【智库解读】特色小镇、田园综合体的核心问题,钱从哪里来?如何盈利?


来自:国源智库要闻     发表于:2018-03-18 07:48:43     浏览:311次

随着政府一系列政策的出台,从去年开始 “特色小镇” 和 “田园综合体” 这两个词就频频出现在我们眼前。粗劣的看上去我们所说的 “特色小镇” 和 “田园综合体” 只不过一个偏向于小镇生活,另一个偏向于农家生活。但是,实际上这两者的关系并不是这么简单。

首先,我们来说说两者的不同之处。两者的不同可以总结为四方面:性质方面、功能方面、主体方面和内容方面。 


这两者虽然有不同,但是也没有十分严密的界线。有专家表示,田园综合体与农业特色小镇天然契合,当前农村发展建设面临集体经济疲软、劳动力空心化、基础设施不全等痛点。田园综合体简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产,这些都是当前农村产业发展、乡村建设的瓶颈所在。

以田园综合体为方向的农业特色小镇,内涵是新业态、方向是新产业、构成是新农民。“田园综合体”可规避农业特色小镇风险。特色小镇想要健康存活,就要寻找一个不依赖土地财政和房地产的,有更大成长空间的领域,并且不破坏环境,不消耗更多土地资源的地方。

开发建设“田园综合体”,第一要市场好;第二要环境好;第三要政府好。而农业特色小镇最好的可行性模式,就是“田园综合体”。所以,“特色小镇”和“田园综合体”两者之间总是有千丝万缕的关系。 

一、寻找战略结合点

1、特色小镇是田园综合体的战略前身

培育特色小镇,主要是打造特色鲜明的产业形态,和谐宜居的美丽环境,彰显特色的传统文化,提供便捷完善的设施服务,建设充满活力的体制机制。推进特色小镇规划建设,有利于增强小城镇发展能力,加快城镇化进程;有利于改善城镇发展面貌,提高人民群众生活质量;有利于挖掘优势资源,发展壮大特色产业;有利于统筹城乡发展,破解“三农”难题。

上面所提到的就是与田园综合体有关的“三农”问题,当然,2016年相关部门还没有提出“田园综合体”这一概念。

2、两者战略 “你中有我,我中有你” 

田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

田园综合体战略同样提到了 “新型城镇化”,这与特色小镇相关联。特色小镇和田园综合体可谓你中有我、我中有你。

二、寻找形式结合点

田园化小镇,生态小镇,特色小镇——城镇化升级版;养生田园,乡村旅居,田园综合体——美丽乡村升级版;前者有田园,注重田园化;后者是小镇,不可过于城市化;最后都向田园化、生态化、产业化、循环化、绿色化靠拢;特色小镇+特色田园综合体=后工业革命时代新型社会发展形态。

特色小镇与田园综合体互融,形成后现代社会形态,田园小镇生活实际上是一种后现代社会的表达方式,未来城市社会无底、无形、无边,其实就是由各种各样的小镇所连接而成的区域空间。    

三、寻找共同着力点

1. 首先,是融合共享

随着城乡一体化发展步伐加快,一二三产业融合发展加速,中国进入后工业革命时代,城乡社会全面融合,城市反哺乡村,乡村生态共享,社会转型升级、全面创新的新阶段。一个完善的田园小镇,是一个包含了农、林、加工、制造、餐饮、仓储、金融、旅游、康养等各行业的三产融合体和城乡复合体。

2. 其次,是城乡一体

田园综合体+特色小镇,利于培育农业农村和城镇新兴产业发展新动能,加快城乡一体化,推动城乡实现历史性变革。田园综合体+特色小镇模式,为农业现代化和城乡一体化联动发展提供了新支点。可以以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局。通过一二三产业的深度融合,带动园综合体资源聚合、功能整合和要素融合,使得城与乡、农与工、生产生活生态

3. 第三,是生态田园

在发展生产、壮大产业的同时,为现代城乡居民探索多元化的生产聚居模式,既保持田园特色,又实现现代居住功能,为实现城乡基础设施和公共服务均等化提供了最佳空间;田园风光、乡野氛围、业态功能等,加之优良的生态环境和循环农业模式,能够更好迎合和满足城市居民对生态旅游和乡村体验的消费需求,使生产、生活和生态融合互动发展。 

4. 第四,是田园城市

生态是基础,是本色,因为特色小镇位于城乡之间,故一定要有田园风光,以及基于特定产业和地域特色风俗文化之上的特定建筑风格、风貌,正所谓与“山水林田湖”相融的天人合一的自然形态。



特色小镇、田园综合体的核心问题----钱从哪里来?怎么盈利?


 

钱从哪里来?

