华夏幸福PPP与招商蛇口PPC对比


来自:产城观察网     发表于:2019-07-29 09:13:27     浏览:318次


对比是一种常用的表现手法,以突出被表现事物的本质特征。在产业地产领域,业内人士常将华夏幸福和宏泰发展的模式进行对比来探讨PPP模式。


本文尝试将两种差异很大的模式——华夏幸福PPP和招商蛇口PPC——从业务、合作模式、扩张路径等维度对比,以期望能说明PPC模式。能力所限,思有不及,还望见谅。


华夏幸福PPP与招商蛇口PPC

对比下探索PPC模式

01

PPP与PPC模式



PPP(Public-Private Partnership),即公共私营合作制。是政府为了解决资金不足问题,和私人营利性企业、非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系。


PPC为(Port-Park-City),即前港-中区-后城,是蛇口模式4.0版本,是一种园区开发模式,指由一个企业独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的区域。


接下来本文将从前提条件、操作模式、协同方式分别说明华夏幸福PPP与招商蛇口PPC模式。


一、华夏幸福PPP模式


华夏幸福的PPP能执行的前提条件是地方政府有丰富低廉的土地储备、有发展的需求,但资金缺乏,而当地又恰逢产业转移。


操作模式上,可总结为“长短相济、以短养长”。


协调发展上,由于华夏幸福本身就是土地整理的负责人,利用对于区域整体土地规划的了解,可以低成本锁定大量土地;


土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入,公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持;


园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群;


随着园区基础设施建设的日渐完善,入驻企业数量的不断增加,区域整体价值将获得有效提升,从而对房地产的销售形成强劲的支撑。


二、招商蛇口PPC模式


PPC模式前提是港口,这个港口是“产业引擎”的意思。


操作模式上则是港口先行布局,产业园区跟进,配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。


协调发展上,通过“前港-中区-后城”模式,邮轮业务将带动其上下游产业链进驻园区,同时园区凭借其产业服务,将加速邮轮港区的发展。


另外园区业务和邮轮业务能提升社区业务的产品价值并提供大量优质土地资源,而社区业务将通过其全产品系列开发能力对园区业务和邮轮业务形成支撑。


资金收支上,短期看,邮轮板块需要大量前期投入的新业务,社区板块的开发销售是公司利润的重要来源,园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分。


02

“BT + 招商 + 房地产”与“BOT”


本文将以固安产业新城和漳州开发区说明其业务模式,考虑到个例不能说明公司全貌,因此内容仅供参考。


一、固安产业新城的“BT+招商+房地产”


固安县政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议,设立三浦威特园区建设发展有限公司作为双方合作的项目公司。


在这一合作机制下,政府主导重大决策、组织制定规划、确定标准规范、提供政策支持;华夏幸福在与固安县政府签订排他性特许经营协议后,将通过项目公司开展土地整理投资、基础设施建设等工程。


在开发中期,公司围绕园区定位,依托企业数据库进行产业招商,并进行二级开发和产业孵化服务,并积极引进优势民生资源,并促进了公共资源配置均等化,让当地居民和外来人员同等享受优质的教育、医疗等公共资源和服务,并带动了区域的发展升级。


当企业逐渐入驻园区后,公司将持续提供产业引导和综合管理服务,最终实现产业新城的闭环生态。


在固安产业新城的案例中,华夏幸福的业务可总结为“BT + 招商 + 房地产”


BT模式:土地一级开发与基础设施建设;


招商引资华夏幸福基业下设一个专业化招商中心,拥有500余人的团队,建立起庞大的客户关系管理,运用各种先进化手段进行园区招商。


在收益上,当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还,落地投资额包括土地、厂房、机器设备等,综合毛利率达到40-50%,净利率在25%左右;


房地产:据华夏幸福2018年年报,其营业收入为838亿元,其中房地产开发达598亿元,占比高达71.36%。


二、漳州开发区“BOT”


