实践发现，在实践操作田园综合体PPP项目的过程中，需要注意以下关键问题。
1.田园综合体PPP项目主要融资模式
所谓“兵马未动，粮草先行”。PPP项目大都是基建项目和社会公用事业项目，工程规模大，投入资金多，动辄上亿甚至上十亿、几十亿，有的项目投资规模更是高达上百亿。对一般社会资本而言，利用自有资金完成几十亿上百亿的项目不太现实。相当多的社会资本对数十亿上百亿的PPP项目望而却步。而正是由于社会资本缺乏足够的资金，很多PPP项目遭遇搁浅。在PPP落地难的多方因素中，资金不足问题成为阻挡社会资本介入PPP项目的最大拦路虎之一。
田园综合体PPP项目投资规模一般高达数十亿甚至上百亿。对一般社会资本来说，需要向银行等金融机构融资。具体来说，田园综合体PPP项目融资主要包括商业银行信贷资金、各类基金、信托、ABS资产证券化等。
田园综合体PPP项目主要投融资模式
模式 | 主要内容 |
银行贷款模式 | 银行贷款是PPP项目最常见的融资模式，其中有单个银行贷款和银团贷款等形式。近年来，国内多个银行参与PPP项目，交通、生态建设和环境保护、市政工程、农业、文化、养老、旅游、特色小镇等均为项目热点。作为PPP模式的重要参与者，商业银行承担着综合化的融资服务角色，一是为PPP项目提供良好的金融资源，二是参与到项目的设计、开发等顾问服务。 |
基金模式 | 鉴于PPP项目中社会资本资金不足，中央倡导设立中央级和省级引导示范性PPP股权投资基金。2014年以来，多地成立对接PPP的产业基金，大约吸引了3500亿-4000亿元的银行资金。PPP基金的分类有多种：按照基金的组织形式不同，可分为公司型基金、有限合伙型基金和契约型基金；按照设立目的的不同，可分为政府引导型基金和社会资本融资型基金；按照基金投资直接性和间接性区分，可分为母基金和子基金；按照投资的项目所处时间点的不同，可分为新项目建设基金和债务置换基金；按照基金投资实质风险分担的不同，可分为债权（明股实债）型基金和同股同权型基金。 |
信托计划 | 国内信托公司正深度参与PPP，形成包括直接参与项目、组建联合体、成立产业基金等。信托公司参与PPP项目主要模式有：第一，权益投资方式。即信托公司发行信托计划，将所募集资金用于PPP项目公司，享有特许经营权、收益权等能带来稳定现金流的权益。第二，信托贷款方式。即信托公司发行信托计划，将所募集资金用于向项目公司提供贷款，由PPP项目公司或公司股东提供还款来源以及担保措施。第三，股权投资方式。即信托公司和政府、社会资本合作，共同成立PPP项目公司，直接以股权投资的方式为PPP项目融资，通过PPP项目按入股比例分红回收投资。这种模式对信托公司全面识别风险能力以及就风险分担机制与政府谈判能力的要求最高，且由于PPP项目期限长而收益较低的特征，信托公司需要撮合保险、银行等长期低成本资金开展业务。 |
资产证券化 | 资产证券化作为市场化的债务融资工具，不仅可以为PPP项目提供再融资，还可以实现PPP项目的规范管理。资产证券化对PPP模式发展的意义主要体现在以下三个方面：一是有利于提高PPP项目资产流动性；二是有利于规范PPP项目，倒逼PPP项目依法合规运作、保证工程质量、提高运营水平、规范内部管理；三是有利于通过市场机制对PPP项目的回报率进行合理确定。 |
融资租赁 | 融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。融资租赁能够有效解决公共基础设施建设项目一次性投入过大、沉淀成本过高等问题，对盘活存量资产，提高固定资产和财政资金的使用效率，更好地发挥投资对国民经济的拉动作用以及改善公共服务具有重要意义。融资租赁参与PPP项目中主要操作流程为：第一，政府平台机构与社会资本签署合作协议共同设立SPV公司，政府平台机构可以资产方式出资。另一种方式为社会资本以现金形式出资，单独成立项目公司。第二，融资租赁公司与SPV公司或社会资本项目公司签订设备买卖合同、融资租赁合同。第三，融资租赁公司向银行申请保理贷款。第四，银行向融资租赁公司发放贷款。第五，融资租赁公司向SPV公司或社会资本项目公司支付设备购买价款。第六，SPV公司或社会资本项目公司到期归还融资租赁公司本金以及利息；第七，融资租赁公司到期归还银行本金以及利息。 |
发行债券 | 田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下，在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。 |
供应链融资 | 供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。田园综合体融资可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。 |
2.田园综合体PPP项目投融资结构
