2018第二十四届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰9月28-30日在杭州举办。本次会议行业20多位一线项目操盘手齐聚，从 政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享，如果你打算做就一定要来参与！！报名咨询电话：132 6995 3992 同微信 王顾问
如果政府的任性投资与民企的投机巧取“交融”于一体，
形成的投资项目，
无异于用泥巴捏出来的畸形人，
面对市场大潮，只能变为一滩稀泥。
当下很多“田园综合体”就是这样的糟粕项目，
只有少数顺应市场规律、与目标消费群消费需求结构吻合的项目，
才会有持久良好的收益。
01
“田园综合体”的多方投机思维是失败的因
其实，大家心里都很明白，一些地方政府的“投机”思维是：既然民间资本像猫一样喜欢吃腥，那我就先拿一点好处和承诺把你套进来；然后再立项忽悠上级政府，套取上级财政支持。
从某种程度上讲，对于地方而言，这是“两全其美”的事情，既扩大了地方投资，又有了政绩项目，还卖了人情。
但冷静想一想，地方政府固然把转移支付的财政资金和民营资本都“套”进来了，但项目做夹生后，既不具备盈利能力，也极大地浪费了土地资源。
实际上，地方政府不少债务烂账也是这样形成的。
不少有模有样的田园综合体项目，投资运营主体是民营企业，为了获得政府三五百万的扶持资金，自己搭进去几千万，结果美好的愿望变成了现实的泡影；有的投运主体是政府旗下的文旅公司，数千万、甚至上亿投资由财政直投和地方文旅基金共同完成投资，结果项目搞得华而不实，没有接地气的市场化盈利模式，还得政府继续出钱养项目、养员工。
还有一个现象：前几年玩特色小镇的那些炒家们，这两年又换了“田园综合体”的马甲粉墨登场，动辄圈占数千亩土地，打算变相玩地产，结果僵死路途。
我的团队最近对国内三十多个有一定规模的田园综合体项目，进行了专门梳理和专题案例分析，发现绝大多数“田园综合体”从一开始就陷入僵局。
02
“田园综合体”运营的五大死穴
无论国家财政资金还是投资人的钱，每一分钱都来之不易，要珍惜，不要任性蛮干。
要不了多久，百分之七八十的“田园综合体”项目必死无疑，无论是国家的扶持资金还是民间的私人资本，都会渗透到大地里无影无踪。
皆因这类“田园综合体”项目有五个死穴：
一是缺乏合理的“产业植入模式”。
很多投资人很任性，单靠个人情怀玩个性，盈利模式不清晰，对于如何植入适宜的产业项目和完善产业落地条件，全然不懂，结果做成夹生饭，欲丢不忍再投无力。
二是没有产业融合条件，生搬硬套地要把一二三产业融合到一起。
很多所谓的三产融合，不过是“形而上”的貌合神离，既缺乏有效的“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想，作为投资经营的理念，全然不顾市场自身的规律。
三是缺乏严肃的消费链设计和基于消费心理的消费环境营造。
虽然不少投资人是基于“田园风光”打旅游牌，但是“缺乏消费链设计和消费环境营造”，而且中国多数投资人压根儿就不懂“消费链设计”是怎么回事，明显缺乏有参与国际休闲旅游类项目消费链设计经验的专家，只是靠个人喜好做单体设计的人太多，各种单体设计之间缺乏“融合度”。因此，不少项目死在伪劣的规划上。产业类别的规划布局和资源配置，必须建立在商业环境分析及区域全案商业策划及落地方案的基础上，离开商业可行性谋划的经济类规划，不但毫无意义，而且是投资陷阱。
四是缺乏合格的投资运营主体。
谋划田园综合体项目，应当清醒认识到：一方面，农村生产力水平太低，农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民毕竟非常稀少；另一方面，城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。因此，田园综合体项目普遍缺乏职业化的投资运营主体。如果没有合格的投资运营主体，任何投资几乎是在玩“打水漂”游戏。
五是以投机心态骗国家补贴者大有人在。
不少有这种动机的人，压根儿就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，人为“休克”项目，他们知道“玩真的”很难挣到钱。
一直以来，我始终认为：用行政刮风的方式搞田园综合体，本身就是给擅长“玩猫腻”的人创造发财机会；过去二三十年来，整个农业产业利益链上，靠玩猫腻的策略，给上上下下、里里外外多少人带来了丰厚收益。
