前几日看到一条十堰新闻：十堰市有关领导与到访的碧桂园湖北区总裁梁裕祥一行举行会谈，并表示：希望在城中村改造、老旧小区改造等领域进一步深入交流、加强合作。看来中国房地产十强企业碧桂园继万科之后也要来十堰割城掠地了。
经过二十多年的一次次冲锋，房地产的青春已经逝去，只要开发就赚钱的时代一去不复返，而且不少房地产公司还面临着资金困扰，这种情况即便是律师通过顾问单位或诉讼案子的接触也会感受得到。对于房企而言，转型升级或者说寻找新的突破口，是接下来必须要面对的事情，PPP模式的兴起又一次赋予了我们历史的机遇。
一、房地产产业目前面临的问题
房地产一路走来，曾经高歌猛进，现在步步为营，如履薄冰，是政策使然，更是产业发展规律内生动力所迫，主要表现在以下几个方面：
1、土地供应，相信几乎所有的房地产从业人员都会有一个同样的感受，优质土地资源的获取越来越难，中小房企拿地的机会非常小（特别偏僻的地块除外），土地市场彻底变为有钱人的游戏，而巧妇难为无米之炊。
2、资金问题，有的房地产企业开发的楼盘，除了土地出让金是以自有资金出资以外，建安工程、幕墙、配套建设、预备费、流动资金全部是通过民间融资或其他渠道筹措，可以说没有任何防风险的能力。回到现在，不管是从银行融资还是民间融资，或是信托、基金，对于房地产的融资需求都采取收紧的策略，难以从市场上直接融资已成为常态。
3、传统城镇化发展模式不可持续，中国房地产目前主要以住宅开发为主，而房地产的发展，正是伴随着中国城镇化快速发展的脚步，可以说是城镇化再造就了中国楼市，而随着城镇已有房屋规模越来越大，新建需求将越来越小，房地产传统城镇化的模式难以为续。
4、一二线城市黄金区位有限且基本已经开发完毕，造成国内房地产大咖也转战到三四线城市，这些房地产大佬携各种优势，使得本地房地产企业更是雪上加霜。
5、开发成本提高，随着土地获取竞争越来越激烈、原材料价格上涨、人工成本的上升等，房地产开发成本普遍上升，而随着人口“红利”的逐步消耗，建筑业原本需要的大量廉价劳动力已经不像从前那样充足，人工成本只会越来越高，人力和原材料成本的上升将倒逼房地产工业化提速。
6、其他因素，比如限购政策、消费理念、信贷政策，这些因素可以在短期内对房地产行业的发展造成影响，但不是行业走势的决定性因素，具有一定的周期性。
二、目前国家房地产行业政策分析
近年涉及到国内的房地产发展转型国家出台了三个相关的政策文件《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（2016年2月施行）《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（2016年5月施行）和《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（2017年2月24日施行）。
第一个《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出“要加快城镇棚户区、城中村和危房改造，实施棚户区改造行动计划和城镇旧房改造工程，推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合，加快推进城市棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房（包括无上下水、北方地区无供热设施等的住房）改造，将棚户区改造政策支持范围扩大到全国重点镇；在国家、改造者、土地权利人之间合理分配“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的土地收益；建立购租并举的城镇住房制度。以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系”，从该文件来看，在新型城镇化的整体规划下，要优先发展棚户区改造、危旧住房翻新改造、历史名城保护与城市更新等公益性与保障性的项目。
