未来的旧改模式还会有所改进和升级，政府主导型和市场主导型旧改都可能存在，而PPP公私合营的旧改模式或将成为未来发展趋势。
编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 房地产开发行业中，土地无疑是关键的一环，毕竟“巧妇亦难为无米之炊”。在回归一二线城市的行业大环境下，土地的稀缺和越来越激烈的竞争，让这个问题再次横亘在不少中小型房企的面前。
正如升龙集团助理总裁兼营销管理中心总经理陈潮在接受观点地产新媒体的采访中所说：“在布局一线、超一线核心城市的过程中，不仅是升龙，所有开发商都面临同样的现实——土地越来越少、越来越贵，拿地竞争越来越激烈，从上海近期层出不穷的地王现象可见一斑。”
升龙集团起源于福建，在郑州旧改市场上大放异彩，过去十几年的开发中，陆续在福州、郑州、洛阳、天津、南京和济源等重点城市开发了不少项目，并形成了“深耕二线核心城市、重点布局一线城市、加码海外开发布局”的发展战略。
开启长三角战略布局南京首站告捷之后，升龙集团形成将发展的重点区域转移到了上海，并且再次聚焦旧改市场。
陈潮认为，旧城区迎来腾笼换鸟时代，这里面充满了无数商机，拿地压力越来越大的开发商正在尝试旧城改造，并且未来的旧改模式还会有所改进和升级，政府主导型和市场主导型旧改都可能存在，而PPP公私合营的旧改模式或将成为未来的发展趋势。
据陈潮介绍，升龙集团在一两年前已经着手布局上海，而目前已圈定了两个旧改项目，但是旧改项目与一般的房地产开发大不相同，项目的开发周期、操作都更为复杂，还会牵扯到多方利益，需要进行大量的前期工作，因而具体的细节待尘埃落定之后再对外公布。
其次，在商业地产方面，作为较早涉入商业地产运营的开发商之一，升龙在全国已开业的商场数量达到了15个，在海内外已开发商业面积约150万平方米，在开发商业面积逾50万平方米。
对于未来的商业地产发展趋势，陈潮分析，在当下商业地产热潮之后，商业地产资产证券化已经是大势所趋，相信未来3-5年会有成批量的商业地产资产通过证券化上市，这意味着商业地产将流入越来越多的资金，提高价格和评估价值。
“对开发商来说，伴随商业地产资产证券化的趋势，向个人出售的商用房数量，未来极有可能比现在少很多，商业地产的散售市场也将因此迎来供求逆转，这些因素都将有利于商业地产价格的长线走势。”陈潮补充道。
以下为观点地产新媒体对升龙集团助理总裁兼营销管理中心总经理陈潮先生的专访实录：
观点地产新媒体：升龙去年营销额超200亿元，其中郑州与南京区域各占多大比例？今年前五月的销售情况如何？全年的目标是多少？
陈潮：2015年，升龙实现了223亿的销售额，这也是升龙全年销售额首次突破了200亿；突破性的业绩背后，印证了升龙集团开发布局战略转型取得极为显著的成果。
一是立足国内，海外开发布局持续加码，海外营收占比持续大幅攀升；二是深耕原有区域市场的同时，伺机布局一线、超一线城市，南京及郑州作为升龙国内重点深耕区域，占据2015年升龙集团全年业绩的半壁江山。
2016年基于升龙国内外新增优质项目的销售预期，全年销售目标拟有新的突破。目前1-6月份，升龙集团已实现近半指标，其中郑州区域持续发力，成为贡献最大的地区公司。
另外，南京区域在新项目未入市、只有三个在售项目的情况下实现销售额近50亿；海外落地项目也将在本年度集中发力，助力升龙实现全新突破。
观点地产新媒体：今年升龙重点发展上海区域，已圈定的两个旧改项目进展到哪一步？在上海、南京地价飙升的现状下，今年拿地计划如何？是否会考虑合作拿地的方式？
陈潮：升龙未来几年的整体布局战略目前已经很清晰，“深耕二线核心城市、重点布局一线城市、加码海外开发布局”；在布局一线、超一线核心城市的过程中，不仅是升龙，所有开发商都面临同样的现实——土地越来越少、越来越贵、拿地竞争越来越激烈，从上海近期层出不穷的“地王现象”可见一斑。
以上海为例，最关键的问题在于：2020年以后，上海市将实现规划建设用地总规模“零增长”。其他诸如深圳、广州、北京等地也将面临同样的问题；压力也越来越大的开发商正在尝试旧城改造。旧城区迎来腾笼换鸟时代，这里面充满了无数商机。
