“PPP,我们走!”

    名词解释：所谓PPP模式，即公共私营合作制的简称（Public—Private—Partnership），理想状态是将投资者与未来运营捆绑在一起，自公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。除破解投资资金难题外，意在提高投资的有效性。为什么公共服务领域的国有资产运营成本高企，除了体制制约，可能就是在设计产品时惯性的“投资越高项目越好”的倾向，而实际的在产品生产过程中成本却是越低越好的。因此PPP模式就是倒逼项目在设计产品时须从运营角度出发以提高投资效率。

图：PPP类型

    自2011年至2017年，房地产市场已在逐步分化，这最终传导至对各个指标的影响，如行业的低毛利率、高集中度等，详尽数据或许最终揭示的都是开发行业廉颇老矣，钱越来越难挣了，但真实的生活体会却在向我们展露另一个世界：

    房子越来越难买、房价越来越高攀，不管对市场上的哪一方这都不让人舒坦，限购限售、公开摇号，甚至连长租公寓都出现了短期内大幅度提价“爆仓”的局面，不是说好了政策调整市场不好价格要下调吗？怎么连租金都涨了呢？有人甚至戏言，不让房价涨，那么就从租金上补回来。

    有一个大背景，那就是地产市场的投资逻辑有了变化，旧有的“开发投资→地产销售”逻辑不再成立，诸如房产税推行的逐渐发酵、限购限价等在各大城市地广泛铺开、各方开发融资过程的步步惊心等多方面波动呈现了如今市场多元的状况。

    如果把地产行业的属性划分为以土地升值为代表的阶级属性、金融属性、商品属性以及服务属性，那么从2009年到现在的房地产行业净资产收益率（ROE）均值为14.1%。再按照地产行业各属性进行分解的话，那么开发商ROE的主要来源为以土地升值为代表的阶级属性，贡献了12.15%，其次为金融属性（对应资本的固定收益）贡献了3.69%，而占用了开发商大量精力的设计、建造、施工、物业管理等工作，贡献的ROE则为负值，拉低了行业ROE的1.7%。

    换言之，本应作为地产商核心竞争力的设计、建造、施工等环节在最终的利润贡献中为负值，一些个别的开发商可能例外，但在全行业均值面前，如果核心竞争力不能为企业创造价值，那么其商业模式就很值得深思。

    这在一定程度上解释了行业的困境：传统模式失灵，新的方向每一个都面临重重挑战，行业躁动不安。在此背景下，“投资-销售”不再是核心指导因素。尽管近两年通过高周转有不少开发商跑赢了“市场”，但一旦出现大的政策变动就难免落泪。面对上半年以来的资金面持续收紧、各大城市施行全面限价，近日各地包括武汉、上海、杭州等多个热点城市的土地流拍也就成为了开发商的理智选择。

    一线城市二手房市场占比已接近日本水平（2017年约55%-60%），相较美国仍有较大上升空间（2017年达到90%），对比来看各一线城市包括深圳、北京、上海在内的二手房成交占比已跨入50%-60%，与日本水平一致，而杭州、南京、无锡等二线城市则徘徊于40%左右，中西部城市南昌、郑州等低于30%。“一线-热点二线-中西部省会城市”的阶梯布局已非常明显。另一方面，二手房市场梯度格局也一一对应了相应城市租赁市场的强弱，活跃的二手房交易市场势必带来充裕的租赁房源，链家和我爱我家等中介大佬应运而生。在2016年北京与上海的房屋出租面积占全国出租总面积的17.3%，远超其商品房销售面积占比。

    不单是租赁市场总体规模的变化，更重要的是租赁市场的需求者们有了变化。

    当2010年我国东部农民工就业人数达到1.62亿人的时候，中、西部就业农民工人数仅为0.79亿人，而在这之后，随着东部沿海各大城市的产业转移逐步推进，中西部农民工人数开始稳步提升，向东部热点城市迁移的规模则在逐步缩小。而在同步的过程中，一些二线热点城市的普通高等学校在校学生数始终稳步增长，以广州、郑州、合肥等城市为最。人口的变化来自于产业结构的变化，热点城市纷纷调整产业结构，它们已不再需要那些技能羸弱的农名工，而对高等教育人才的需求已愈发狂热，今年上半年开始的人才争夺不正源于此？（当然还有对“人口”的争夺，请查看《“抢人大战”？香港也来了！》）。

    热点城市未来大量的新增人口来自年轻人，存量改造才有了可能的利润空间，租赁市场因此有了大规模发展的土壤。这样的需求催生了各种空间运营方，包括白领公寓、联合办公等，这些运营方又多从开发商跨界羽化而来。在这一领域，有关设计、建造等空间运营的强项再次获得了相应的回报。除此以外，产业运营方也在改变，以往的产业运营重制造业，而如今热点城市更适宜第三产业落地，这也解释了为何类似华夏幸福这种强调产融结合的产业运营商，反而在一些热点城市铩羽而归。不管是空间运营还是产业运营，因地适宜很重要。

    从城镇化程度来看，三四线城市仍处于城镇化加速阶段，而二线城市城镇化率已达到70%，大规模的棚改背后是基数众多的农业转移人口和方兴未艾的城镇化变身，而三四线城市的棚改就是农村到一二线热点城市的跳板。大家都嗅到了这当中的芬芳，除了大量一级开发机会之外，更多城镇综合开发的资源在涌动。前两周刷屏的《绿地建筑商：张玉良》虽重点复盘了绿地近3年来在基建方向的各种铺展，但从另一角度也可理解为传统开发模式已失灵，为了协助地产业务更顺利的展开才是其发展大基建板块的本质逻辑。而从大基建角度切入相比其他产业服务能力，显然培育时间最短。