第二个是《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该意见指出“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，提高公租房运营保障能力；鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产；鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平，允许改建房屋用于租赁；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”，这个文件传递的信息主要表现在两个方面，一个是鼓励发展租赁地产的，一个是鼓励采取PPP模式运营租赁住房。
第三是《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》，该意见第七章“推进建筑产业现代化”指出，要推广智能和装配式建筑、提升建筑设计水平、加强技术研发应用、完善工程建设标准，根据这个文件，建筑的科学技术性将越来越强，建筑将充分体现技术之美，而不是简单建材叠加，作为上游产业的房地产也要顺势而为。
三、房地产产业与PPP模式的关系
PPP模式，即公共政府部门与民营企业合作建设城市基础设施项目、或提供某种公共物品和服务，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。它必然与土地、项目、建设工程、资金等密切联系。
房地产产业与PPP项目有以下连接点：
1、以土地为基础，不管是PPP项目还是房地产行业，都离不开土地，在房地产开发中，开发商需要通过土地二级市场获取土地，而在PPP模式下，可以通过划拨、出让、作价入股等多种方式获取土地。
2、PPP模式与房地产开发都是属于项目，以建设工程为要件，二者极为相似。
3、以资金为供给，在房地产项目中，开发商需要筹措资金并安排资金使用，在PPP项目中，社会资本或项目公司需要承担融资职责并合理使用资金，从这个角度出发，开发商的功能定位更符合社会资本的要求。
4、以整合为基本能力要求，在房地产项目中，开发商需要整合金融机构、施工建设、供应商、运营服务商等多个主体，在PPP项目中，社会资本同样需要整合金融机构、施工建设、供应商、保险公司、运营服务商等。
三、PPP时代来临，房地产企业该怎么做
楼市下半场，开拓蓝海成为房企抢占制高点的不二选择。在城镇化浪潮和国家政策支持下，PPP时代已经到来。克而瑞一份报告显示，在未来五年，我国每年应该有逾十万亿的基础设施建设需求，其中10%到15%会采取PPP模式。以此计算，未来十年PPP市场将超过十万亿元。
PPP模式的浪潮又一次赋予了我们历史的机遇，国内房地产业与PPP模式创新性结合的成功实践给我们十堰房地产商的启发：
第一、华夏幸福、碧桂园为代表的产业园模式，依靠与政府良好的合作关系，华夏幸福不断在园区内乃至城市周边获取大量土地。在园区建设期，一级土地开发的土地整理、基础设施建设、产业招商服务等均由华夏幸福先行垫付，政府在这个时期不出资，但会高度支持园区建设。等到园区售地、产生税收后，政府通过多种方式将资金返还给华夏幸福。
第二，特色小镇开发.也是PPP的热点。由于国家计划到2020年培育1000个特色小镇，碧桂园、绿城等多家房企也开始主攻特色小镇。如北京的小汤山镇——正北之上的“温泉古镇”、密云古北口镇,十堰正在招商的“高铁小镇”。
三部委联合下发《通知》，提出特色小镇培育五大要求
第三，城市综合开发，如“长沙空港城综合开发建设PPP项目”，项目位于长沙市黄花国际机场，毗邻国家级长沙经济技术开发区，四周还围绕多个省级开发区，紧邻空港和高铁两大快速交通枢纽，是长株潭城市群的核心地带。目标是打造“知识型现代服务业生态城”。
第四，安居性保障工程，如财政部第三批示范性项目“四川省宜宾市珙县新城区基础设施建设（市政配套工程、保障性安居工程）PPP项目”。
第五，棚户区改造项目，如茅箭区火车站南片区棚户区改造；财政部第三批示范性项目“山东省泰安市宁阳县工矿棚户区改造项目”。
第六，历史文化名城保护项目，如“石屏县古城保护与开发ppp项目”、“福州上下杭历史文化街区保护开发PPP项目”。
第七，体育场馆建设，如仪征综合体育场馆PPP项目；十堰青少年户外健身中心（奥林匹克体育公园）。
第八，休闲养老项目，如茅箭区大坪养老休闲基地、财政部第三批示范性项目“湖北省襄阳市道安老年公寓项目”。
第九、轨道物业——轨道交通拓展的城市新区,是未来整个房地产行业的主战场，如宁波与绿城联合打造的“轨道交通+物业”。
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