方中介服务机构如工程咨询机构、规划设计单位、环评单位等的采购及委托工作已完成。项目一期工程的设计、造价、施工、监理、材料及设备招标等已完成；二期的相关招采工作还未开始。

社会资本方的采购工作尚未开展，拟采用资格预审、竞争性磋商方式选择社会资本方。

2、施工界面管理

工程项目界面管理包括组织界面、合同界面和实体界面三部分。

本项目在实施计划上分两期实施，一期工程包括组团一、组团二以及组团四，约7万平方米；二期工程为组团三，约1.6万平方米。

在施工单位组织方面采用工程总承包制，发包人为高密市民政局、高密市城市建设投资集团有限公司。一期工程的三个组团分别通过招标方式选择施工单位，工程承包范围包括图纸范围内土建、安装、装饰等所有施工内容，一期工程未完工部分继续履行原合同，由原施工方承担。

一期室外绿化、基础设施配套工程以及二期工程均未开展，由项目公司负责实施建设。项目公司可通过公开招标方式或其他方式确定具有相应资质的施工承包商承担施工工作，须满足相关法律法规。

（五）上级奖补资金

1、一次性建设补助

（1）一期工程的一次性建设补助已投入本项目，无需中选社会资本置换；

（2）根据《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政发〔2014〕11号），二期工程每张床位可补助5500元，二期工程约569张，则可获得一次性建设补助312.95万元。

2、运营补贴

根据《山东省人民政府办公厅关于印发山东省养老服务业转型升级实施方案的通知》（鲁政办字〔2016〕22号），按实际入住的自理、半自理和不能自理老年人数量，省财政分别给予每人每年600元、1200元和2400元的运营补助，连补3年。

本项目养老床位约1895张，自理、半自理和不能自理老人数量按2:4:4测算，若满负荷运营，本项目每年可获得295.6万元补助，连补三年。

三、测试内容

（一）项目运作基本思路

本项目拟采用BOT（建设—运营—移交）运作方式。

高密市政府授权高密市民政局作为本项目的实施机构与中选社会资本签订《PPP项目合同》，授权政府出资人代表高密市城市建设投资集团有限公司与中选社会资本在高密市共同注册成立项目公司（SPV）。

项目公司（SPV）成立后，独立注册成立非营利性养老机构。

合作期内，项目公司负责投融资、建设及运营维护工作。项目公司注册的非营利性养老机构负责项目的养老运营工作；医疗部分可由项目公司自行成立护理院负责。

合作期满，项目公司将项目设施和相关权益全部无偿移交给实施机构或政府指定机构。

社会资本的意见和建议                                   。

（二）项目合作期限

本项目合作期限暂定为25年。一期工程中已签约部分的施工、一期室外绿化、基础配套设施建设的开竣工日期暂定为2017年6月—2017年12月。二期工程工期1年，在2017年—2019年时间段内完成。

运营期是指项目竣工验收合格之日的次日起至项目合作期满。本项目一期、二期分别进入运营期，同步移交，一期运营期为24年。

社会资本的意见和建议                                   。

（三）项目运营方案

本项目采用1+N模式。运营期内，养老服务由项目公司成立的非营利性养老机构负责，医疗部分由项目公司自行成立护理院负责；相关配套服务工作由项目公司负责。相关配套服务主要包括设施维护、物业管理等服务，同时项目公司可适度开展健康咨询服务，开发创新服务如研发养老服务金融产品、老年用品等。

1、项目的收益性运营内容：主要包括养老服务、医疗服务、健康咨询服务，以及适度开发的如研发养老服务金融产品、老年用品等服务。

（1）养老服务。项目建成后将高密市各镇街区的五保老人、孤老优抚对象等集中供养，床位暂定800个，由政府购买服务；剩余床位面向社会自主化运营，为社会上的老年人提供有偿养护服务。

各镇街区原敬老院房屋、设施设备等资产由所属镇街区按相关程序自行处置，收益归各镇街区所有。

（2）医疗服务。本项目康复中心用于医疗服务，可提供126个床位。收入包括门诊收入和住院收入两部分。门诊收入包括：挂号收入、化验检查收入和药品收入等；住院收入包括化验检查收入、治疗收入、药品及卫生材料收入、床位收入等。