未来的旧改模式还会有所改进和升级，政府主导型和市场主导型旧改都可能存在，而PPP公私合营的旧改模式或将成为未来发展趋势；而这一趋势正是升龙的核心优势之一。
除了在十余年发展过程中累积的大型旧城改造开发实力经验之外，近几年的海外拿地开发不仅扩大了升龙海外营收占比，更重要的是通过操作海外项目获得了接轨国际的宝贵资源和开发经验，从而助推国内市场开发，让升龙旧城改造如虎添翼。
其实在一两年前升龙已经着手布局上海的计划，但旧改与一般房地产开发项目大不相同，项目的开发周期、操作的复杂程度以及牵扯多方利益关系的因素，对于追求稳健的升龙来讲，需要进行大量的前期工作，待尘埃落定之后将会对外公布；面对目前的土地出让市场，今年升龙拿地将会秉持审慎态度，不排除多方合作的拿地方式。
观点地产新媒体：海外投资方面，升龙近五年时间内已成功开拓悉尼、洛杉矶、伦敦等国际知名城市，并在短短三年内成为澳洲最大土储开发商，升龙今年的海外发展计划是什么？
陈潮：作为最早出海的中国品牌房企之一，秉持“聚焦全球性的核心城市、城市高增值的核心地段、采用多元化的开发模式”的海外布局战略，目前升龙已重磅布局海外三大洲，自推行国际化战略、参与全球市场竞争以来，显著提升了升龙配置全球资源的能力。
目前升龙的海外布局版图主要集中在澳洲、北美和欧洲；澳洲公司已经有9大项目在同时运作，上个月又新增一城；北美公司主要以洛杉矶为总部，未来继续扩大北美市场及资产储备；在深耕澳洲、北美的同时，进军欧洲市场、择机进入伦敦等核心城市、完善欧洲片区布局将是升龙海外重要发力点之一。
观点地产新媒体：商业运营上，升龙已拥有30余座超高层地标及多座大型城市综合体。经过多年发展，公司积累了哪些可以分享的商业运营经验？商业选址策略如何？
陈潮：升龙集团在商业板块方面，截止目前在海内外已开发商业面积约150万平方米，在开发商业面积逾50万平方米，已跻身国内规模商业地产实力开发企业之一；升龙已建及在建商业基本都处于当下中国经济重点发展区域的城市核心地段，业已形成涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等多元化的商业业态布局。
升龙商业项目选址上主要分两类，一种是城市老城区商业亟待升级的城市核心，另一种是拥有高增长潜力、预期可迅速成熟的枢纽辐射商务商业区；通过“城市级商业+区域级商业+社区级商业”全方位商业体系的构建，形成优质地段的优质商业物业。
观点地产新媒体：商业地产热潮逐渐消退，空置率、去库存难等问题开始显现，您认为热潮过后，商业地产还能收获什么？在商业地产领域投入大量资金和时间的房企，应该怎样应对这种变化？
陈潮：在当下商业地产热潮之后，商业地产资产证券化已经是大势所趋，整体局面或即将开始改变。相信未来3-5年会有成批量的商业地产资产通过证券化上市。而这些商业地产的上市，意味着商业地产将流入越来越多的资金，提高它的价格和评估价值。
而对开发商来说，伴随商业地产资产证券化的趋势，向个人出售的商用房数量，未来极有可能比现在少很多，商业地产的散售市场也将因此迎来供求逆转，这些因素都将有利于商业地产价格的长线走势。
观点地产新媒体：升龙是国内少数负债率水平保持在较低水平的房产企业，是如何做到的？公司有哪些融资渠道？在您看来，房企发行公司债的热潮还会持续多久？从海外资本市场回归的房企也越来越多，原因是什么？
陈潮：升龙集团创立十余年来，”稳健发展“一直是升龙集团核心经营战略，凭借多元融资渠道、清晰战略布局、优质土地储备、科学产品设计等优势，升龙集团净资本负债率长期低至20%左右，2016年，升龙荣膺中国房地产开发企业稳健经营第4强。
得益于国内货币环境持续宽松，2015年上市房企融资环境持续向好，上市房企融资活动持续呈现活跃态势，特别是地产公司发债渠道放开，使得公司债成为融资热点。但是观察今年前5个月的数据，可以看出公司债发行的最狂热时期或已过去，整体融资成本也略有上升。对于房企来说，最为宽松的融资窗口期已过去。
