符合新治理模式的要求 新治理理论早已指出从直接政府的管控模式向公私合作的新治理模式转变的必要性，美国保障房案例则为这种转变再次提供了经验性的证明。这种经验围绕出资、递送及两者之间的合作关系展开。直接政府模式下受政治过程而非市场决定的政府出资，被剥夺了市场主体地位的官僚递送主体，以及两者之间形成的“管理一控制”架构，是美国公共住房失败的根本原因。联邦资助私人建房方式率先恢复了递送主体的市场地位，但一方面政府出资仍然缺乏市场硬约束，另一方面，被动的政府出资和主动的私人递送之间无法构成长期稳定的合作—至少对于保障房是如此，虽然此种合作方式对于当下流行的老人或儿童照顾之类的一般性社会服务购买可能适用。进一步的改革需要引人私人出资（从而引入市场硬约束），同时建立私人出资—私人递送间合作关系，这导致了PPP模式的产生。
本质是公私合作 私人不愿意进人低现金流的社会基础设施领域怎么办?或者像养老领域那样，即便进入了，高昂的费用抑制了老年人对福利服务的使用，导致大量民营老年福利机构设施闲置了怎么办?美国保障房PPP通过私人进行权益投资、资金无成本进人项目、政府提供付费流的方式加以了解决。它还通过私人开发商与私人投资商组建“特殊目的实体（SPV ）”，建立私人主体之间的长期风险共担机制，为政府构建了一个可以长期合作的私人共同体（这里私人主体的短期利益最大化追求也通过SPV得到了抑制与约束）。
这些建构背后的本质，是政府（“公”）私人（“私”）合作。具有独立市场主体地位的投资商和递送者，在市场硬约束下合作提供服务，政府则从原来的出资者和资产经营者转变为投资方提供稳定收费流的服务购买方。一种长期的、私人分担风险的、物有所值的机制被内置于基础设施服务项目之中，从而既提高了服务的长期可持续性，又降低了政府承担的风险。这里也指出，无论是私人不愿意进人，还是私人进人了收费太多（如民营福利养老院），本质不是“私”的问题，而是政府没有承担足够的“公”的角色的问题。
政府需要承担足够的“公”的角色这一点，指向了重要的一点：在福利性质较强的社会基础设施领域，PPP更主要的功能不是融资，而是管理。
中国当下大力推广应用PPP的一个主要驱动力是减轻政府投资压力；正如在过去的一二十年中，各国政府将PPP作为一个主要融资选择也主要是因为囊中羞涩。但是美国保障房案例显示，引人PPP主要不是为了减轻政府投资压力，而是为了给福利性基础设施找到一种更加可持续的提供方式。私人出资与递送的统一，以及政府私人间的公私合作，使PPP成为最有效的管理工具之一。
在公私合作中，私人主体承担了提供过程中的主要风险，包括：设计风险（决定什么样的资产适合递送符合标准的服务）；建造风险（成本超支、延期等）；运营风险（需求、不可控力等）。而且，由于私人递送与出资的统一，使得私人主体必须将前期对解决方案设计和融资结构的整体规划，与后期的项目递送及现金流管理统筹考虑，从而使项目更可持续。政府从原来的出资人和资产运营者转变为私人出资伙伴提供年化的费用流；费用支付在资产完工并开始递送服务之后才发生，它成为有效约束私人主体的重要手段。这种管理功能在美国保障房PPP中得到了较好的实现。而且政府、私人投资商和开发商三者据此形成了优势互补：私人投资商负责项目出资和内部监管，开发商负责项目的设计、融资、建造、长期运营与服务提供等等，政府则负责规划、出资及费用流支付，以及外部监管。
美国保障房PPP采用剥离（Divesture，即私人建造、拥有并运行）形式（图2）。与特许经营最大的不同是，它并不到期收回—否则又变成了失败的公共住房;以往的失败经验，使美国保障房选择了公私合作下的私人拥有但永久(或者较长期)地保障房运营的提供模式。私人主体、私人产权及长期的公共服务提供，是这一模式的核心三要素。其中产权私有激励私人进行更加长久的规划、认真建造、精心维护。只要政府支付合理的付费流，这一旨在提供公共产品的私有模式可以一直有效地运转下去。
据此，我国的PPP模式应该避免两种倾向:引人私人投资但是不给予足够的补贴;给予足够补贴支持后，便要求基础设施姓“公”。如果私人所有的公共服务提供，比政府所有的公共服务提供更加有效，为什么不可以把补贴给前者？公共服务目标之下，公共服务产品应当可以突破政府还是私人所有的制度界限，选择符合社会领域基础设施特点的、激励与所承担风险成正比的恰当的私人主体介入形式。
理想的PPP提供主体格局，是多元主体竞争。美国保障房最后形成了住房管理局、企业及非营利组织平等竞争的格局。参与到这一竞争格局中的住房管理局已经被改造得非常像非营利组织，具有独立的市场地位；非营利组织通过政府的扶持与发展也更加具有了竞争力；在SPV的制约下，企业也不再是追求利润最大化的企业，而融入了社会价值目标。
中国社会领域PPP也需要引入多元主体竞争，彻底改变目前主要依赖事业单位的做法。一是引人更多治理架构清晰、市场地位独立，既没有政府背书，政府也不会对其市场行为多加行政约束的国有企业。二是鼓励更多民营企业和社会组织进入，使它们获得与事业单位或者国有企业同样的政策、资金支持。三是进一步改革事业单位，引人市场机制（甚至学习香港房委会最终实现自负盈亏的做法）。最终构建国有企业、民营企业、社会组织及事业单位多元参与、平等竞争的格局。
由于社会类基础设施很难通过项目自身收费收回投资，政府提供付费流就变得非常重要。费用流的支付可以采用以下两种方式:一是政府补贴，包括贴息、抵税等方式。鉴于美国的税收抵扣方式在中国很难实施，可以考虑发行项目债券的办法，投资商在项目良好运营的情况下，逐期从政府赎回购买的项目债券。二是交叉补贴。一种是在公共产品内部进行交叉补贴。如在廉租房和公租房之间，，用租金较高的公租房补贴租金较低的廉租房。另一种是在提供基础设施的同时，进行足够的商业化或者市场化设施建设，通过交叉补贴达到平衡。如在保障房建设中，允许一定比例的市场租赁房或商业配套开发，通过市场租金弥补保障房租金不足部分。
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