【案例分析】某国际空港物流园货运牵引区PPP项目案例分析


来自:上海建纬长沙律师事务所     发表于:2016-06-08 01:58:06     浏览:746次
为搭建国际化商贸物流平台,促进地方经济发展,项目所在地市政府决定采用ppp方式建设本项目。该项目为项目所在地国际空港物流园区的配套项目,项目分为物流仓储部分和商贸办公部分,本项目标的为6万平方米项目用地的一、 二级土地开发以及物流园区的建设、运营。
本项目定位于以对外进出口物流为主导,以空港为依托,以国内外专业物流及总部型企业为主体,以新业态和高附加值流通加工为补充,面向东北亚、辐射中东欧和北美市场的货物集散、中转和中外客商国内外采购、分销、转运的国际化商贸物流平台。
以PPP模式实施本项目有利于政府的简政放权,加速政府体制机制改革;有利于降低政府的风险;还有利于利用社会管理经验及优势,提高建设、运营、维护和管理效率,提升项目规划、设计水平、保证项目设计质量,促进周边土地的价值提升以及区域内经济增长,拉大城市框架,丰富城市文化内涵,提升城市形象,增加城市收 入。
项目运作模式
1、项目实施思路
(1) 组建项目公司

项目所在地市政府采用竞争性方式选择社会投资人,共同出资注册成立项目公司,负责本项目范围内的土地拆迁、安置、补偿以及配套市政设施建设的一级开发,以及在此基础上的二级开发,项目所在地政府支付项目成本和收益。


(2) 项目回购

本项目回购期4年,自工程交工验收合格之曰起计算。项目所在地政府在项目交付并验收合格之日起4年内回购社会投资人的全部投资(即对项目公司的出资)。社会投资人退出项目公司,项目所在地市政府全额持有项目公司股权并负责 运营服务。回购资金分五期支付,每期回购款为社会投资人对项目公司全部出资的20%。最后一期回购时项目公司应进行清算,超额利润部分由各社会投资人按照出资比例分配。


2、 项目融资结构

本项目总投资50亿元,其中项目资本金全 部以项目公司注册资金形式注入项目公司,剩余资金全部采用银行配贷方式(暂定),由项目公司作为融资主体。


3、 项目收益来源
本项目合同价款由两类费用组成,包括工程 建设成本及投资收益。项目成本支出及收益来源于项目地块土地出让金、库房出租经营收入,不足部分由项目所在地市政府补贴。
项目关键问题分析

本项目投资规模大,建设周期长,需要处理 的法律关系复杂,经政府方、社会投资人和本所律师的共同努力,顺利推进了项目的实施。现就项目实施过程中的关键问题分析如下:


1、项目还款来源问题

本项目成本支出及收益来源于项目地块土地出让金、库房出租经营收入。根据我国法律法规, 土地出让收入采取收支二条线,统一纳入政府性基金,由财政国库统一管理,无法锁定,而PPP项目政府支出来源于一般公共预算,且土地出让价格受土地供需情况等市场因素影响较大,还款来源是否可控将成为本项目的主要风险。


2、 关于社会投资人采购的问題

根据PPP有关政策规定,政府应采取竞争性 方式选择社会投资人。由于本项目三名社会投资人均不具备直接从事土地一级开发的资质,投资人可以在组成项目公司后以项目公司名义申请房地产开发资质,从事土地一二级联动开发。


由于法律法规规定政府可以直接选择从事土 地一级开发的主体,无需履行政府采购程序,因 此项目所在地市政府可直接指定项目公司从事土 地一级开发工作。在后续土地二级开发中,施工 承包方需要依照法律的规定进行招投标选定。


3、 社会投资人多个主体利益分配问題


4、其他项目相关问题

除上述关键问题外,经政府方、社会投资人和本所律师的不懈努力,还解决了项目实施过程中的其他问题:


(1) 项目财务测算问题
(2) 项目公司治理结构问题;
(3) 项目超额利润分配问题;
(4) 项目概算超支问题;
(5) 项目缺口补贴方式问题;
(6) 项目入PPP示范库问题;
(7) 项目风险分配问题;
(8) 特许经营权质押问题;
(9) 项目资产证券化问题;
(10) 政府职能部门协调配合问题;
(11) 社会投资人退出机制问题。
     编辑:建纬律师事务所运营中心
    上海建纬(长沙)律师事务所

版权声明:本文著作权归新NewPPP平台所有,新NEWPPP平台小编欢迎大家分享本文,您的收藏是对我们的信任,newPPP谢谢大家支持!

上一篇:二十部委联合开展第三批养老等PPP示范项目申报筛选(附通知及评审标准)
下一篇: