产业地产类PPP项目有了良好的产业规划，如何进行产业的落地？通过招商引资。那么如何进行科学的有益额招商引资？通过产业链招商。通过10年的产业地产运营经验，首赫小编总结出招商引资不能靠关系，不能靠人脉，不能靠以损失地方政府利益和老百姓利益而去招商，也不能以环境、资源、人口代价的损失而进行招商。这种招商引资方式第一损害政府和百姓的利益，同时也是不可持续的产业发展模式，例如钢铁产业带来的雾霾、代工产业带来的血汗工厂、冶炼加工产业带来的河流土壤污染。通过产业规划小编们定位区域发展理念，靠山就要“吃山”，靠水就要“吃水”，但是这吃要吃得香，吃了上顿还要有下顿，精细化发展，也就是中央提出的供给侧结构性改革，精耕细作产业。通过产业规划合理定位，从产业链发展的角度进行产业匹配招商，补短板，筑巢引凤，产业引进质量，发展模式都是可持续的，我们产业发展模式不靠拍脑袋、不靠一言堂、不靠跟潮流，完全是通过国内专业团队的大数据和理论结合分析出来的。将我们的产业分析思路讲解给客户，最终得到客户认可，实际上我们只是做了一些产业发展预测和提前量布局，通过“理”来进行产业招商，最终实现园区运营有效益，政府发展有收益，百姓就业有利益的三赢格局。套用农夫山泉的一句很有名的广告语，我们从不制造产业，我们只是借力PPP模式进行全产业链转型升级的布局者！
一个产业园区（城镇综合开发、特色小镇、园区开发等等）运用PPP模式进行运营主要关键有三点。第一产业园区的土地获取方式，第二产业园区的产业规划，第三就是产业园区的产业招商引资。如果一个采用PPP模式运作的产业园区能够很好的完成以上三点，那么在最后的PPP模式移交与退出环节就会非常的从容。在这里小编以实际操盘的经验来讲，现在小编们对于PPP模式的相关政策与实施方法讨论很多，然而在实践中政府、社会资本、金融机构更多的是从自身的实际利益出发，因此PPP模式的精神和参与三方的利益如何在实践中统一就变得至关重要。
因此一个完整的PPP模式必须对后续运营和退出环节进行仔细统筹和考虑，这也就是首赫小编为什么要从实践的角度来谈一下PPP模式的运营。在实践过程中只有有了运营才会提高整个项目收益，只有通过运营的规划与创新才能提升整个项目的价值，固定资产投资的价值只要投了就是固定的价值，每年会有折旧，只有赋予项目真正的运营才能够从另一个层面提升项目的价值。因此如果有一条环城公路成本3个亿，运营收益充足并且逾期良好，即使政府付费2个亿我也会去投标，因为预期收益好，这个项目作为社会资本的首赫小编才能干，运营才是PPP模式实践的硬道理。因此也就是本轮PPP模式为什么一定要强调施工与运营进行统一，没有运营就不能算作PPP模式。良好的PPP模式运营才能够为社会资本后续的退出，金融机构的融资提供坚实的保障，形成“政府有决心，社会资本有信心，融资机构放心的局面”。
近期PPP模式得到了国家层面的大力支持，国家为了让PPP模式更好地进行下去，调动了各种宝贵资源，国务院各部委的行业规划中只要涉及基础设施与公共服务的领域都强调了PPP模式，国家相关金融机构也都尽全力想法设法解决PPP模式融资的问题。为什么要下大力气这么做？因为与其让PPP模式参与方在“黑市”融资交易（小编把不符合PPP精神和相关政策法规规定但在实践中依旧存在的PPP项目融资统一叫做PPP融资“黑市“，中国的资本市场分为两类一个是符合融资规定和产业政策的官价，一个是不符合融资规定和产业政策的”黑市价“，理论上分析我们看官价，实践操作价格我们看”黑市“，因此就有了理论上3亿的项目修成4个亿的情形。2010年国家对房地产市场严格调控，产业地产不幸被列入调控名单，6月-8月之间基金对房地产融资财务成本从16%最高时飙到22%，这就是房地产融资的“黑市”价，莫不如把PPP模式融资难的问题摆到明面上来。因此去年12月21日发改委和证监会联合下发的《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》和2月17日上交所、深交所分别对各自的市场参与人发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务的通知》都很好的促进和完善了PPP项目的融资与退出。资产证券化的热度再一次被提高，自2016年初小编就预测最符合PPP模式特点的融资方式就是资产证券化，那么在这里小编再来预测也许一年也许几年之内另一个会再次让PPP模式融资沸腾的融资方式，PPP项目SPV公司的股权交易池，这个股权交易池是和新三板结合还是另辟交易板块和市场，这个是操作层面的事宜，但是从PPP项目本身的实质来看，股权交易池的建立将进一步加大PPP项目参与方的热情和热度，为社会资本退出和资产移交提供更加便利的渠道。有了这两个法宝，PPP模式将如虎添翼，为地方提供基础设施与公共服务，为社会资本提供参与经济建设的条件，为金融机构脱虚入实提供实体资产。那么关于“PPP项目股权交易池”的结构和典型特征小编后续也会写出自己的观点和看法。
