项目所在地市政府采用竞争性方式选择社会投资人,共同出资注册成立项目公司,负责本项目范围内的土地拆迁、安置、补偿以及配套市政设施建设的一级开发,以及在此基础上的二级开发,项目所在地政府支付项目成本和收益。
本项目回购期4年,自工程交工验收合格之曰起计算。项目所在地政府在项目交付并验收合格之日起4年内回购社会投资人的全部投资(即对项目公司的出资)。社会投资人退出项目公司,项目所在地市政府全额持有项目公司股权并负责 运营服务。回购资金分五期支付,每期回购款为社会投资人对项目公司全部出资的20%。最后一期回购时项目公司应进行清算,超额利润部分由各社会投资人按照出资比例分配。
本项目总投资50亿元,其中项目资本金全 部以项目公司注册资金形式注入项目公司,剩余资金全部采用银行配贷方式(暂定),由项目公司作为融资主体。
本项目投资规模大,建设周期长,需要处理 的法律关系复杂,经政府方、社会投资人和本所律师的共同努力,顺利推进了项目的实施。现就项目实施过程中的关键问题分析如下:
本项目成本支出及收益来源于项目地块土地出让金、库房出租经营收入。根据我国法律法规, 土地出让收入采取收支二条线,统一纳入政府性基金,由财政国库统一管理,无法锁定,而PPP项目政府支出来源于一般公共预算,且土地出让价格受土地供需情况等市场因素影响较大,还款来源是否可控将成为本项目的主要风险。
根据PPP有关政策规定,政府应采取竞争性 方式选择社会投资人。由于本项目三名社会投资人均不具备直接从事土地一级开发的资质,投资人可以在组成项目公司后以项目公司名义申请房地产开发资质,从事土地一二级联动开发。
由于法律法规规定政府可以直接选择从事土 地一级开发的主体,无需履行政府采购程序,因 此项目所在地市政府可直接指定项目公司从事土 地一级开发工作。在后续土地二级开发中,施工 承包方需要依照法律的规定进行招投标选定。
除上述关键问题外,经政府方、社会投资人和本所律师的不懈努力,还解决了项目实施过程中的其他问题:
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