田园综合体建设内容清单

田园综合体的建设思路

田园综合体的建设，要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，进行综合开发。

1.“田园”是特色。尊重乡土，就地取材。开展特色资源普查，充分挖掘产业、山水、田园、民居等潜在优质资源，制定相应发展策略，打造地方特色，体现综合竞争力。

2.“综合”是关键。通过一二三产业的深度融合，带动田园综合体资源聚合、功能整合和要素融合，使城与乡、农与工、生产生活生态、传统与现代在田园综合体中相得益彰。

3.“产业”是基础。突出都市型现代农业发展，拓展农业功能，满足各产业功能要求，探索“旅游+”“生态+”等模式，让各产业在规划布局中合理展开，推进三产融合发展，打造产村融合示范区。

4.“文化”是灵魂。从生态、地域文化、风俗民情、地方特色节庆中找寻文化的主题，创新文化形式、业态模式和载体方式，满足市场和时代需求。坚持生态为先，注重生态环境保护和建设，实现文化、空间、生态有机融合。

泛农业产业链系统建设

农业生产区的意义不单单是为了提供安全、放心的生态绿色食物和获取相应的收入，农业与自然密切交织在一起，维持着区域的生态保护功能。更重要的是，农业支撑着区域乡村共同体的活动，可以结合当地农业特色、田园文化打造多具风格的休闲农业项目。

1. 片区优化。根据开发能力打造不同标准的现代农业示范园区，满足现代农业生产型产业园的功能要求基础上，应设立休闲农业、创意农业休闲片区，也可配备CSA（社区支持农业）的菜园（菜田）空间。

2. 农业发展。培育农业特色品牌，打造1~2个经ISO9001、1S014001、ISO22000、HACCP、GAP、CAC、原产地保护等认证的市级以上农业特色品牌。园区定期开展宣传推广主题活动或节庆活动。

3. 功能拓展。依托景观农业，开展田园乡村观光、农耕文明传承、农事活动体验等活动；依托经济林果，开发赏花、踏青、采摘等旅游产品；依托现代农业示范园区，拓展设施农业、生态农业和高新农业技术的观赏科普功能。

4. 培育农业新型经营体系。发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等新型经营主体，强化园区与农户的服务和利益联结，逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道，带动区域内农民可支配收入稳定增长。

田园居住区及配套建设

打造具有整洁完善独具风貌特色的田园社区，完善的居住区及服务配套是迈向城镇化结构的重要支撑，构建了城镇化的核心基础。此外，在其环境打造上，必须克服高楼大厦的城市模本，小桥流水的乡村图景在这里应充分展现。

1. 村庄功能互补。完善乡村的现代生活和生产功能，围绕满足村庄原住民和外来游客需求，加强金融、医疗、教育、商业等公共服务配套，形成产城一体化的公共配套服务网络。

2. 基础设施共享。立足需求科学合理配置生态停车场、公厕、污水处理等公共基础设施，实现投资建设效益最优化。生态停车场应充分利用村内空地、废弃地、道路沟沿等合理规划建设。公厕应建成生态无害化旅游厕所，设施与卫生至少达到GB/T 18973－2003（旅游厕所质量等级的划分与评定）一星级要求。村庄生活污水按照国家农村地区生活污水处理设施技术标准，结合实际选用处理工艺，合理选择城镇污水处理厂延伸处理、就地建设小型设施相对集中处理以及分散处理等方式。

3. 建筑风貌塑造。因地制宜设计农民住房户型方案，推荐采用具有本土特色的屋面、窗样、门洞、屋脊、瓦当、滴水等建筑构件进行外立面改造。其他建筑设施提倡采用原生材质作为建筑主材，让每栋建筑与自然完美融合。

4. 推进垃圾分类。全面取消垃圾房（池），配设分类垃圾桶（箱），做到日产日清。

5. 村庄绿化美化。提倡使用乡土树种，增加珍贵树种造林比重，鼓励有条件的村民庭院种植经济树种。

旅游休闲项目建设开发

结合田园综合体的资源禀赋，提炼出适合田园综合体发展的项目主题，打造满足客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系。

1. 旅游设施配套。统筹考虑淡季和旺季游客需求，游客服务中心位置合理，规模适度，设施、功能齐备。区内推荐配置低排放或清洁能源交通工具。注重人性化设施与服务，配备必要的无障碍设施、遮阳避雨、休息座椅等人性化设施，提供人性化爱心关怀服务。开发夜生活配套的乡村酒吧茶吧、休闲养生、康体服务、演艺演出、参与体验活动等场所，留住城市游客。

2. 特色餐饮服务。区域内农家乐和乡村酒店宜纳入统一管理，提供的餐饮服务须依法取得食品经营许可证。菜肴要突出民间、农家特色，推荐民间菜和农家菜。用餐环境必须干净整洁，有专门的餐厅，条件不具备的也可以利用自家庭院，但须做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙等工作。

3. 休闲度假住宿。住宿设施重点为特色民宿、乡村庄园、乡村主题度假酒店，且能够满足游客需求。配备暖软设备或换气装置，配套设施完好，用品配备能满足顾客需要。

4. 乡村旅游购物。应在交通要道、重要景点等醒目、易达的区域合理设置购物场所，做到集中管理，环境整洁，秩序良好。销售商品应以特色农产品、花木盆景、传统生活老物件、民间工艺品等为主，体现乡土气息、打造特色品牌。

田园特色景观风貌建设

可以是自然景观，也可以是有特色的人造景观。规划、设计、建设过程中应以挖掘本地自然人文资源，以自然景观、历史文化为重点，塑造特色风光，提升品位形象。

1. 生态修复。对区域内山体、森林、湿地、植被等自然资源进行生态保育，保持原生态自然环境。区域空气质量优良天数明显高于全市平均水平。对区域内坑塘河道进行综合治理，保持水体清澈、水质清洁、岸坡稳定和水流通畅。岸边宜种植适生植物，绿化配置合理，养护到位。

2. 绿道建设。对区域内旅游线路及周边环境整治提升，主干道应为三级以上公路，道路交通标识设置合理、美观，路面宜黑色化处理，适宜路段可采用“海绵城市”透水道路系统，次要道路宜乡土生态铺装。区域内道路两侧应种植经济林果和绿化苗木，因地制宜栽种直径 10~12 厘米的乡土树种，力争5～10年后形成林荫大道。区域内林相、植被丰富，形成四季景观，林木覆盖率高于40%。

3. 自然景观。对丘陵山地、水乡圩区、大地景观等区域内极富代表性的独特山水资源进行开发与利用，打造一批观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，山水风光区等自然景观区。

4. 人文景观。立足本地历史文化资源，把古树名木、文物古迹、建筑遗存以及非物质文化遗产等纳入历史文化保护对象。以本地历史遗存、事件传说、地名人物、传统民俗活动等为载体，打造特色人文景观，传承农耕文化、弘扬现代文化。

                                               钱从哪里来？

国家发改委调查数据显示，核心面积1-3平方公里的田园综合体一般3年内投资50亿元左右，这对于财政早已捉襟见肘的地方而言，不是个小数目，更何况达到盈亏平衡前还需要若干年持续投入。

目前，资金来源（金融支持）有三个层面。

国家层面

国家支持符合条件的综合体申请国家专项建设基金，中央财政承诺对工作开展得比较好的田园综合体给予奖励。

银行支持层面

国开行、农行等政策性金融机构相继出台支持田园综合体建设的金融产品和服务方案。

如国开行到目前为止已支持了439个相关的建设项目，并启动了投资基金。

此外，商业银行也可提供金融支持，仅浙江省工行对五个田园综合体项目的审批贷款就已经达到了77.4亿元。

社会资本层面

即吸引社会资金，尤其是民间资本、民营企业支持综合体建设。

实践经验表明，前两个层面相对比较容易调动，而第三个层面最为关键，却相当薄弱，民资普遍观望、积极性不高。

若仅有前两个层面大张旗鼓，不仅田园综合体将沦为地方政府的“自娱自乐”，且通过撬动社会资本、助力市场化、二次城市化加速的田园综合体使命将化为“空谈”。

因此，对投融资模式的探讨将更注重于社会资本。

从筹资的时间跨度与可持续而言，投融资可分为三种类型。

短期内快速获得资金的方式包括：

1发债

满足发行条件的项目公司可在银行间交易市场发永续票据、中期票据与短期融资债券等，可发行项目收益票据（在交易商协会注册）、企业债与项目收益债（经国家发改委核准），还可在证交所发行公开或非公开公司债。

具体而言，田园综合体可探索有利于建设的专项债券，基于田园综合体的特许经营权、土地使用权、购买协议等创新性债权融资工具，全面地拓展建设方、运营方和经营方的直接融资渠道。

还可与银行、保险、基金等机构投资者加大对田园综合体相关债券产品的投资力度，增强相关债券产品的流动性，促进市场机制在资金配置中发挥更大作用。

2收益信托

田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。

金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

3政府贴息、相关优惠政策与补贴等吸引社会资金投入

中期而言，投融资模式包括：

（1）融资租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。主要有三种方式：一是直接融资租赁，可大大缓解建设期的资金压力。二是设备融资租赁，解决购置高成本大型设备的融资难题。三是售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，可盘活存量资产。

（2）资产证券化。田园综合体建设涉及到大量基础设施、公用事业建设等，基于现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可尝试使用这种金融创新工具，作为有益补充。

（3）各类基金，即各省市设立的建设扶持基金。如海南省与国开行等采用有限合伙人制设立总规模200亿元的发展基金，作为田园综合体基建、公共服务配套与产业培育的资本金和项目资金。

长期而言，可利用PPP和产业引导基金。

所谓PPP模式

是由政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。有两种收益模式，一是股权转让方式，在项目建成后，退出股权实现收益，另一种是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金收益。

而目前普遍意义上理解的产业引导基金，根据融资结构主体不同，分为三种：政府主导（政府+国资金融机构）、金融机构主导（金融机构+国企）、社会资本主导（出资方主要为民企，风险完全自担）。

但福卡版产业引导基金，则特指政府少量出资，绝大部分资金来自于社会资本，政府资金不参与分红，仅通过为基金“背书”来撬动社会大资本，但在重大战略性决策中具有“金股”式一票否决权。

此外，股权投资、众筹等，皆可作为投融资选项。

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