华夏幸福漫长PPP项目的ABS融资之术
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习REITs 发表于:2019-10-25 11:29:52 浏览:292次
10月14日，据上海证券交易所消息，华夏幸福拟设立的“中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划”项目状态显示为“已受理”，拟发行金额为20亿元。第二日，华夏幸福又公告了对公司及公司全资子公司提供担保的情况。根据公告，华夏幸福近期已为11家公司合计121.84亿元贷款提供担保。同时，目前对外担保累计金额为1370.64亿元。每个房企都有给自己设置标签的习惯，在国内一提及“产业新城运营商”，无法绕开的就是华夏幸福。2002年6月，华夏幸福布局的第一座产业新城固安工业园区奠基成立。到今天已经过去了整整17年，而目前其已累计布局近 80 座产业新城。通过PPP模式，与当地政府合作建设，是华夏幸福产业新城的主要特点。然而华夏幸福赖以生存的产业新城，在前期却有着令其他地产商望而却步的投入，给现金流和债务持续带来压力。阵痛的开发前夜华夏幸福的产业新城项目采取PPP模式，“双赢”的前景使得产业新城项目有了强而有力的背书。不过由于PPP模式，具有不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底，“自我造血”的特点，因此在项目前期开发阶段不会得到政府的资金支持。“自我造血”的负面效应或者从负债中可以窥探一二。华夏幸福2017年的净负债率为60.08%，而到了2018年已经飙升到177.75%，更在2019年中达到了242.60%的历年高位，此时华夏幸福有息负债已达到1869亿元。其中，2019年中期仅短期借款华夏幸福就高达233.96亿元，较2018年底增长459.45%，一年内到期的非流动负债为259.97亿元，现金短债覆盖比为1.09。华夏幸福的负债，回溯本源，或许可从其产业新城的运营模式中看出端倪。华夏幸福建设运营的路径可简单分为三个阶段。（一）初始开发阶段：公司垫付资金进行开发，包括规划设计、土地整理、基础设施建设。该阶段最为体现产业新城模式的弊端，资金投入大，回报周期长，前期政府无法获取收益时，无法对项目进行资金支持；（二）以房养园阶段：产业新城内的房地产开发项目可以开始销售，由此产生现金回流，而这部分收入成为了华夏幸福主营业务中的大头；在该阶段，部分土地在经过第一阶段的整理后可以实现出让，政府获得土地出让价款后，会抽调其所获得财政收入来补充第一阶段中企业垫付的部分成本；（三）招商运营阶段：通过招商引资增加项目的落地投资额，公司提供园区服务获取收入；地方政府就公司提供的产业发展服务支付费用，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。数据来源：公司公告，观点指数整理平安时代的融资而在2018年7月，华夏幸福控股股东华夏控股与平安资管签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股公司股份，占公司总股本的19.70%。转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。2019年2月，公司继续向平安转让 5.69%股份，股权转让价款42亿元。中国平安持股比例上升至 25.25%，目前平安为华夏控股第二大股东。中国平安的加入，不仅通过人事的变动优化了公司治理水平，也利用其全金融牌照的优势，改善了华夏幸福的融资环境与融资结构。从现金流量上看，2018年中期，华夏幸福筹资活动产生的现金流量净额为-97.20亿元，而到了2018年年末，此时中国平安已完成了第一轮入股，并做出了相应的人事调动，该值尽管仍为负值，但已上升至-64.9亿元。而到了2019年中期，华夏幸福筹资活动产生的现金流量净额已经增长到了317.42亿元。数据来源：公司公告，观点指数整理公司融资端上，2018年华夏幸福累计发行超短融、公司债、私募债183亿元，平均加权票面利率7.05%，而2019年以来公司累计发行超短融、公司债35亿元，票面利率为5.5%，有明显改善。美元债方面，公司2018年累计发行规模达13.7亿美元，平均加权票面利率8.15%；2019年至今再次发行4笔美元债，总规模达16.3亿美元。从融资成本上看，2019年上半年，尽管平安的入股有效改善了华夏幸福的融资结构，但平均融资成本为7.23%，仍较2018年的6.42%有了一个较大的上涨。但其中受到房地产行业整体融资环境收紧的影响可能更大。数据来源：公司公告，观点指数整理观点指数经过挑选，尽量排除期限与类型的影响，从华夏幸福所有现存债券中，挑选了两只债券进行比对，分别为18华夏02和19华夏01。数据来源：公司公告，观点指数整理可以看出，同样为5年期一般公司债，在中国平安成为华夏幸福第二大股东的今年，所发的19华夏01债息率仅为5.50%，较上年所发的18华夏02有了明显下降。可以看出，债券投资者对华夏幸福的偿债能力信心是提升的。资本证券化的路径平安的入股更加鼓励了华夏幸福在融资产品上的使用，其中一个重要融资手段就是资产证券化。数据来源：公司公告，观点指数整理包括资产支持票据ABN在内，在2019年前，华夏幸福仅发行了4只资产证券化产品，总规模64.06亿元。其中，41.06亿元用在华夏幸福的拳头产品固安工业园上。而2019年至今，华夏幸福已发和待发的资产支持专项计划就已有2只，总规模达到41亿元，相比2019年前的4只可以说资产证券化步伐明显加快了。其中，6月25日成功发行了规模21亿元的“平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”。另外，规模20亿元的“中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划项目”，也已提交上交所，发行箭在弦上。资产支持专项计划作为一种资产证券化的模式，实际上是将专项计划设定为特殊目的载体SPV，通过专项计划向合格投资者发行债券，由此达到风险隔离的效果。常规来看，资产支持专项计划具有6种风险隔离方式，包括设置优先级、次级分层；现金流超额覆盖；差额补足；保证担保和流动性支持。对于华夏幸福来说，目前已发行的所有资产支持专项计划及资产支持票据ABN，均采用第一种方式。设置优先级、次级分层，由次级为优先级资产支持证券提供信用支持，次级再由发行主体或其子公司进行收购，达到内部增信的效果。以今年最新完成发行的“平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”为例，设置了6期不同期限的优先级债券，然后设置了一期规模2.6亿元的次级债券，再通过间接全资子公司即九通基业投资有限公司收购，来达到内部增信效果。版权声明：本文著作权归新NewPPP平台所有，新NEWPPP平台小编欢迎大家分享本文，您的收藏是对我们的信任，newPPP谢谢大家支持！