发债难度不高、成本较低的海外资本市场，一直是部分房企融资的重要途径。然而，从2014年中期至今美元升值幅度较大，而人民币兑美元贬值趋势明显。年初至今，人民币兑一揽子货币汇率已经贬值了5.9%，年化13%。CFETS人民币汇率指数跌至94.88，创去年12月指数创立以来最低。人民币持续贬值，使得一贯在海外大规模举债的房企纷纷回归国内资本市场的怀抱，定增、公司债成为其现下重要的融资途径。
观点地产新媒体：并购日益成为房企拿地与扩张的一种重要方式，有分析认为，并购背后的实质是行业洗牌与资源稀缺，您是否认同？房地产行业进入并购时代了吗？企业怎样看待这种变化？
陈潮：回首2015年，房地产行业并购案例不在少数，随着白银时代的到来，行业分化加剧，“大鱼吃小鱼”现象频现。2016年以来，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，使得楼面价超过房价已经成为常态。土地成本高企，让房企间的并购重组大戏持续上演。
而在2015年12月底召开的中央经济工作会议中，提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次明确提出促进房地产行业兼并。在业内看来，这一举措有利于促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强。地产行业今后发展机遇在于行业集中度不断提高，房企将在优胜劣汰中分化。
所以从这个角度来看，并购的背后，一方面是行业洗牌，强者恒强；另一方面是对土地资源的追逐，这一趋势在未来房地产市场不断变化、土地资源日益稀缺的状态下将会愈演愈烈。
对于大型房企来讲，并购提供了一种新的扩张可能。市场上一手地很贵，实际上除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的存量土地；但同时也应看到，并购方面的风险在于近期土地价格上升，使得并购本身的成本也在增加。
观点地产新媒体：去库存形势下，部分城市的地价与房价不断上涨，出现了一线豪宅化和二线地王热的现象，企业如何看待这种行业环境？热潮过后，您认为这部分城市的市场会呈现什么状态？
陈潮：在节约集约用地要求下，面对“去库存”任务，“十三五”时期全国新增建设用地将比“十二五”减少约669万亩；“十三五”期间比“十二五”期间有所压缩，是为了更好地盘活存量。
对于中国楼市全局来说，因为去库存而压缩用地的确是大势所趋，尤其是供大于求严重的三四线城市，控制供地是消化现有库存的最好办法，但是这件事如果放到一二线城市，那效果就恰恰相反了。
对于地王频出的一、二线城市，房企对于地价的承受力在逐步提升，大型房企拼资金，中小房企抱团取暖，本着“再不拿地就晚了”的心态，地价也被“哄抬”得越来越高。
以上海为例，土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张；而且政策层面鼓励改善型需求，房企将加码对于改善型需求力相对较大的城市布局，通过“高溢价拿地、高溢价收益模式”获得相对不错的利润。此外，在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下，房企势必会积极布局市场基本面较好上海土地市场的优质地块。
除了一线城市及部分热点城市之外，不少“地王”前景难料，如果经济转型成功，那么一线城市对房地产的支撑将加强，而其他城市可能面临“赔本赚吆喝”的尴尬情形。
尽管房企们仍然看好上海楼市，积极布局上海土地市场，但是，这也将导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，而这也就意味着未来房企进入上海土地市场的风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险。
在这种市场环境下，是否加入抢夺战主要还是看房企布局战略及自身在产品、成本等方面的管控能力。
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