在市场的春天来临之前，首先要度过眼下的寒冬。。
环京区域严厉的限购政策还在继续，重仓环京的孔雀城集团已经抵不住这场寒冬。
笔者获悉，孔雀城正在打包部分资产寻求出售或者合作。这部分资产总价值超过两百多亿，其中既包括未开发土地，也有住宅项目。这些资产分布在环京区域、沈阳以及浙江嘉善县。目前，多家房企正在与孔雀城接触。
一位开发商人士向笔者表示，这场资产甩卖从春节前就已经开始。有迹可循的是，2018年1月25日至27日三天内，孔雀城先后与东原集团、旭辉集团和阳光城3家同行签订战略合作协议，未来或将在拿地、开发等多层面开展合作。
作为华夏幸福内部的地产开发平台，孔雀城集团一直以高周转开发模式获得现金流，再反哺华夏幸福的产业地产。但受2017年环京市场整体低迷影响，孔雀城业绩出现大幅下滑，这不仅影响了华夏幸福在行业内的排名，也使得向产城输血的模式受到拖累。
2017年，华夏幸福虽然取得1521.4亿元的销售额，同比增长26.4%，但增长幅度却是近年来最低。而在整体销售结构中，城市地产签约仅为79亿元，大幅下降72%。
孔雀城集团重点布局热点城市周边区域，受益于热点城市房价的暴涨，外溢客户群体促成了孔雀城集团过去几年的异军突起。在环京区域，孔雀城的布局力度更是让其他房企难以望其项背。但这一模式在过去一年多被触到命门：本区域的限购政策。上述这些项目受困于严格的限购政策，销售情况持续低迷。
在出售资产的同时，孔雀城也在狭窄的销售空间内加紧去化。一位环京区域的房地产中介人士向一条君介绍，孔雀城很多项目都在降价，且降价幅度能达到一万多。目前，大厂的潮白河孔雀城，区位在潮白河边上稍好点的房子，价位在一万七八每平方米，香河的大运河孔雀城价位在一万一每平方米。“之前没限购前，大厂孔雀城的房子卖到两万七八，现在只有一万六七。”
根据付款方式的不同，价格还可以进一步优惠。大厂孔雀城的房子，全款一次性付清，单价为15000元/平方米，全款购买一年付清，价格约17000元/平方米，全款购买三年内付清，价格约为18000元/平方米。
上述中介人士表示，根据这种付款方式，霸州孔雀城房子的售价每平方米可以分为8500元、9000元和12000元。
浸淫环京楼市多年的孔雀城，在这片市场有着更为敏锐的嗅觉。“孔雀城比别的房企反应更快。在其他房企准备扛盘的时候，孔雀城已经降价了。在其他房企还没反应过来的时候，他又开始涨价了。“这一次，孔雀城又行动在其他房企之前，只是采取了一种非常决绝的姿态。这或许透露出了某种信号。
华夏幸福与其他房企合作的开放态度，一定程度上也被认为是其住宅开发业务增速放缓后，力求在合作方面寻找出路的方式。
与寻求外部合作相比，华夏幸福在内部的大规模调整时间其实更早。2017年1月10日，其大本营所在的固安京御幸福房地产开发有限公司的工商资料发生变更，出资人之一的上海长江财富资产管理有限公司撤资，廊坊京御房地产开发有限公司成为唯一股东，同时，监事由由孟庆林变为常冬娟，经理变为孟惊，董事由安义、张书峰、孟惊变为孟惊一人。
在接下来的时间，大厂京御房地产开发有限公司、香河京御房地产开发有限公司、嘉兴京御房地产开发有限公司、沈阳京御幸福房地产开发有限公司、秦皇岛京御幸福房地产开发有限公司的工商资料都发生了类似的操作。华夏幸福的总裁，也是王文学最得力的助手孟惊成为这些旗下项目公司的法人代表，华夏幸福监事会主席常冬娟成为这些项目公司的监事。
在2017年初对旗下孔雀城项目公司进行工商资料变更时，华夏幸福或许已经开始意识到限购政策将使现金流遭遇严峻考验，对孔雀城集团的态度变得微妙起来，有意部分舍弃以达到自救的效果。
王文学对孔雀城集团态度的变化随机也演化成人事动荡。2017年11月，原孔雀城集团总裁许焰林离职，之后加盟河北房企隆基泰和，随之一同离开的包括多名原孔雀城集团团队成员。截至发稿，孔雀城没有回复相关问询。
（图片来源：全景视觉）