研究发现，在PPP项目的投融资结构中，有两种主要的模式，一种是政府和社会资本共同出资成立SPV公司，以SPV公司的名义对外融资。此种模式通常情况下政府以存量资产出资、社会资本以现金出资，且政府不控股；一种是完全由社会资本投资PPP项目，以社会资本或社会资本单独成立的SPV公司的名义对外融资，出资和融资的责任由社会资本方全部来承担。合理的投融资结构是PPP 项目开展的前提。
以江西赣州蓉江新区迳背田园综合体PPP项目为例。
江西赣州蓉江新区迳背田园综合体PPP项目（以下简称“本项目”）总投资57，800万元，建设范围包括潭东镇迳背村区域和潭口镇坳上村部分区域两个部分，其中潭东镇迳背村区域面积为386390.90㎡，潭口镇坳上村部分区域面积为218798.77㎡，龙塘村65133.33 ㎡，项目总面积为 670323 ㎡。
本项目建设内容包括园艺田园景观改造、自然山林和田园景观改造、园路及广场、新建农业设施、新建主题建筑和功能建筑、村庄建筑改建、生态水系及景观、生态停车场、景观桥梁、景观小品、森林小火车等主题休闲设施以及供水供电等配套设施。项目公司负责本项目的设计、投资、建设、运营维护和移交等工作。本项目合作期限为12年，合作方式为PPP模式下的BOT方式。
3.田园综合体PPP项目组织结构
通常情况下，一个田园综合体PPP项目的参与主体包括地方政府、社会资本（开发商）、金融机构、工程建设企业、招商运营企业以及咨询设计公司等。
根据财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号）规定，投资规模较大、需求长期稳定、价格调整机制灵活、市场化程度较高的基础设施及公共服务类项目，适宜采用政府和社会资本合作模式。政府和社会资本合作项目由政府或社会资本发起，以政府发起为主。其中，政府发起指财政部门（政府和社会资本合作中心）负责向交通、住建、环保、能源、教育、医疗、体育健身和文化设施等行业主管部门征集潜在政府和社会资本合作项目。行业主管部门可从国民经济和社会发展规划及行业专项规划中的新建、改建项目或存量公共资产中遴选潜在项目。社会资本发起指社会资本以项目建议书的方式向财政部门（政府和社会资本合作中心）推荐潜在政府和社会资本合作项目。就田园综合体PPP项目而言，政府通常是发起人，政府通过给予特许经营权、政策扶持等措施吸引社会资本。政府的职能主要是授予特许经营权、政府补贴、融资支持基金、质量和价格监管等。
社会资本是一家企业，也可以是多家企业组成的联合体。社会资本既可以单独成立特别目的公司SPV（SpecialPurpose Vehicel）作为PPP项目实施主体，也可以与政府合作成立SPV，由SPV负责田园综合体的投融资、建设、运营与维护等全过程运作。鉴于田园综合体PPP项目投资规模大，且涉及土地、居民拆迁等复杂问题，社会资本往往与地方政府共同成立SPV，一是发挥各自的优势，二是降低社会资本自身的投资、建设和运营风险。
包括银行、基金、信托、证券、保险在内的金融机构主要负责向田园综合体PPP项目提供资金支持和信用担保。部分金融机构也能作为社会资本参与田园综合体PPP项目投资。在社会资本与政府签订田园综合体PPP项目合同后，社会资本需要向金融机构融资，因此，社会资本与金融机构建立借贷关系。概括来说，金融机构参与田园综合体PPP的方式主要有两种：一是作为社会资本方直接投资田园综合体PPP项目，这种情况即金融机构联合国企、民企、外资等各类社会资本与政府签订合作协议，以股权的形式参与田园综合体PPP项目投资运作；二是作为资金提供方支持社会资本或SPV公司，从而以债权的形式间接支持田园综合体PPP项目。总的来说，在整个田园综合体PPP法律合同体系中，金融机构各种形式的融资支持对田园综合体PPP项目的作用举足轻重。
需要指出的是，田园综合体PPP项目参与主体中，除了地方政府、社会资本、金融机构等主角外，不可或缺的，还需有中介咨询机构的大力配合与支持。究其原因，由于田园综合体PPP项目在我国还处于起步阶段，而其运作涉及技术、投资、融资、建设、管理、运营等多个专业领域，需要比较复杂的法律、金融、财务、技术和管理等方面的专业知识，只有专业化的机构和人才队伍才能处理运作好田园综合体PPP项目中遇到的各种问题。而地方政府缺乏专业的人才和可资借鉴的案例，在田园综合体PPP能力建设上存在不足。对于急于推动田园综合体PPP项目的地方政府而言，得到专业的PPP咨询支持显得尤为重要。在专业PPP咨询公司的帮助下，地方政府对田园综合体PPP项目的理解、认识将更加科学，在实践操作中也会更加顺利、更加切合实际。
不仅如此，广大社会资本对田园综合体PPP项目也是处于探索阶段。因此，无论政府还是社会资本，一般均需要财务、法律、金融、工程等中介咨询机构提供支持，以更加科学地实施田园综合体PPP项目。也就是说，专业的中介咨询机构是我国田园综合体PPP大发展要素中重要的组成部分，也是我国田园综合体PPP模式推广、PPP项目落地的战略版图中不可或缺的拼图。
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