田园综合体是一个打造诗意栖居理想地的时代课题、一个构建城乡命运共同体的现实问题。
一、建设理念
1、以旅游为先导
乡村旅游已成为当今世界性的潮流，田园综合体顺应这股大潮应运而生。看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。一段溪流、一座断桥、一棵古树、一处老宅、一块残碑都有诉说不尽的故事。瑞士有被称为无烟工业（手表、军刀）、无本买卖（金融业）、无中生有（旅游业）的“三无经济”。旅游本就是一个无中生有的产业，瑞士在这方面开发得风生水起，值得借鉴。
2、以产业为核心
一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。对农民来说，远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大，在本区域内多元发展，从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水准，人心必背，没有产业支撑的田园综合体也只能是一副空皮囊。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园，应适当向田园综合体布局。
3、以文化为灵魂
文化就是“人化”与“化人”的过程。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在陶冶性情中自娱自乐，化身其中。缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。
4、以交通、物流和通讯等基础设施为支撑
各种基础设施是启动田园综合体的先决条件，而及时地提供一些关键的基础设施又会对后续的发展产生持续的正向外部性。缺乏现代化的交通、通讯、物流、人流、信息流，一个地方就无法实现与外部世界的联系沟通，乡村偏僻的地理位置被阻隔世外，就无法与外部更广阔的地域结合在一起，形成一个向外开放的经济空间。
5、以体验为价值
田园综合体是生产、生活、生态及生命的综合体。在经济高度发达的后现代，人们对“从哪里来”的哲学命题已经无从体悟，田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表，让人们从中感知生命的过程，感受生命的意义，并从中感悟生命的价值，分享生命的喜悦。
6、以乡村复兴再造为目标
在工业化和城市化的初始阶段，农业和乡村与国家和社会的落后往往紧密联系在一起，城市化和工业化的过程就是乡村年轻人大量流出的过程和老龄化的过程、放弃耕作的过程和农业衰退的过程，以及乡村社会功能退化的过程。田园综合体是乡与城的结合、农与工的结合、传统与现代的结合、生产与生活的结合，以乡村复兴和再造为目标，通过吸引各种资源与凝聚人心，给那些日渐萧条的乡村注入新的活力，重新激活价值、信仰、灵感和认同的归属。
二、核心要素
1、景观吸引区
可以是自然景观，也可以是有特色的人造景观。
2、“三养”集聚区
即养神、养生和养老的聚集区，让暂居的养神者恢复精神和体力，让久驻的养生者颐养生命、增强体质和预防疾病，让常住的养老者享受乡村的田园风光，颐养天年。
3、农业生产区
这是有别于乡村特色小镇与城市社区最显著的标志。农业生产区的意义不单单是为了提供安全、放心的生态绿色食物和获取相应的收入。农业与自然密切交织在一起。农田的维持和管理有利于气候的稳定、储存雨水、调节河川流量并防止洪涝，农业也有利于延续传统文化，并形成绿色的空间和景观。更重要的是，农业支撑着区域乡村共同体的活动，农业活动本身“嵌入”到自然和乡村共同体之中，让整个乡村社会恢复到其应有的状态。从生活的角度看，农业生产就是“农活”，它是人性的综合。
4、居民生活区 居民生活区应该是一个日常的生活世界，是以面对面的熟人关系结合而成的、充满活力的乡村新型现代社区。环境打造上，必须克服高楼大厦的城市模本，小桥流水的乡村图景在这里应充分展现。
5、服务配套区
服务是田园综合体的生命线，生产性服务业应向专业化和价值链高端延伸，生活性服务业应向精细化和高品质转变。让游客与居民吃住放心，娱乐舒心。在主体架构中，核心要素是：田园生产、田园生活、田园景观。
三、钱从哪里来？
国家发改委调查数据显示，核心面积1-3平方公里的田园综合体一般3年内投资50亿元左右，这对于财政早已捉襟见肘的地方而言，不是个小数目，更何况达到盈亏平衡前还需要若干年持续投入。
目前，资金来源（金融支持）有三个层面。
国家层面
国家支持符合条件的综合体申请国家专项建设基金，中央财政承诺对工作开展得比较好的田园综合体给予奖励。
银行支持层面
国开行、农行等政策性金融机构相继出台支持田园综合体建设的金融产品和服务方案。
如国开行到目前为止已支持了439个相关的建设项目，并启动了投资基金。
此外，商业银行也可提供金融支持，仅浙江省工行对五个田园综合体项目的审批贷款就已经达到了77.4亿元。
社会资本层面
即吸引社会资金，尤其是民间资本、民营企业支持综合体建设。
实践经验表明，前两个层面相对比较容易调动，而第三个层面最为关键，却相当薄弱，民资普遍观望、积极性不高。
若仅有前两个层面大张旗鼓，不仅田园综合体将沦为地方政府的“自娱自乐”，且通过撬动社会资本、助力市场化、二次城市化加速的田园综合体使命将化为“空谈”。
因此，对投融资模式的探讨将更注重于社会资本。
从筹资的时间跨度与可持续而言，投融资可分为三种类型。
短期内快速获得资金的方式包括：
1发债
满足发行条件的项目公司可在银行间交易市场发永续票据、中期票据与短期融资债券等，可发行项目收益票据（在交易商协会注册）、企业债与项目收益债（经国家发改委核准），还可在证交所发行公开或非公开公司债。
具体而言，田园综合体可探索有利于建设的专项债券，基于田园综合体的特许经营权、土地使用权、购买协议等创新性债权融资工具，全面地拓展建设方、运营方和经营方的直接融资渠道。
还可与银行、保险、基金等机构投资者加大对田园综合体相关债券产品的投资力度，增强相关债券产品的流动性，促进市场机制在资金配置中发挥更大作用。
2收益信托
田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。
金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。
3政府贴息、相关优惠政策与补贴等吸引社会资金投入
中期而言，投融资模式包括：
（1）融资租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。主要有三种方式：一是直接融资租赁，可大大缓解建设期的资金压力。二是设备融资租赁，解决购置高成本大型设备的融资难题。三是售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，可盘活存量资产。
（2）资产证券化。田园综合体建设涉及到大量基础设施、公用事业建设等，基于现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可尝试使用这种金融创新工具，作为有益补充。
（3）各类基金，即各省市设立的建设扶持基金。如海南省与国开行等采用有限合伙人制设立总规模200亿元的发展基金，作为田园综合体基建、公共服务配套与产业培育的资本金和项目资金。
长期而言，可利用PPP和产业引导基金。
所谓PPP模式
是由政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。有两种收益模式，一是股权转让方式，在项目建成后，退出股权实现收益，另一种是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金收益。
而目前普遍意义上理解的产业引导基金，根据融资结构主体不同，分为三种：政府主导（政府+国资金融机构）、金融机构主导（金融机构+国企）、社会资本主导（出资方主要为民企，风险完全自担）。
但福卡版产业引导基金，则特指政府少量出资，绝大部分资金来自于社会资本，政府资金不参与分红，仅通过为基金“背书”来撬动社会大资本，但在重大战略性决策中具有“金股”式一票否决权。
此外，股权投资、众筹等，皆可作为投融资选项。
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