友谊大桥是连接大厂潮白新城和北京的唯一通道，桥西头是北京通州的武兴路，桥东是潮白新城的侯谭线。3月6日，侯谭线全天都处于拥堵中，要去大厂孔雀城的营销中心，必须步行经过设在桥东的检查站。
“昨天开出一部分房子，5分钟就抢光了。”孔雀城紫薇园售楼处只有七八个人，一位销售人员坐在沙发上一边低头玩手机一边表示，“最近销售比较火爆，过完年后，已经卖出1300多套。”
2017年5月份，河北省政府办公厅发布《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要求外地人在环京和环雄地区购房必须提供三年社保或纳税证明。
在这一政策影响下，2017年华夏幸福（600340.SH）河北区域销售面积同比下降27.26%，而结算面积同比下降了35.3%。河北区域在华夏幸福业务中占有举足轻重的地位，以总建筑面积计算，2017年河北占比超过86%。
从2017年底起，华夏幸福开始了一场攻坚之战。第一，通过销售变通加大环京区域项目出货力度；第二，重点布局环京之外的华东、华中和珠三角地区；第三，加大融资力度，缓解重仓区域政策带来的压力。
一位华夏幸福内部人士透露，环京地区限购政策确实对公司住宅销售带来影响，但在非住宅等业务如园区业务和其他地区的收入上有所增长，并在即将到来的年报上体现业绩。
去化
孔雀城紫薇园项目位于大厂潮白新城厂通路最西段。通向北京通州的厂通大桥传了多年尚未动工，但在当地销售员口中，这座桥仍是潮白新城各个楼盘最大的卖点之一。
孔雀城紫薇园的售楼处位于项目北侧的友谊大桥附近，这座两车道的小桥是目前潮白新城进京的唯一通道，拥堵不堪的道路两侧有多家二手房中介门店，也不时有拿着宣传单的中介人员在路边“截道”。
一位张姓的代理销售人员表示，购房者采用全款或分期付款，对应着不同的单价。其中全款单价14800元起价；分期首付20%，一年分期付款单价16000元起价；最长三年分期，单价18500元起。
这位销售人员进一步介绍，一年分期的话，剩余80%尾款每个季度末各还款20%。三年分期的话，每个季度末各还款7%左右，交房时间为2020年11月15日之前。有贷款需求的购房者，首套房首付30%，二套房首付50%，可以进行银行按揭。
当地一位销售人员表示，“如果没有购房资格，需要客户自己解决，具备缴满三年购房资格后再进行网签。”
其进一步表示，孔雀城紫薇园为18层小高层，目前已经建起4层，受限工令影响，目前处于停工状态，全款8.5折，一年分期9折，三年分期没有优惠，“全款比较合适，能节省20多万元，现在卖的是尾房，楼层不太好，可以留个电话，有新房源出来，我提前通知你。”
目前孔雀城紫薇园主要有69平方米、83平方米、89平方米和119平方米四种户型，如果销售人员所称春节后销售1300多套的情况属实，按照83平方米主流户型和14800元单价计算，销售额接近16亿元。
此外，华夏幸福在大厂县城的项目孔雀城中央公园也在同步销售，销售政策和孔雀城紫薇园类似，“中央公园项目价格要低一些，全款8.5折一万三左右，分期一年一万五左右，分期三年一万六左右。”
大厂孔雀城项目采取价格促销，而限购政策相对宽松的涿州桃源新都孔雀城项目则采取低首付方式促销。据该项目一位秦姓销售介绍，销售均价为12000元，首付5%，剩余25%首付一年半时间内分六次付清，每次付4%左右。
不过，上述华夏幸福公司内部人士否认大厂孔雀城紫薇园对外销售，其称目前所谓开盘的部分是针对内部员工推出的福利房，只有内部员工可以购买，“不排除有员工擅自将自己福利房资格对外销售的可能。”
对于大厂和涿州孔雀城销售等相关方面的情况，至截稿前，经济观察报未收到华夏幸福对相关问题的回复。
重仓
2016年，华夏幸福一位高管曾对经济观察报记者表示，在很早以前，华夏幸福就意识到环京地区的价值，环京的高速路出口多有华夏幸福的项目。
华夏幸福近年业绩的高速增长与重仓环京区域密不可分。2009年后，中国楼市开始进入一轮上涨周期，2010年北京实施限购政策以来，大量刚需向环京地区外溢。
