年报剖析房企融资路径变化：出海融资 另类方式获取土地
某国有大行业务人士告诉21世纪经济报道记者，随着整体的信贷政策收紧、银行手中额度偏紧，去年末起已经开始优先政策性项目的审批，小微的项目也有量的保证，最紧张的是地产开发贷。目前房企和银行借钱难度将更大，某些中小银行可能一点额度都没有。
地产年报中，华夏幸福基业成绩亮眼，2016年净利润同比增速35.22%，连续6年保持30%以上增长。2016 年销售额共计1203.25 亿元，位列中国指数研究“中国房企销售金额排行榜”第八位。
而其房地产开发业务受益产业新城开发，发展迅猛。产业新城业务销售额共计901.24 亿元，城市地产签约销售额281.84 亿元，其他业务(物业、酒店)销售额20.17 亿元。随着限购政策落实，北京、上海等大城市购房政策相继收紧，环大城市周边地区的房地产市场升温明显，对其产业新城配套房地产项目形成持续红利。
据21世纪经济报道记者了解，近三年来，产业地产如雨后春笋般兴旺起来，包括万科等国内前五十名的地产商也积极布局，其中典型企业包括五矿中冶、华夏幸福、中关村发展集团等。
中国五矿集团公司科技管理部高级经理郭巍告诉21世纪经济报道记者，华夏幸福的成功经有三点：
从融资情况看，2017年华夏幸福发行中国境内首单7.06亿元园区PPP资产证券化，开启园区PPP+abs先河，拓宽了PPP项目的融资渠道。而对于PPP的融资渠道拓宽能否解传统房地产之困，有业内人士告诉21世纪经济报道记者，华夏幸福PPP运作标准，融资金额也没有完全覆盖其PPP项目，对其它房地产项目意义不大。但作为其它企业来说，PPP拿到的融资能否运用到房地产开发中，操作层面是可能的。
镇兴中国 转型特色小镇，看看万达、恒大、碧桂园等都怎么玩?
曾几何时，城市化进程伴随着房地产开发推动了中国经济的快速发展。然而，大城市土地资源日渐稀缺，开发商拿地成本越来越高，高房价、高地价的盛宴背后，是开发商们普遍的焦虑，大城市紧缺的供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展，未来将何去何从？
碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。
碧桂园：科技小镇成其未来新增长点
最新数据显示，前2个月，碧桂园以销售额872.1亿元，拿地58宗，总额273.37亿元，斩获销售和拿地额“双冠王”，超越了万科和恒大。这让对过往历史不太清楚的人可能会认为碧桂园是市场的一匹黑马，迅速滑入人们的视野，有点吃惊。
大家都知道，碧桂园走的是“农村包围城市”路线。
可以说30年河东30年河西，碧桂园成也坚持败也坚持。碧桂园矢志不渝的主打“农村包围城市”的战略定位如今迎来了翻盘机会。
根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。安家融媒认为，在去库存背景下，三四线城市楼市成交的上涨，使得在三四线城市具备大量储备的碧桂园等业绩大幅上涨。
碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示，随着建设的铺开，科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中会占越来越重要的位置，不过，这需要一个过程。目前，科技小镇前期销售业绩贡献不占主流，但后期成长性比较强。集团对科技小镇的成长性和品牌提升的价值非常重视。
绿城：农业小镇不卖房子卖生活
“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。”绿城中国董事会联席主席宋卫平称，将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。
农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年，绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。
“我作为一个房地产商人，不算成功，不算失败，过去这二十多年，绿城大概卖了5000亿元的房子。那么，我把我在这个行业里面的所思所感，加上我那么多年读的书，我把它变成五到十个我理想中的小镇，这是我想做的事。”宋卫平满怀豪情地说。
近些年，房地产正呈现一片红海，北京也概莫能外，而在这片红海中，华夏幸福的异军突起却给了市场一个大大的惊喜。一个名不见经传的企业，依靠差异化的竞争战略和坚定的执行，通过独创的产业新城模式，正逐步迈入A股“千亿收入、千亿市值”行列，走出一条蓝海之路。
由此可见，华夏幸福在特色小镇的开发和运营上早就走在了市场前列。
相比于绿城、碧桂园这些传统房企，拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏幸福似乎更容易获取地方政府的信任；相较于万科万达为城市增光添彩，华夏幸福更是在缔造一座座繁华之城。
根据华夏幸福最近公布的计划，其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。
据悉，对于特色小镇的开发和运营，华夏幸福早已在旗下产业新城内进行试点，目前已经建立并初具规模的小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇。此外，足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。
华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本
在新型城镇化建设进程中，旅游产业得到了长足发展，而华侨城绝对是受益者。1985年从深圳湾畔的一片滩涂起步，华侨城如今已连续多年雄踞全球主题公园集团“亚洲第一、世界第四”。
