2016年以来，特色小镇的概念如雷贯耳，国家各部委及各地分别出台了大量的指导意见及支持政策，而根据《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》提出的目标，到2020年，全国要培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。同时越来越多的大型房企也将特色小镇作为其转型发展的重要方向。因此未来四年，将是特色小镇建设及运营的快速发展期和高峰期。
特色小镇是一种投资量巨大，投资时间长，且短时间不宜见效的大型投资品，因此在特色小镇的定位策划明确后，需对特色小镇项目进行详尽的投资测算，以最终确定该项目的投资运营模式。投资运营模式确定后，如何解决特色小镇的金融运作路径，即考虑资金的进入及退出路径就成了特色小镇运作最核心的事项。
应该说，特色小镇资金进入的媒介，包括种子资金进入和配套项目资金进入，就目前各种融资媒介而言，私募基金是较好的种子资金进入媒介；种子资金进入完成后，相对而言，配套项目资金可通过多种融资模式解决。再次，资金进入后如何完成退出，是交易模式中需要考虑的最后重要一环；对于政府购买服务项目，可以直接实现退出；对于有持续现金流产生的项目，除了传统的项目公司上市外，资产证券化是一种重要的退出模式。
以下将对特色小镇私募基金的运作及资产证券化退出模式进行阐述。
特色小镇基金的退出方式，根据项目不同类型，其退出方式也不同。
关于政府购买服务项目的退出
相较于经营性项目的退出，政府购买服务项目的退出相对简单。按照实业资本与政府指定机构签署的投资运营协议，以及针对具体项目的政府购买服务协议等相关协议，由政府将政府购买服务的支出列入财政预算，并在该项目完成后按照上述协议约定，由政府指定机构向政府购买服务项目的平台公司支付单体项目的相关款项。政府购买服务项目的平台公司收到支付款项后，按照公司法的相关运作机制，以股东分红的形式将该部分利润分配给基金，再由基金按照有限合伙协议约定分配GP和各LP。
关于经营性项目（PPP项目）的退出
传统经营性项目的退出，包括项目公司上市、股权转让等。
项目公司上市是基金最理想的退出方式，但基于上市需要条件的严格限定，以及较长的审查时间，项目公司短时间内上市难度较大。
项目公司股权转让，也是基金的一种重要的退出方式，但是基于该类项目的投资额巨大，符合条件的投资人并不多，因此此种退出方式较受限制。项目公司股权转让完成后，基金取得相应股权转让款项，再由基金按照有限合伙协议约定分配GP和各LP。
另外，基于经营性项目本身可以产生稳定现金流的特点，符合项目资产证券化的重要要素，并且相对对上述两种项目退出方式，此种方式的适用性更强。
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