接下来首赫小编结合资产证券化来谈一下在产业地产PPP模式实践过程中关于退出与移交的一些实践心得。资产证券化，是指将原始权益人/发起人不易流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融产品的过程，是一种以资产信用为支持的，重新包装现金流的投资银行技术。实际上是一个资产重组、优化和隔离的过程，即对基础资产重新配置、组合形成资产池，并通过资产池设立信托(SPT)或真实销售实现基础资产与发起人的风险隔离。可预期的现金流是进行证券化的先决条件。证券化表面上是以资产为支持，但实际上是以资产所产生的现金流为支持的。由于证券化的是资产所产生的现金流而不是资产本身，所以基础资产也不一定具有物质形态，只要能带来稳定的现金流即可，如应收帐款等。
在这里首赫小编再深入谈一下产业地产（城镇综合开发、特色小镇、园区开发）与PPP模式在精神层面和操作层面高度的符合，共有三点。大家对于PPP的理解一定要明确一个概念PPP是一种模式，PPP这种模式必须高度依赖于项目而开展，因此就有了什么项目适用于PPP模式这个问题，“PPP+项目”才构成了完整的PPP项目。第一，产业地产是随着中国新型城镇化的发展而兴起的一种产业与地产结合的开发形式，其最终目的是促进产业发展打造以人为本的集生活、居住、产业发展于一体的微观经济载体。PPP模式为了提高效率、降低成本、更好地服务经济发展提供公共服务质量的一种政府与社会资本进行合作的一种模式，可以说两者都是以经济发展、百姓安居乐业为出发点。第二，产业地产投资时间长，效益低，更多是为了政府经济发展做贡献，但同时又可以形成大量的优质的地产和产业资产，缺点是没有现金流。PPP模式可以解决政府投资基建与公共服务资金投入过多，财政压力过大的困境。资产证券化可以解决短期现金流的问题。因此产业地产+PPP+资产证券化（不局限与资产证券化，还可以是基金、信托、租赁、夹层、公司债、私募公募资金、资产质押等等花式融资）组合起来就解决了各自问题，形成良性互动。第三随着货币政策的时松时紧，产业地产+PPP+资产证券化是当前中国资产配置的保值增值的最佳途径，容易广泛吸引社会资本积极参与。很多人现在会在知乎上问首赫小编关于华夏幸福的成功的关键和可复制性，首赫小编在这里给大家提供一个逻辑，想通了这个逻辑，华夏幸福的问题就都迎刃而解。产业地产是以产业发展+土地要素而形成的一种开发模式，其特点产业发展拉升土地要素价格，土地要素服务产业发展，因此产业地产商大多体量较大，没有个2平方公里土地都不好意思说自己是产业地产开发商，按照通常投资强度来算一平凡公里“三通一平”加道路绿化的基建也要十几个亿。在国内这个货币环境下，产业地产土地要素的价值取决第一国家货币的政策，第二区域发展的经济环境，第三产业发展带来的附加价值。
PPP项目另一个退出渠道预测-“股权交易池”，PP项目的特点决定了，我们必须要依托于项目建成后的项目价值进行融资和退出，因此这个“股权交易池”可能会依托于“新三板”，实力强的企业可能依托于自身母公司的上市平台，如果PPP模式蓬勃发展，也许也会建立专门的股权交易市场，毕竟PPP模式在2017年将成为中国基建和公共服务领域的固定资产投资重要手段进而拉动GDP增长。
那么到今天的产业地产十年PPP全流程实践思考首赫小编就和大家分享到这里，本次系列连载首赫小编从产业地产的定义、类型、特点、运营、产业规划、资产退出、企业资产增值运营和产业地产金融的角度与大家分享了产业地产的PPP模式，大型综合城镇开发往往是投资大、收益慢、现金流风险高的一类PPP项目，国内除了中国五矿、中信集团、中交集团、中粮集团等大型央企，很少有企业有这种实力去投资，当然这几年民营企业华夏幸福、联东U谷凭借自身独特的运营模式和京津冀协调发展的机遇也做了很多成绩，希望首赫小编的实践经验能够给大家提供积极的借鉴意义。
（完结）
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