    无独有偶的是：

    华侨城自2015年即提出将发展战略由“旅游+地产”向“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”转变，未来打造“资源型+平台型”公司；

图：华侨城战略规划

    复地提出以PPP模式打造“以产促城、产城融合”的城市升级解决方案，蜂巢城市被复星认为24年积累的丰富产业资源及地产开发能力的有效嫁接；

    大佬的嗅觉总是敏锐的，早在以高周转盛行的其它房企发力转型前就已找到了一片“蓝海”。

    从现有成交的PPP项目类型来看，市政工程、公用事业、交通运输、城镇综合开发稳居成交金额前列，约占75%。而PPP有例可查的成交标准数据反应，城镇综合开发已成为2018年二季度增速最快的PPP行业类型。

    前三种项目要么以传统基建企业为主，要么是既有行业的重度参与者，跨界新入寥寥，但城镇综合开发者却熙熙攘攘，城镇综合开发类别多而繁杂：

    棚改层面，PPP来了之后，将原先默认可行但无明文规定的举措进行了一系列的规范，如对开发商采购方式、土地直接协议转让、土地使用权出让收入返还、回迁房质量低劣、配套功能不完善等，进行了详尽的约束和完善。但随着（去年开始的风暴之后），各方都开始重点强调运营，但现在很多项目包装的时候是为了运营而运营，一般棚改项目会包装大量基础设施、公建配套、绿化环保等对居民安置及区域土地价值来说最为核心的公共服务内容入手，所以适合采取PPP模式的还是大片区以及问题比较复杂的区域。

    对产业园区而言，以产业地产、产城融合运营商等为代表的社会资本方已经拥有了相应的经验，也逐步积累了适应政策法规、配合地方政府、寻求金融支持等多方面的实操技能，招式日渐娴熟。类似于华侨城等在土地储备、园区开发、城镇建设等项目融资方面依托经验，凭借自身与地产开发的先天关联性，获取较好的可融性看起来是很顺理成章的。这也是为何华夏幸福前几年受到各方主管部门、地方政府以及金融机构欢迎的原因。（当然随着产业结构的调整，其在城市适应性上的短板会加速显现）。

    不管怎样，无论是园区开发还是棚户改造、抑或精准扶贫，城镇综合开发具备较强的可融性与长期运营的价值，无怪乎今年伊始备受各方青睐。

    但如今PPP项目如此强调运营，开发商需要拥有怎样的能力才能搭上这趟车？

    有两个大的背景需要注意：

    第一个背景是最近几年的PPP项目与十几年前的基建项目差异巨大，以前是以基建铁公机为多，近几年布局的项目大多重点在水利、环境及公共设施管理。中国现在每年光是公园和旅游景区管理方面的基建投入就超过了1万亿元，花的钱比全国铁路投资还要多。而这些投资不通过运营是很难获得商业回报的，铁公机好歹还能回收点钱呢。今年的宏观经济关键词之一是“去杠杆”，那么多项目无法通过运营获取回报，都“运营”成了BT，如何去杠杆？

    第二个背景进入后工业时代，诚如前文所说，以往的生产模式及市场模式不再适用，淘汰的速度越来越快。这个淘汰不单是劳动力的淘汰，包括企业、行业以及城市都不可避免。过去5-10年的城市格局变化尤其剧烈，经济结构转型也尤其剧烈。为什么近一两年有关于城市的话题特别多，城市之间的竞争越来越白热化，抢人、抢企业、抢产业……有些城市在这其中脱颖而出，有些则面临产业转型不顺，败下阵来。如若没有一个长续运营机制，很容易出现投入不久即面临改造的局面。

    但并不是所有开发商都具有这种操盘能力。

    应该说，PPP模式很诱人，既有政策支持，又符合开发商的发展战略，按理说这件事应该有很多开发商积极去做才对，但事实上只有为数不多的企业敢直面挑战。那么在城镇开发中，PPP的点在哪？政府与企业的分工与合作又是怎样的？

    我们以一个典型的产业园区的开发来看：

    第一步是产业规划及发展策略制定，这取决于在手的产业资源；

    其次是土地利用包括土地收储，土地征收转用、土地一级开发、三旧改造……以及国有土地使用权出让、划拨或租赁；

    再次是建设：包括区域内各组团、子项目的建设，区域内外的市政基础设施的配套等等；

    紧接着是产业发展，包括基础设施配套、招商引资、优惠政策及实现产业聚集。这个环节会筛选掉大量试图进入该领域的开发商；

    然后是投融资，这是一个巨大的门槛；

    最后是城市管理和运营，包括社会与公共事务治理、公用事业与社会事业运营与监管、财政税收等；

    以上每个步骤都存在公私合作的问题。一个城镇开发项目中，有诸多利益主体和各种矛盾关系需要调和与平衡，PPP模式以利益分享和风险分担为特征，风险分配的不均衡会导致私人投资者的总体风险增加，并最终导致成本增加，降低项目成功率。比方区域红线内、宗地红线或组团红线外的市政公用事业和基础设施配套建设，以及非经营性公共设施（如文化、体育、教育、医疗、卫生等）由谁负责？宗旨都应该是利益分享与利益的合理分担。

    也就是说具备核心产业或产业集群资源较为丰富和广泛的开发商，同时又具备强融资能力者可考虑重点布局PPP项目，专注城镇综合开发。