我觉得权益型REITs，更应该翻译成不动产投资信托，它是以发行权益类证券的方式募集资金，并将资金专门投资于基础设施等不动产类资产，按很高的比例将每年的投资收益（通常高于90%）分配给投资者的一种投资载体。REITs分房地产REITs和基础设施REITs。
为满足通过金融产品盘活基础设施存量资产的目标，各国创立了多种类型的公募权益性基础设施REITs产品。典型产品有：美国的基础设施REITs、美国的主导型有限合伙基金（MLPs）、澳大利亚的上市基础设施基金（LIF）、新加坡的基础设施商业信托、印度的基础设施投资信托（InvITs）。我们可以把这些非常成熟的产品引进来。
另外，税收政策是支撑REITs发展的奠基石，但是目前没有明确的税收政策。在基础设施领域里搞REITs是没有前途的，但是商业地产领域可以。基础设施领域里，如果没有明确的税收政策，谈REITs是没有价值的。
如果在明确的税收政策下，REITs与普通的有限股份公司相比，可以看出他的体制优势。
美国国税局规定，若要享受REITs的税收优惠待遇，必须满足一系列测试的合格条件。主要包括：（1）至少75%以上的总资产投资于不动产相关领域；（2）75%以上的营业收入来自于不动产租金、转让所得或者抵押贷款利息；（3）年终必须将90%以上的应税收入应分配给股东。
截至目前，美国国税局已经确认REITs可投资的基础设施领域包括铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等。
现在印度都搞成REITs了，中国还落后的话就对不起人了。
新加坡吉宝信托是目前规模最大的REITs。
关于基础设施REITs的优势，可以分成如下几个方面：
通过权益型REITs盘活存量资产，可以降低基础设施项目投资主体的负债率，优化资产和债务结构，实质性地降低投资主体的杠杆率；
设立REITs通常不涉及基础资产运营管理控制权的实质性转移，实施的阻力远低于涉及资产控制权转移的各类盘活存量资产的常规方式；
公募REITs具备较为广泛的投资者群体和较高的流动性，通过资产的流动性来解决资金期限的问题，并降低融资成本；
REITs在红利分配环节，通常享有公司所得税等方面的税收优惠政策，可以提高投资者的收益率与/或降低基础设施项目全生命周期的综合融资成本。
对于REITs发展的建议，这些年我也参与了一下。现在提出一套比较复杂的REITs结构，包含公募基金出资专项计划，私募基金参与项目公司，这个结构与国际上的成熟结构存在较大的差异。
具体差异体现在如下两个方面。
最后是我自己总结的发展REITs的几个建议。
在目前国内对房地产融资严格限制的背景下，应该切割基础设施REITs和房地产REITs两类资产，基于基础设施REITs明确的税收支持政策。
切割基础设施和房地产两类基础资产，给予基础设施REITs明确的税收支持政策：减免或递延资产转让环节相关税收，对REITs每年的高比例红利分配部分提供免企业所得税待遇；
明确REITs的核心法律关系是信托关系，法规对REITs的治理机制的核心是对信托关系的各相关方的规制和监管。
明确REITs是可以公开交易的证券，向所有社会公众投资者及机构投资者全面开放，确保实现REITs的高流动性。☆明确基础设施资产转让政策，确保资产转移的可控性和程序的便利性，同时需要防止社会资本通过REITs摆脱原来约定的PPP项目的合同责任。
培育稳定的项目净现金流，基础资产的估值要合理，确保在扣除必要的成本费用之后，REITs有合理水平的可预期、可控制、可分配的净现金流。
基础设施REITs的IPO实行注册制，建议中国证监会设立专门的基础设施REITs板块，简化设立、发行和上市程序，实行基于简易程序的注册制。
支持现有上市公司转型为REITs。以电力、高速公路、港口、机场、供水、污水处理为主业的重资产基础设施类上市公司，经过必要改造并通过合格性测试后，即可转型为标准化的公募权益性基础设施REITs。
我的分享就是这些，谢谢大家。
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