房地产企业押宝建小镇:市场空间广阔先到者赢


来自:苏州市文化创意产业联合会     发表于:2018-02-05 11:12:17     浏览:306次

在中央和地方政策的共同扶持下,全国各地迎来了一波特色小镇建设的热潮。根据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国特色小镇建设战略规划与典型案例分析报告》资料显示,对目前国内建设的部分小镇进行统计,平均一个特色小镇投资额在50亿元左右,规模较小的如云栖小镇投资额在10亿左右,而像酷玩小镇、沃尔沃小镇等这类规模较大的可达百亿以上。按照住建部到2020年培育1000个左右特色小镇的规划,未来3-5年,我国特色小镇建设将产生5万亿的市场空间。


开发商大举拿地盖房、卖房赚快钱的发展模式或将成为过去,在一二线城市地价高企的背景下,房地产开发商们纷纷转型将目光投向建设“特色小镇”。

与传统意义上的小镇不同,特色小镇并非行政区划,而是具有明确产业定位、融合文化、旅游、社区功能的创新创业平台。伴随着特色小镇的热潮以及逐步成熟的PPP(政府与社会资本合作)模式,正在给房企提供一种新的发展思路。

房企加码建镇

在各省份陆续公布特色小镇创建计划的同时,房企的特色小镇计划节奏亦密集上马。据统计,目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划,签约落地项目已超过80个,其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。

部分房企特色小镇计划及现状

部分房企已有小镇分布情况

中国产业集聚研究专家、《老杨会客厅》创始人杨建国告诉记者,2017年以来,房企进军特色小镇已成主流趋势,多家房企明确提出要进军特色小镇领域,而有不少企业已经先行一步落地了不少项目。

“虽然呈现出了一波投资特色小镇的高潮,但不同房企之间,布局的重点和方向各不相同。”杨建国分析,以碧桂园为代表的科技小镇模式,通过坚持产业先行和产城融合,以“1+N”的发展模式,即1个重资产平台加N个轻资产平台,共同形成大生态。而碧桂园自身持有重资产,可以做到为凤筑巢,陪伴创新型企业成长。

绿城跟其他房地产开发企业一样,虽然在产品力打造上独树一帜,但也有着市场痛点,造中式别墅、排屋一向是绿城最拿手的,从桃花源到四季酒店、云栖玫瑰园……太多经典项目出自绿城之手,只是一座中式院子动辄数千万甚至上亿元让普通人望尘莫及。

也正是看到了这一点,绿城前几年就开始了百方小别墅的尝试,2015年绿城想转型为城市生活服务商,想做老吾老、幼吾幼、老少各得其乐的全龄化生活社区,桃李春风将是一个样本,除了房子,这里更吸引人的会是那种全家庭的生活方式。

“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间,我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化,有可能带动中国新一轮农村改造。”绿城中国董事会联席主席宋卫平称,将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。

与碧桂园不同,宋卫平选择的是特色“农业小镇”。按他的设想,小镇距离上海、杭州等城市三五十公里,一个小镇需要三平方公里土地,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设,形成3万人的小镇。

农业小镇最大的特点是对基础农业的规划,靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益,带动周边的农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年,绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。

宋卫平认为,从房产行业转型做小镇,具有先天优势。“中国终将由城市建设转向为城镇建设、乡村建设多元一体化时代,最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇,这是下一个阶段中国社会发展的趋势,一定是这样的,不可能有第二个选择”。

华夏幸福的产业小镇模式也颇具特色。相比于绿城、碧桂园这些传统房企,拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏幸福似乎更容易获取地方政府的信任;相较于万科万达为城市增光添彩,华夏幸福更是在缔造一座座繁华之城。

而走到今天,华夏幸福正以“PPP市场化运作”为机制,依托产业集群优势,通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务,与政府合作共创新型特色小镇。

根据华夏幸福最近公布的计划,其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。据悉,对于特色小镇的开发和运营,华夏幸福早已在旗下产业新城内进行试点,目前已经建立并初具规模的小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇。此外,足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。

在业内人士看来,华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式是一脉相承的。得益于体量小的特点,华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内,填补市中心到产业新城之间土地利用的空白,一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力,是城市化加速阶段下顺势而为的产物;另一方面平衡了华夏幸福在城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。

此外,还有华侨城的文旅小镇模式。根据规划,华侨城将通过PPP模式推出“100个美丽乡村”计划,构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇。

小镇成房企转型升级平台

对于房企进军小镇热潮,业内人士议论纷纷。国内房企为什么争相布局特色小镇建设?他们的这些动作是主动谋求转型升级,还是有“圈地”嫌疑?

对此,中国城市发展研究院投资部主任刘澄对《中国企业报》记者表示,特色小镇是传统房企转型的重要途径之一。特色小镇不同于“郊区大盘”,更强调产城融合而非“睡城”。对于开发商来说,以投资培育产业换取相对成本较低的土地,是下一步土地储备的重要来源。而地方政府也积极抓住这一契机,补足产业缺失,促进地方产业升级。应该说,特色小镇的合作模式可以引导地方政府和开发商达到双赢。

对此,周进坦言,对于开发商来说,要主动转型为平台运营商,或者康养旅游产业的投资商和运营商。要从单一的思维变成复合型的思维,运营模式也要转变为兼具近中远期特色的复合型模式。

严跃进预计,从发展前景来讲,一些大城市周边的特色小镇具有一定优势,因为它们能够获得比较好的城市外延辐射,包括人流和特色小镇所需要的专业人才等。而比较偏远的、尤其是单一以旅游资源作为招牌的特色小镇吸引力并不大。

杨建国直言,决定特色小镇的未来主要从三个方面来看:首先要看产业。是否有强势的产业导入,决定了后期的开发模式和盈利模式。其次,留住人也同样重要。这就需要吸引特色产业工人,需要有教育、医疗等配套,需要有良好的生活服务等等。最后,还要看项目投资方是否具备长期运营能力。特色小镇的门槛较高,需要有一套好的商业模式,需要有一套精准成熟的运营模式。做好这三项,房企构建的特色小镇前景就会很乐观。

“特色小镇的区位是开发商衡量项目可行性的重要因素,该区位带来的人口、旅游、交通等几项硬性指标,决定了项目投资价值和发展空间。”刘澄坦言。

谈及未来,周进也是信心满满。他对记者说:“经过不断探索,我们认为康养旅游特色小镇今后大有可为。而康养产业和特色小镇的建设完全可以做到因地制宜,充分利用本地的自然禀赋,同时广泛地嫁接资源。这样不一定依靠工业化来推动当地发展,而是利用现代服务业来带动消费,进而推动城镇化建设,这是未来方向,将会大有可为。”

(本文综合自国家健康产业网?及公开信息)


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