2017年中国产业地产市场发展年报

? 创新：侧重新兴产业引导，创新为产业发展增加动力。2017年，不管是在政府工作报告中，还是在各地出台的政策规划中，新兴产业的发展均被多次提及。作为我国经济发展新的增长点，新兴产业获得了各级政府的高度重视。与此同时，与创新相关的举措也频频出台，为我国产业发展增加动力。

图：关于推广支持创新相关改革举措的通知要点

资料来源：中国指数研究院综合整理

? 智能：制造业面向智能化，创建中国制造2025示范区。实现智能制造是推动新一代信息技术与传统制造业深度融合的过程，良好的信息产业基础有利于传统制造向智能制造的转型，也有利于智能制造产业生态的形成和集聚。

? 农村：创建农村产业融合发展示范园，促进农村产业全面发展。如8月1日，发改委等七部门联合印发《国家农村产业融合发展示范园创建工作方案》，提出力争到2020年建成300个农村产业融合发展示范园。

? 城市群：以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。十九大报告中提出要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。

? 特色小镇：建设渐趋规范化，偏远贫困地区特色资源盘活

图：2017年中央出台的特色小（城）镇相关举措

资料来源：中国指数研究院综合整理

建设趋于规范化，区域延展至偏远贫困地区，促进特色资源盘活，有利于特色小镇的多样化、特色化发展。2月8日国家发改委、国开行联合发布《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》；7月27日住建部公布了全国第二批特色小镇名单，数量与上批相比几乎翻倍；12月5日国家发改委等四部门发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，提出鼓励大中型企业独立或牵头打造特色小镇，培育特色小镇投资运营商，避免项目简单堆砌和碎片化开发，实现特色小镇和小城镇促进新型城镇化建设和经济转型升级。

图：第一批、第二批特色小（城）镇在各省市分布数量对比

资料来源：中国指数研究院综合整理

? 物流：政策扶持力度大，顶层设计逐步完善

3月15日，国家发改委和民航局联合印发《全国民用运输机场布局规划》，强调到2020年运输机场数量达到260个左右，到2025年，形成3大世界级机场群、10个国际枢纽、29个区域枢纽。8月17日，国务院发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，提出进一步推进物流降本增效，提出拓展物流企业融资渠道。

图：《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》主要内容

资料来源：中国指数研究院综合整理

图：2011-2017年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况

资料来源：中国指数研究院综合整理

2017年，工业用地推地力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。2017年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积7.4亿平方米，同比增长5.8%；共成交6.3亿平方米，同比增长5.5%，供需均结束了连续三年的同比下降。

图： 2011-2017年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比

资料来源：中国指数研究院综合整理

一线、三四线成交规模同比继续增长，其中一线城市增幅接近七成。不同城市来看，2017年一线城市工业用地成交规划建筑面积为2463万平方米，同比增长达68.0%，为近几年的最高增幅；二线城市成交面积为20768万平方米，同比下降10.9%，为连续第4年同比下降；三四线城市成交面积为40238万平方米，同比增长12.8%，增幅较2016年小幅扩大。

图：2011-2017年全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况

资料来源：中国指数研究院综合整理

2017年工业用地成交楼面均价继续上涨，市场小幅升温。2017年，全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率、土地出让金继续增长，其中楼面均价为277元/㎡，同比上涨1.0%；溢价率为2.8%，较2016年提升1.2个百分点。伴随着2017年产业地产利好政策的频发，产业园区、产业新城等建设的力度明显增加，工业用地市场有所升温。

? 企业入局，强强联合、优势互补是主流

2017年，众多企业通过合作实现布局产业地产领域，并且布局范围较以往更加广泛，企业结合各家所长、发扬自身优势布局产业地产的有效方式，企业通过资源整合、优势互补、联动发展，实现双方的互利共赢，带动产业地产的发展。

图：2017年企业间合作与收购布局产业地产事件举例

资料来源：中国指数研究院综合整理

? 特色小镇业态更加均衡和多元，园区模式频创新

特色小镇：业态更加均衡和多元，特色小镇更加“特色”

