【渐远的人口红利，沉重的养老负担】
近年来，随着我国人均寿命提升，生育率下降，老龄人口比例递增，劳动人口递减，老年抚养比上升，养老负担日益加重。老人空巢独居现象严重，失能老人和贫困老人数量增多。
老龄人口比例快速递增：2000年我国65岁以上人口比例达7%，根据联合国标准已正式步入老龄化国家行列；统计数据显示2016年我国60周岁及以上人口 23086万人，占总人口16.7%； 65周岁及以上15003万人，占总人口10.8%，预计2050年65周岁以上人口比例将达24.41%。
【优质公立“等不起”，优质民营“付不起”】
如全国标杆公立养老院—北京第一社会福利院，仅能提供 1100 张床位，排队登记的老人一度超过 1 万人，每年轮候只能入住几十位；上海静安区公办民营的乐宁老年福利院仅有167个床位，位于闹市，环境优美，收费合理（4000~5000 元/月，餐费700 元/人/月）较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如此，轮候入住的老人有时仍需排队几年。
【私立养老机构严重两级分化，低端质量堪忧 高端负担不起】
低端民营的福利院设施条件差，服务意识不足，护理水平低；高端民营养老机构条件虽好但收费较高，收费区间在8000~30000元/月不等。统计数据显示，2016 年全国居民人均可支配收入23821 元，城镇人均可支配收入为33616元，每月8000-30000元的养老费用对多数家庭来说无法负担，仅能满足少部分高收入家庭需求。
大城市房价高涨居住空间有限，人力成本高企导致护工费用不菲，多代人共同居住的生活矛盾等等，均成为目前养老难题。
【养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期】
2000~2010 养老概念作为销售卖点，初步探索期
该阶段“养老概念”初步探索阶段，开发模式仍沿袭传统地产开发理念， 强调“销售”而非“服务”，养老概念多作为“挂羊头”的销售卖点，物业产品设计中出现部分适老性住宅，但后期运营管理普遍缺失，养老设施规模缩水，服务水平较差，模式不成熟。
2010~2015 服务意识强化，产品逐步多元，企业试水期
养老地产开发中的“运营意识”和“服务意识”逐步强化，规模扩大， 产品形态逐步多元，适老化住宅及养老社区发展迅了医疗养老结合 （典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）、学院式养老（典型如绿城乌镇雅园）等多元化养老地产模式。
2016~至今 需求全面爆发，政策加强引导，企业进入抢滩登陆黄金期
市场空间巨大，需求全面爆发，政策加强引导，财政金融加强支持，养老产业进入了“抢滩登陆”的黄金机遇期。根据 WIND 数据，我国养老服务床位数从 2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张；PPP养老项目投资额从 2016 年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。
巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本的目光进行布局和尝试，实力雄厚的企业抓紧抢占大势制高点，获取产业控制权和话语权，制订产业发展标准，为即将来临的养老产业大发展作好战略准备。
【各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头】
房企、保险、医疗机构强强联手，将适老性物业开发、保险产品设计、 医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。运营管理不断吸收美国、澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目。
由于养老地产客户区的特殊性，医养结合成为重点开发模式，医疗服务方面更加重视医疗企业联合及护理服务的输出。
目前主要参与养老地产的机构主要有三类：
一是实力雄厚，经验丰富的大牌开发商：如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等；
二是手握长期低成本资金的保险机构：如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；
三是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本：如和谐基金、红杉资本、云锋基金等。
参考资料：蜻蜓点金APP、光大证券研究所、凤凰周刊、WIND、CFDA、PDB、CDE等等
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