无论出于超前的战略眼光，还是一场豪赌，对布局环京地区楼市的企业而言，这一时期堪称饕餮盛宴。期间，环京地区房价从几千元普遍上涨数倍，燕郊、大厂房价一度突破3万元，香河、永清、固安、霸州等地房价也超过2万元。
2015年，华夏幸福销售额为723.53亿元，上涨41.17%，2016年销售额达到1203.25亿元，涨幅超过6成，迈入千亿俱乐部。尤其是2016年销售面积中，河北地区贡献了9成份额。
转变始于2017年北京317调控升级之后，自5月河北省政府办公厅出台缴满三年社保具备购房资格的政策以来，6月，部分环京和环雄安地区陆续出台相关实施细则，环京重点区域量价齐跌，房价跌幅普遍超过30%，成交量不足高峰期两成。
楼市调控政策对华夏幸福的影响不言而喻。
华夏幸福发布的经营简报显示，2017年全年销售额为1521.43亿元，同比涨幅为26.44%。
从河北区域来看，2017年河北地区总建筑面积占比为86%，较2016年相比有下降，销售面积为634.91万平方米，同比减少27.26%，结算面积则同比减少了35.3%。
河北区域销售面积占比从2016年的92%降至2017年的67%，南京、合肥、杭州等长三角区域和郑州、武汉等华中区域则出现大幅增长。
不过从2017年三季报公布的土地储备来看，河北地区计容建筑面积占比仍高达86%。
其实，三年前华夏幸福就开始转变，一方面加大园区服务收入的比重，一方面将战略重心从环京转向长三角、珠三角、华中、西南等城市进行多区域布局，尤其是长三角和华中地区力度甚大。
环京外
按照此前披露的消息，华夏幸福将于2018年3月底发布2017年度报告。2017年三季报显示，华夏幸福各项负债指标与期初相比出现增长趋势，短期借款、应付票据、一年到期债券、长期借款、永续债及少数股东注资等总额达到约908亿元。
在这些名目中，其中短期借款增加1285.29%，永续债增长950%，应付票据增加了359.52%，一年内到期债券增长341.88%，长期借款增加86.68%，同期经营活动产生的现金流净额为-224.32亿元。
2018年3月，华夏幸福发布的公告显示，上市公司为控股子公司及子公司之间相互担保的总金额为682.05亿元。此外，据不完全统计，从2017年初至今，华夏幸福以信托参股项目公司方式获取不超过334亿元融资。
从2017年底到2018年初，华夏幸福开始尝试多维度加大去化力度的同时，也开始从各渠道组织资金力量用于优势项目。
2017年末，华夏幸福公告称对2015年非公开发行股票募集的70亿元资金中的39.9亿元变更用途，将部分原本用于固安、大厂等5个项目的资金，用于华东、华中和北戴河等10个项目中。京津冀地区为保蓝天工程停工5个月，停工令将于今年3月底到期。
3月6日，华夏幸福发布公告称，为了支持境内产业新城建设，进一步改善债务结构、拓宽融资渠道、降低融资成本，华夏幸福将分期发行不超过20亿美元的债券。并与湖北银行达成100亿元额度的信贷合作协议。
同一天，华夏幸福公告，与汇添富签署协议为永清和大厂项目共计增资8亿元，与平安大华签署协议，为四川眉山项目增资10亿元。以华夏幸福与资本方共同出资方式支持项目发展。
同时，华夏幸福开始大力布局京津冀之外的区域。2018年以来，华夏幸福在武汉、郑州、沈阳、秦皇岛获取了6个产业新城和特色小镇ppp项目，2017年下半年累计拿下20个产业新城ppp项目。2017年上半年战绩是2个项目。
从近一年华夏幸福签下的25个项目来看，传统大本营京津冀地区只有承德和秦皇岛两地3个项目。绝大部分项目位于华东和华中地区，其中南京、合肥、武汉、郑州和长沙等区域中心城市及周边卫星城市成为华夏幸福版图上新的主角。
就环京地区近一年限购政策对华夏幸福的影响，华夏幸福表示，不同于传统房地产开发企业，华夏幸福是一家产业新城开发企业，未来园区服务收入将逐步占据主导地位，“2017年报出来后，会有一个很好的反映。”
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