漳州开发区被认为是蛇口模式的成功复制,因此本文以此为案例。


根据《福建省人民政府关于颁发<招商局中银漳州经济开发区管理条例>的通知》(闽政[1992]综367号)的规定,漳州开发区管委会行使地市一级的经济管理权限,统辖漳州开发区的一切行政事务,视作当地的政府主管部门。


管委会与招商局漳州开发区有限公司实行统一管理体制。管委会及有限公司的管理、经营均委托集团负责。


在当前的业务模式下,虽然政企在表面上已经分离,但总体而言,政企关系仍然没有完全厘清,管委会向有限公司借款开展漳州开发区的建设工作,并由管委会进行漳州开发区的运营管理,有限公司按照一定的比例获取收益。


当前的合作模式下,有限公司与管委会在执行伙伴关系的前提下,利益共享、风险共担,这一模式是个典型的BOT开发模式。


有限公司受管委会委托,对国有建设用地进行开发平整(“造地”)后,经国土局进行对外出让。


属于商住用地的,按土地拍卖净收益的50%分成并且回收开发成本;属于工业、市政用地,以开发成本的20%获取投资收益。


有限公司下属漳州开发区招商置业有限公司,受管委会委托,进行市政基础设施和公共设施等工程建设,工程完工后回收工程成本,并按工程价款的一定比例(6%-10%),收取代建工程管理手续费。


03

招商:“产业导入”与“产业引擎”


对园区而言,招商引资是关键。在华夏幸福PPP和招商蛇口PPC模式下,不管是从招商类型还是招商方式上,均呈现出完全不同的特征。

一、华夏幸福

二、招商蛇口


相比华夏幸福,招商蛇口招商方面的压力要小需要,主要来自两方面原因:


(1)自身有邮轮产业,可以吸引上下游产业入驻;


(2)在PPC商业开发模式中,选择了内部价值链的“港口”这一内核,集团围绕港口业务“构建内核”,搭建内部价值链不同接点的聚合平台,为内部的公路、航运、物流板块在中区平台(围绕港口建立的产业园区)上进行聚拢,提供价值链的重构载体。


价值链重构是一个系统工程,其中内部嫁接指集团在为内部价值链重构“构建内核”后,集团利用港口作为交通枢纽所带来的物流、人流、信息流。


以提升内部价值链关键节点质量为契机,推进集团内部内部不同业务板块以“港口”为支点,向“中区平台”——这一价值链重构载体进行聚集,最终实现集团内部价值链的嫁接和优势叠加。


因此,本文认为,PPC模式中即包含了前港为中区引流要素,后期招商压力较低,而PPP模式中,招商对企业来说是一个几乎是从头开始的巨大挑战。


04

价值获取


对招商蛇口而言,园区业务和邮轮业务能提升社区业务的产品价值(高价卖房)并提供大量优质土地资源(低价拿地)。


另外,招商局集团在物流、公路、金融等多个领域都有很好发展。集团若有意加速招商地产的发展,可以综合多种资源,以产业联动的方式协助公司低价拿地。


对华夏幸福而言,产业园区与地产联动模式带来极低土地成本。因为在园区开发协议中,一般都会约定一定数量土地供公司做前期开发建设,保障公司拿地。


事先的约定使得公司拿地有保障,且成本相对较低,从而公司可以不必囤积大量土地储备,事先轻资产经营和更高的盈利水平。以固安工业园为例,其拿地成本比京、沪郊县低1/3还多。


亿翰观点


通过对比,我们可以知道,华夏幸福PPP和招商蛇口PPC模式虽然同样都使用了协调发展,但其内涵大不相同。


选址上,华夏幸福要求地方政府有丰富低廉的土地储备、有发展的需求,但资金缺乏,而当地又恰逢产业转移,招商蛇口则需要“港口(产业引擎)”;


业务上,华夏幸福是“BT + 招商引资 + 房地产开发”,招商蛇口是“BOT + 招商投资 + 房地产开发”;


招商上华夏幸福有深入的行业、区域研究,专业的团队及严格的管控体制,招商蛇口则凭借港口及自身产业资源而使招商难度较低;在价值获取上,则模式近似,都是低价拿地、高价卖房、园区运营。

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