（3）健康咨询服务。项目公司可以成立心理健康咨询室和老年健康问诊室为入住的老人提供咨询服务，并可从中获取部分收益。

（4）项目公司可以根据老人实际需求和运营情况，在政府方书面同意的情况下，酌情适度开发的创新服务如研发养老服务金融产品、老年用品等，并从中获取一定收益。

2、本项目无收益服务：主要包括项目的设施维护、设备维修和物业管理等。

（1）项目的设施维护、设备维修。该部分基本无收益，项目公司根据自身的实际情况进行医疗养老设施的维修更换，保证项目能够正常运营。

（2）项目的物业管理。项目公司对本项目的建筑物、设施设备、场所场地、卫生保洁进行管理。

社会资本的意见和建议                                   。

（四）政府方已投入部分的处理方案

1、项目约定已签署的原施工合同关系不变、施工单位不变、已完成的造价部分不变。

2、手续交接方案

项目公司成立后，政府方可向项目公司提供已完成的前期立项手续及施工图设计以办理后续相关手续，原手续主体不发生变更。二期工程的相关手续正在办理，批复主体不发生变更。

3、已投入费用的处理方案

（1）政府方因办理项目前期相关手续，委托设计、咨询、监理等第三方专业机构，土地征收，项目前期配套投入及一期工程的建设等，已发生费用约19563.22万元。

（2）本项目需社会资本支付欠款及政府投入费用约9917.69万元；无需社会资本置换的费用约9645.53万元。

（3）具体置换费用由实施机构委托市审计局或第三方评估机构进行审计或评估，最终以审定值或评估值为准。

（4）该笔置换费用由社会资本最迟于项目公司成立后3个月内到位。由项目公司直接打入财政局、PPP中心的监管账户并统筹安排该笔资金的使用。

社会资本的意见和建议                                   。

（五）项目公司股权情况

政府出资人代表与中选社会资本共同成立项目公司（SPV）。

项目公司注册资本为6000万元，由中选的社会资本方以货币方式出资5000万元，占项目公司83.3%的股权；政府出资人代表（高密市城市建设投资集团有限公司）以货币方式出资1000万元，占项目公司16.7%股权。政府方参与项目公司分红。

社会资本的意见和建议                                   。

（六）资本金到位时间

项目公司资本金为6000万元。由中选的社会资本方以货币方式出资5000万元，该部分资金须于项目公司成立2个月内到位，优先用于支付项目欠款及政府已投入费用部分；政府出资人代表（高密市城市建设投资集团有限公司）以货币方式出资1000万元。

社会资本的意见和建议                                   。

（七）回报机制

1、本项目采用“可行性缺口补助”的回报机制。

2、运营期内，项目公司通过政府购买服务的补贴、自营养老收入、医院运营收入、健康咨询服务等收入来获取收益。

3、因政府购买服务补贴和经营收入不足以满足项目公司成本回收和合理回报，财政年度给予缺口补助。财政缺口年度补贴最大值按成交补贴值计取，合作期内不予调整。

社会资本的意见和建议                                   。

（八）政府补贴测算

1、政府购买服务支出

（1）项目建成后将高密市各镇街区的五保老人、孤老优抚对象等集中供养，负责安置800人，按照实际入住情况由政府购买服务。

（2）费用按照运营期第一年8000元/人/年标准付费，后续逐年递增200元/人/年。

其中8000元/人/年的组成为：一部分为现行政策补贴标准为5600元/人/年（该政策补贴由省、市及镇街区按照2:4:4的比例负担），第二部分为差额2400元/人/年，由市级财政负担。

（3）五保老人、孤老优抚对象政策补贴标准按照运营期当年相关政策文件执行。

（4）无论政策补贴标准（5600元/人/年部分）是否发生变化，核算当年补贴额度根据200元/人/年增幅保持不变（即由市级财政负担部分相应调整）。

（5）若政府所需五保老人的床位需求增加，具体可提供床位数量和床位费由实施机构与项目公司双方协商确定。

2、财政可行性缺口补助

因政府购买服务、市场运作的经营收入不足以满足项目公司成本回收和合理回报，财政年度给予缺口补贴。根据项目测算计算出财政年度补贴最大值（经测算得补贴最大值为220万元），并作为竞标因素之一。

社会资本的意见和建议                                   。

（九）招采方式

本项目拟采用资格预审、竞争性磋商采购方式选择社会资本方。建安下浮率（下限5%）、财政缺口年度补贴最大值（上限220万元/年）作为竞标报价指标。

社会资本的意见和建议                                   。

（十）PPP项目业绩及资质

1、请潜在社会资本简单列举自2013年1月1日起至今在中国境内具有投资和/或建设和/或运营类似本项目的业绩，包括项目业主名称及联系人、项目名称、签署《项目合同》的时间、项目期限、主要内容等。

2、请社会资本说明本身具有各种资质的情况，并将扫描件作为附件与测试方案一起发送。

3、请社会资本说明自身实力的其他相关情况，如注册资本金、总资产、负债率等相关情况。

（十一）潜在社会资本的其他建议和意见

社会资本的意见和建议                                   。