“XOD+PPP”模式的内涵与特点


来自:初心藏而不忘     发表于:2019-11-29 16:08:26     浏览:559次

一是“单项工程建设”向“功能综合体开发”转变,项目体量大幅增加,政府投入不升反降。

政府将功能性建筑项目、配套基础设施项目、关联商业项目、其他附属空间和建成后的管理运营项目等打包,以功能综合体方式公开招标,对企业资金实力、专业化水平、跨行业协调能力等提出较高要求,特别是扶持资金要远低于子项目累加。实践中,这一改变反而激发了行业龙头企业、金融企业、专业化管理公司的参与热情。大多数项目最终由行业龙头企业或行业龙头企业牵头组建的“联合体”中标,部分项目政府甚至只需要供应土地。例如,杭州市用1.5亿元财政资金撬动了总投资56亿元的“奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆PPP项目”;万科以13.6亿元中标顺德市某商服地块,建设运营内容包括8万平方米的商业物业、数家酒店及道路等配套公共设施。

二是“规划/建设/运营”向“全过程一体实施”转变,项目由企业主导并长期持有,综合效益全面提升。由开发运营商主导功能空间的具体规划、建设和运营管理环节,并长期持有绝大部分物业单位,政府保留概念规划和监管职责。这种制度安排有助于开发运营商实施长期化科学化的经营战略,通过自主经营或委托专业企业代为经营的方式,最大化发掘项目的商业效益和社会效益,彻底扭转“项目建好就拿钱、项目落地就走人”的浮躁心态。政府不再需要谋划配套项目、给予长期补贴及协调各环节和各区块之间的衔接,中后期负担大大减轻。例如,华熙国际不仅将北京五棵松体育馆的年使用率提升到70%,商业赞助和市场开发收入比重接近60%,而且配套建设了篮球公园、冰上运动中心等场馆,规模效应不断提升。

三是“单点固定获利”向“多元化浮动获利”转变,项目盈利模式创新,政府分享可观收益。一方面是项目盈利渠道的多元化。企业利润新增功能建筑经营、商业项目经营、配套土地和房产开发等诸多项目,与建设工程“脱钩”。另一方面是项目盈利水平的动态化。企业经营能力越强,营收和利润就越高。成功案例中,开发运营商各渠道收益持续快速增长,短短几年就可以实现扭亏为盈,政府不仅不需要持续“输血”,而且能获得可观的税收收入、土地和房产溢价收益分成、人流和商流集聚带来的其他收益等。例如,台湾高雄现代化综合体育馆和购物中心等附属设施的PPP项目中,高雄市收获了国际一流的综合体育馆和数百个就业岗位,开发运营商汉威巨蛋每年账面收益超1亿元新台币,高雄市政府可获得超2000万元新台币/年的土地租金收入、持续增长的地价税和营业税、20天/年的免场租费使用权,到期后拥有体育馆的所有权和运营权。


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