“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心，“旅游+互联网+金融”则是城镇化项目的战略支撑。在新模式助推下，2016年，华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。
无疑，新模式让华侨城的“造城”能力推向新高。而在国家政策的支持下，华侨城作为中国新型城镇化的践行示范者率先通过PPP模式推出“100个美丽乡村”计划，构建100座具有中国传统民俗文化特色小镇。
万科：王石的“良渚乌托邦”
包括了“良渚圣地”博物馆公园、白鹭湾君澜度假酒店、玉鸟流苏文化休闲街区，以及阳光天际、竹径茶语、白鹭郡、七贤郡、劝学里、绿野花雨、金色水岸等多个组团共同构成。是我国第一个多种功能复合的可居、可游、可学、可创业的生活小镇。
然而到了实际上，良渚文化村只有一个产业——房地产。过于单一的产业模式如果让小镇在新时代得以持续，万科恐怕还需要做更多的努力。因此，建造特色小镇，还有巨大摸索创新和弯道超车的机会。
另外，万科在旅游度假方面做了不少尝试。在2014年宣布斥资400亿元开发吉林松花湖旅游项目后，万科在冰雪产业发力频频。2016年年底，由万科集团、八达岭旅游总公司、原石京龙滑雪场联手打造的全新的万科石京龙滑雪场也已经亮相。
万达：旅游小镇成转型出路之一
近些年来，众房企为了城市中心的土地杀得头破血流之际，万达却选择在郊区拿地。很多房企认为，只有一线城市或者1.5线城市的商业才更有发展机会时，万达布局的重点则是三四线城市。2014年，万达商业共新开23个购物中心，万达内部一份2016年开业项目分布表显示，万达2016年重点布局的大多为三四线城市，不少城市都是首次进驻。
目前国内选址落定的13个万达城主要是通过与政府签约确定的，截至目前，武汉中央文化区、长白山国际度假区、西双版纳国际度假区、南昌万达城和合肥万达城已经开业运营。
2015年3月，万达集团与贵州省签订战略合作协议，计划总投资600亿元，在贵州省建设万达文化旅游项目和10个以上的万达广场。旅游小镇是万达丹寨扶贫的重大创新。项目位于丹寨县风景秀美的东湖岸边，占地400亩，一期投资6亿元，一期建筑面积5万平方米，建筑风格苗寨特色，配套建设三星级酒店、多厅电影院、儿童娱乐等设施，引入丹寨特色的民族手工艺、苗寨美食、苗医苗药等内容，打造一站式苗族文化体验。旅游小镇不仅创造经济收益，而且预计将新增2000至3000个永久就业岗位，极大缓解丹寨县城就业困难的问题。
就在北京的西南方位，涞水产业新城以定位精准的特色小镇形象，正日益成为环北京都市圈中一张令人瞩目的名片。
华银（天鹅湖）国际生态城，依托自身的生态条件，发展智慧产业、生态产业和高端服务产业，已经成为特色小镇建设的一个样本。除了医养健康和生态休闲旅游，天鹅湖的互联网+、现代农业、教育服务等产业也已经风生水起，并和涞水产业新城的另一板块新兴产业示范区有效互动，配合示范区的电子信息、现代商贸物流、现代教育等产业，形成环北京重要的产业发展极。
华银基业集团深耕京西南片区，战略布局京北、京南等大北京区域，经过10多年发展，已成为北京市场新崛起的代表公司。
2017年，无疑是特色小镇的主题年，在京津冀协同发展战略实施三周年的节点上，绿地依托在京津冀区域十年的深耕细作，将着力深入布局特色小镇建设。绿地提出“智慧健康城”和“文化旅游城”等大盘开发模式的小镇战略，针对特大城市或大城市群的产业溢出、人口溢出，投资启动特色小镇大盘项目。
按照绿地的规划，在京津冀地区发展特色小镇过程中，绿地将充分发挥“资源集成商”的作用，积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。
实际上，绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践，计划在江西（南昌周边）打造健康小镇、智慧小镇，在郑州也签了两个小镇。
恒大：足球小镇是水到渠成
说到恒大对中国足球的贡献，在历史上也必将是浓重一笔。如果恒大在特色小镇的热浪下，搞足球小镇似乎一点都不出人意料。2017年伊始，清远根据规划将在现有恒大足球学校和恒大金碧天下两大建设板块基础上，建设“恒大欧洲足球小镇”，拟将小镇定位为立足珠三角地区、面向全球的国际足球文化名镇，并融汇山水田园特色、人文风情，打造出多元活力的国际旅游目的地。
不少小镇在规划的时候都融入了大产业集群的理念，在这种情况下，特色小镇发展的关键就在于特色产业是否具有完整的产业链，以及是否成熟到足以对抗行业风险。鉴于恒大在足球和地产方面的经验，足球小镇的未来仍然可期。
根据规划，超级汽车生态体验园区和乐视汽车生态小镇，实现超级汽车从研发设计体验、品牌体验和汽车主题游乐的全价值链展示和体验。未来汽车生态小镇将集休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、舒适宜居于一体。同时乐视还将邀请配套厂商进驻小镇，并逐步开发旅游业，成为集汽车生产制造、旅游观光、生态完整体验、生态模式实验与一身的特色生态小镇。
PS：时下特色小镇概念大火，我们探索的足迹亦从未停止，「镇兴中国」的主旋律必将在这片广袤的土地上高亢长吟。当我们谈论“小镇”时，我们在谈开发商、政策、逃回or返乡置业、养老地产、创新、文旅地产以及“看上去很美”的民宿……
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第五板块：田园综合体与特色小镇 投融资创新模式及实践对接（国开行信贷局原局长—袁英华；中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理—周宁东；中铁投资副总经理-李川）
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