1.缓解地方政府债务压力,产生补短板、调结构效应。当前,我国以需求拉动经济增长的空间有限,推动以政府引导,社会资本广泛参与的特色小镇建设,在建设形态上不搞“大而广”,坚持“一镇一风格”,从而以较少的财政资金撬动庞大的社会资金。少花钱、多办事、办好事,推动经济新旧动力切换,既可以达到稳增长的目的,促进投资与消费并举,也可以起到补短板、调结构,助推经济去杠杆的独特效应。
2.发挥要素集聚和扩散作用,降低和分散投资风险。我国未来经济增长的两大引擎,一是创新,二是公共产品和服务,PPP模式是两者的混合动力。政府通过公开招标的方式引进综合实力较强的企业参与特色小镇建设,对投资、建设过程中相关责任边界进行明确划分,基于当前PPP模式的推广与成熟,社会资本可以自身先进的技术和灵活的管理经验,通过集约、节约、绿色的发展模式,提高特色小镇建设的效率和效益,扭转各类资源过度向行政等级高的城市中心区集中的局面,从而提高小镇的凝集力,吸引更多的人才参与区域经济发展。
3.扩大社会资本的投资领域。在经济新常态下,民间投资增速减速明显,社会资本通过投资特色小镇,除了可以获得直接的经济利益,还可获得其他衍生利益。例如参与特色小镇的商业设施和公共服务设施的日常经营和管理,获得较为合理的经营性收入。
PPP模式建设特色小镇的具体路径
1.打造“产、城、人、文”一体化的运营平台。特色小镇不同于以往行政区划单元上的乡镇建设,也不是工业园区、经济开发区、旅游区等功能的简单叠加。随着经济下行压力加大,当前,一些地方政府急于招商引资,社会资本急于寻找投资机会。实践证明,当双方都对促成一个项目紧迫性要求时,从而导致项目建设“易”而运营“难”。发展特色小镇的关键是要解决当前城镇化建设缺乏“特色”,它本质上没有行政建制、“非镇非区”,必须从战略规划层面按照创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,避免生搬硬套把一些产业化项目或传统小镇“包装”成特色小镇项目,“贪多求全”很难抓住重点做特、做强。在保留区域自然禀赋、特定人文底蕴等作为项目的标的基础上,联合规划设计、通过对不同专业机构的导入,以缔约形式破除原有模式的各种利益壁垒,形成“产、城、人、文”一体化的运营平台。
2.构建灵活的体制机制,培育较强的市场竞争力。欧美国家的特色小镇无一不与其相应的“产业生态位”紧密相关,把吸引各类人才放在突出位置。特色小镇不是一般意义上工商企业也不是政府公益性项目,必须因地制宜,从建设、运营、管理等全流程定位准确、机制合理。要充分发挥市场主体作用,在产业谋划与定位上突出自己的比较优势,打造一种“小而精、小而美、小而优、小而特、小而强”,或是旅游业,或是养老产业,或是手工艺产业等产业生态圈,实现城镇化与服务“三农”的产业化融合。在项目的筛选上,不能只体现一个“快”字,还要能够吸引到人,留得住人,提供较为完善的配套服务,以产业促就业,以就业提人气,以人气促兴旺。
3.发挥金融作为产业改革催化剂的作用。作为供给侧一端的金融企业,应发挥自身的优势,把银行信贷、保险、基金、风险投资、私募融资、P2P等金融创新元素与项目设计有机的融合,不断降低市场参与主体及信息获取成本,促进社会各方利益主体形成共识。PPP过程管理涉及项目识别、模式选择,传统的可行性分析论证仅仅是为立项服务的一门“功课”,还应形成一个周密完整的政策体系提供精准服务。契约精神是市场经济的灵魂,在项目伊始就必须强化地方政府的契约意识,合同是规范政府和社会资本双方行为的准绳,从资源、资产、资本融合多层次、多渠道的角度,明确特色小镇建设的目标导向,对项目决策评价体系真正做到“物有所值”,优质项目优先受理、优先审批,唯有理念到位,规则到位,能力到位,才能有效破解发展难题,增加发展动力,厚植发展优势。
重磅！国土住建部联合放大招！共享度假小院建设获快速审批通道
今年8月，一个超级重磅的楼市调控措施公布了：国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点！
这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大变化。
参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！
这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
试点城市来了，全国推广还会远吗！
这个举措最令人震撼的看点是：
农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道！同时，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。
共享度假小院，是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里，你可以享受到共享度假的田园生活：共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......
依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。
中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制，是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金，让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道，由于政府垄断土地供应，所以房价、地价越来越高。
而且，在征地环节中，往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。
此次改革具有重大意义
第一：“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。
第二：这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。
第三：这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！
第四：大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。
两部委公布的“办法”里，还有以下看点值得注意
①：项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。
②：尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
③：试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。
④：集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
⑤：承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
也就是说，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包括快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。
那么，此举将产生什么影响？
第一：这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。
商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
第二：大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。
第三：“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。
第四：由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。
第五：未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说，在大城市生活早买房仍然是必要的。
最后，回答一个很多人会问的问题：为什么试点城市里，深圳缺席，而北上广都在其中？原因很简单，深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地，深圳没有这类土地了。所以，深圳的特殊性再次显现出来。
拓展阅读：试点方案全文：
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。按照中央有关精神，结合当前管理工作实际，制定本试点方案。
一、总体要求
（一）指导思想
按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
（二）基本原则
把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。
保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。
坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
提高服务效能。落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。
（三）试点目标
通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
（四）试点范围
按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
除北京、上海外，由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。
二、试点内容
（一）完善试点项目审批程序
试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
（二）完善集体租赁住房建设和运营机制
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
（三）探索租赁住房监测监管机制
集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
（四）探索保障承租人获得基本公共服务的权利
承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
三、组织实施
（一）加强组织保障
国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合，稳妥有序推进试点。
（二）推进试点实施
1、编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
2、试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题。
2019年11月，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。
2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作，总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。
（三）强化指导监督
各地区各有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。
（四）做好宣传引导
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