过去，由于基建投融资体系的不成熟，政府既希望基建项目能够借力金融机构与社会资本落地，又希望能够维持公益性的收益，显然这是非常不合理的，但是中国式的问题自然有中国式的解决之道，那就是允许社会资本在其他方面进行拓展，通过其他关联产业获得收益，当然通常情况下这个“关联产业”只有一种可能性，那就是地产。
因此，过去许多基建项目中的所谓经营性，其实与项目本身的现金流无关，而是指土地增值、土地溢价、土地开发等土地经营。在当初的快速城镇化模式下，这条路也是走得通的，直到有一天政府意识到不能再放任房地产的无序增长，地产调控开启后，首先整治的就是不合规的土地开发以及社会资本越俎代庖经营土地，基建+土地的组合开发模式就此走向终结。
因此，专项债模式的出台，旨在再次厘清政府与社会资本的经营、开发界线，土地开发、土地增值是政府性基金中的收入来源，只能依靠政府性基金进行运作，当然使用进入政府性基金预算的专项债也是合适的、合规的；而其余的基础设施项目则就此与土地开发经营彻底分道扬镳，真正的进入市场化模式的开端。
因此，在最新的形势下，我们应当认识到新的基建投融资体系正在成型，未来将以三个不同层次的模式呈现：
第一种，是以地方债为核心的体系，针对的是政府责任义务内的支出，包括一般公共预算以及政府性基金，通过一般债+专项债的模式共同解决政府民生类支出以及基础设施建设；第二种，是以企业债为核心的体系，针对的是半公益性的地方产业投资，以国有资本、转型后的融资平台为主体，通过发行企业债+市场化融资的半市场化模式，来解决半公益性产业的投资需求；第三种，是市场化融资的体系，针对的是市场化项目以及盘活存量项目，欢迎各种主体踊跃参与，市场化定价、市场化运作，但其风险同样以市场化的方式由项目主体进行解决，政府不再过度干预，也不以政府信用作为保障。未来的基建项目，我们可以通过其属性进行甄别，选择最适宜的模式操作；让政府的归政府、市场的归市场。【PPPwiki小程序--“百科”】包含基本面、流程管理、采购管理、合同管理、融资管理、财务管理等十大模块，全面性覆盖PPP基础知识与实操要点，一站式助力PPP学习与养成！
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