2016年是特色小镇的启蒙年，2017年是特色小镇由浅水区逐步走向深水区探索发展的一年。 2017年第二批特色小镇共276个，较第一批数量翻倍，特色小镇在业态上也更加均衡和多元，第一批以旅游和历史文化小镇为主，占比高达70%，第二批文旅小镇占比明显减少，商贸物流、现代制造、教育科技、现代农业等类型的小镇有所增加。

产业园区：产城融合发展，特色园区新模式频落地

2017年部分房企紧随国家政策，纷纷建设产业园区，加快产城融合发展，同时企业打破传统，涉足建设各具特色的产业园区，模式多样化。如北京万科携手住总打造首个京北智慧产城；碧桂园牵手超级队长，创新发力产城融合；绿地南京建设综合体产业园，推“超高层+产业园”新模式；创新工场与方糖小镇达成战略合作，初尝孵化器X联合办公新模式。

? 物流地产：多家企业涉足，市场发展迎来新契机

随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，多股力量布局中国物流地产市场之势逐渐形成。

? 资产证券化：园区PPP项目资产证券化破局

3月10日，华夏幸福固安PPP资产支持专项计划获批，国内首批PPP资产证券化项目正式落地，也是唯一一单园区PPP项目资产证券化产品。

产业集群化加速，在推动区域经济发展的同时，也将给产业地产带来更大空间。2017年企业在产业集群方面有较大发展，如华夏幸福促成美国ATI、河北航天振邦精密机械有限公司等企业招商签约，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力。产业集群依靠内部联系网络，拉动区域经济发展、提高产业竞争力，是各地实现跨越式发展的重要方式，因此企业与地方政府携手构建产业集群化发展生态圈，将是未来产业地产发展的重要方向。

产业新城规模不断扩大，产城融合发展是方向。随着“新型城镇化”、“区域协同”、“一体化”等相关政策的出台，产业新城已经成为推动区域发展的重要力量。随着产业结构的优化升级，城市特有的信息优势、科技优势、综合服务能力和城市活力将成为促进产业发展的重要因素，因此，产城融合成为未来产业新城发展的方向。

2017年企业对于产业地产基金的探索和尝试，将在2018年逐渐发展成型，且更多园区PPP资产证券化项目有望落地，产业地产资产证券化将获得更大进展。另外，2017年特色小镇建设获开发性金融支持，支持小城镇运营管理融资等政策频出，为特色小（城）镇的发展提供强有力的资金保障。2018年相关金融支持政策仍将继续加大力度。

优化工业用地供给方式，弹性年期出让将更加普遍。工业用地的弹性年期出让对政府和企业来说均具有较好的灵活性，将有利于提高工业用地的流转、使用效率，同时对产业的发展也起到“优胜劣汰”的作用，利于为城市发展提供最具活力、最具潜力的产业支撑。2018年随着工业用地供给方式的不断优化，参与工业用地弹性年期出让的城市也将越来越多。

农村产业融合发展用地、新产业新业态用地将得到更多的政策支持。十九大报告中明确提出实施乡村振兴发展战略，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化，促进农村一二三产业融合发展，且农地土地承包到期后再延长三十年。

同时我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，由此可见企业的产业用地出现新的调整方向，产业用地用作租赁成为可能。

区域协调发展，产业地产城市群布局将更加明显。2017年政府工作报告中指出，我国将围绕着推进“三大战略”和“四大板块”发展，不断优化区域发展格局。

同时，近年来国家不断出台规划及政策推进“一带一路”建设，促进沿线国家及区域发展。受益于区域协同发展战略的实施、城市群中心城市带动和产业转移，以及“一带一路”等战略带来的发展利好，区域重点城市及大城市周边县域等将拥有产业地产发展的巨大机遇。

多方合作方式将继续强化。2017年不少房企向物流地产、特色小镇等业态进行了有力探索，各房企联合专业领域的龙头企业成为其布局相关产业地产的最主要方式。另外，不同优势的产业地产企业之间也通过合作的方式实现优势互补，强强联合实现资源共享。未来在房地产政策调控不放松的总基调下，将有更多的企业进入产业地产领域，这种多方合作的方式还将继续得到强化。