国家发改委调查数据显示,核心面积1-3平方公里的特色小镇一般3年内投资50亿元左右,这对于财政早已捉襟见肘的地方而言,不是个小数目,更何况达到盈亏平衡前还需要若干年持续投入。

第一次城市化尚可拿土地做文章,二次城市化已没了这个前提,特色小镇真正落地,周期长、投资大,还得在投融资创新上动脑筋。


目前,资金来源(金融支持)有三个层面。

国家层面

发改委支持符合条件的特色小镇申请国家专项建设基金,中央财政承诺对工作开展得比较好的特色小镇给予奖励。


银行支持层面

国开行、农行等政策性金融机构相继出台支持特色小镇建设的金融产品和服务方案。

如国开行到目前为止已支持了439个相关的小镇建设项目,并于2016年启动了中国特色小镇投资基金。

此外,商业银行也可提供金融支持,仅工行浙江省分行对五个特色小镇项目的审批贷款就已经达到了77.4亿元。

社会资本层面

即吸引社会资金,尤其是民间资本、民营企业支持特色小镇建设。

实践经验表明,前两个层面相对比较容易调动,而第三个层面最为关键,却相当薄弱,民资普遍观望、积极性不高。

若仅有前两个层面大张旗鼓,不仅特色小镇将沦为地方政府的“自娱自乐”,且通过撬动社会资本、助力市场化、二次城市化加速的特色小镇使命将化为“空谈”。

因此,对投融资模式的探讨将更注重于社会资本。

从筹资的时间跨度与可持续而言,投融资可分为三种类型。

短期内快速获得资金的方式包括

1

发债

满足发行条件的项目公司可在银行间交易市场发永续票据、中期票据与短期融资债券等,可发行项目收益票据(在交易商协会注册)、企业债与项目收益债(经国家发改委核准),还可在证交所发行公开或非公开公司债。

具体而言,特色小镇可探索有利于小镇建设的专项债券,基于特色小镇的特许经营权、收费权、购买协议等创新性债权融资工具,全面地拓展建设方、运营方和经营方的直接融资渠道。

还可与银行、保险、基金等机构投资者加大对特色小镇相关债券产品的投资力度,增强相关债券产品的流动性,促进市场机制在特色小镇资金配置中发挥更大作用。

2

收益信托

特色小镇项目公司委托信托公司向社会发行信托计划,募集信托资金,然后统一投资于特定的项目,以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。


金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

3

政府贴息、相关优惠政策与补贴等吸引社会资金投入

如2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌后,已有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册,资管规模达5800亿元(约合840亿美元)。

由于一般的基金公司可得到30%的税费补贴,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。

2015年税收超过4亿元,而2016年第一季度税收就超过了3亿元,实现了爆发式增长。

中期而言,投融资模式包括

(1)融资租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体,具有独特的金融功能,是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。主要有三种方式:一是直接融资租赁,可大大缓解建设期的资金压力。二是设备融资租赁,解决购置高成本大型设备的融资难题。三是售后回租,即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租,可盘活存量资产。

(2)资产证券化。特色小镇建设涉及到大量基础设施、公用事业建设等,基于现行法律框架,资产证券化存在资产权属问题,但在“基础资产”权属清晰的部分,可尝试使用这种金融创新工具,作为有益补充。

(3)各类基金,即各省市设立的特色小镇建设扶持基金。如海南省与国开行等采用有限合伙人制设立总规模200亿元的发展基金,作为特色小镇基建、公共服务配套与产业培育的资本金和项目资金。

长期而言,可利用PPP和产业引导基金

所谓PPP模式

是由政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》,按出资比例组建SPV(特殊目的公司),SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案。有两种收益模式,一是股权转让方式,在特色小镇建成后,退出股权实现收益,另一种是直接对PPP项目提供资金,最后获得资金收益。

而目前普遍意义上理解的产业引导基金,根据融资结构主体不同,分为三种:政府主导(政府+国资金融机构)、金融机构主导(金融机构+国企)、社会资本主导(出资方主要为民企,风险完全自担)。


但福卡版产业引导基金,则特指政府少量出资,绝大部分资金来自于社会资本,政府资金不参与分红,仅通过为基金“背书”来撬动社会大资本,但在重大战略性决策中具有“金股”式一票否决权。

此外,股权投资、众筹等,皆可作为投融资选项。



参与特色小镇建设的可能还包括处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业,对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。


当然,以上各种投融资皆可进行自由组合性的混搭,如PPP与产业引导基金并佐以创新性的退出机制,往往比当下异化为BT的单纯的PPP更具吸引力。关键要看哪种模式更吻合现实条件,及有利于特色小镇未来的可持续发展。


特色小镇的盈利模式:

平均一个特色投资额约为50-60 亿。按照住建部总规划1000 个特色小镇,将产生5-6 万亿投资额。



如果按31 个省市的规划总和,2400 多个特色小镇将产生12-15 万亿投资额。而建成后的特色小镇如果能够形成利润生产中心,带动片区的经济发展,所带来的经济效益不可估量。


    特色小镇盈利模式的前提是生存

虽然特色小镇各种各样,也有特色小镇遇到生存危机,举个例子:虽然张家界不是特色小镇,好多朋友去玩过,曾经连续两次被“世遗”机构警告,差点被取消了“世遗”,过度的商业开发,使“世遗”的根基被侵占与损害,经过整改才得以保留;想想吧,如果张家界因过度商业开发而被取消了“世遗”这个金子招牌,它还有多大的吸引力呢?答案肯定是慢慢没落成为少人问津的普通旅游景点。


记得前些年在防城港服务一个项目,将商业项目上面全部设计成为住宅,后来被甲方一个老总改为写字楼,理由是写字楼利润高,防城港城区是一个只有20多万人口的小城市,大量的写字楼是没有市场空间的,住宅虽然销售比较艰难,但是防城港风景秀丽,海天一色,度假型住宅还是有基础的,最终也要一直强调的,我们设计的产品,一定要让甲方能够变为资金,而不是资产,而现在结果,防城港那个甲方现在一大把资产。所以,生存才能有盈利模式设计存在可能性。

 
解决了生存,盈利模式如何设计?





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