03
“田园综合体”成功的四大前题
在此，我要特别强调的是：不是说“田园综合体”这个命题有问题，而是用传统的思维方式“把玩”政策体系、投融资机制和现行体制，做出的基本上都是败笔项目。若要真正把中央关于建设美丽乡村、打造田园综合体的方针政策落到实处，玩得风生水起，应高度重视并着力解决好以下四个问题：
一是必须有合格的投资运营主体。
这是大前提，如果没有合格的投运主体，政府不应该盲目立项和给予投资扶持。
二是要选定好项目所在地。
核心“消费流”群体到达项目所在地的自驾车时间，应当在20-60分钟以内；项目运营，首先要设法满足这个半径范围内的有效消费群体的需求。这样的位置，可以保障每周7天都会有适宜的消费者。不要动辄就想吸引国内外中高收入群体。
三是有接地气且可落地的“消费链”设计。
消费链设计的核心是适合消费者需求结构的产品结构构成的消费时间链。也就是说，如果一个项目的消费链设计为5小时，那么5小时的产品结构是否合理，非常重要，这是有一定商业策划经验的机构干的活。
四是有与资源结构和空间商业环境相吻合的“产业植入模式”。
田园综合体的核心在于“综合体”，在于三产业态的深度融合；若农产品收入占比超过总收入的35%，要想盈利都很困难。“田园”是消费环境，“综合体”是盈利主体。好的田园综合体项目中，除了农产品直销外的其他多元商业业态的收入，应占到总收入的65%-70%。如果一个投资额度超过300万，就必须做靠谱可行的全案商业策划和合理的建设布局，核心思路是：基于消费链植入产业项目，并完善项目落地条件。
如果不具备这上面四个条件的其中一个，要做成功都很难。
04
总结
好项目用在空间商业环境分析、产业植入谋划、消费链及休闲产品设计、商业策划及规划设计的时间，比整个项目建设工期还要长。
现在大家有个误区：没有把“田园综合体”当做一个商业化水准较高的项目来对待，忽视商业层面的谋划和策划，而是让搞绿化环境设计的或者房屋建筑设计的机构，做一个很漂亮的东西，结果做成了一个个漂亮的“夹生饭”。
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乡村振兴战略下
2018中国第二十四届特色小镇与田园综合体
模式创新与项目实操高端总裁峰会
◆壹方城平台将于9月28-30日在杭州开启中国第二十四届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会，本次成都峰会将围绕特色小镇与田园综合体的产业政策、项目创建实践解读及开发性金融政策、运营模式创新及实践解读、创新IP项目资源链接、土地政策及实践案例解读并答疑、一站式开发运营模式及投融资创新实践解读、创新IP项目路演等众多主题板块同一众与会产业专家大咖和经典项目操盘手进行项目落地实操学习研讨。
峰会 · 简讯
会议时间：2018年9月28日—30日【为期3天，含实地项目考察】
会议地点：中国—杭州
联系电话：13269953992
参会对象：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）
主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、北京清大壹方城新城镇科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟
第一天 上午：（特色小镇、田园综合体）土地政策、创建实践解读及开发性金融政策解读（国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、中国小城镇及城镇化研究专家 ——乔润令；中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长——陈安华； 哈佛大学设计博士，都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人、合伙人——朱 冰 等）
第一天 下午：（特色小镇、田园综合体）如何创建及运营模式创新与实践（蓝城集团执行总裁——傅林江 ;汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长——陈延年;旗鉴旅业常务副总，中国旅游策划研究中心高级研究员，中国媒体旅 记者联盟专家顾问，中国新型城镇化战略发展研究会副会长 ——柳俊 等）
第一天 晚上：欢迎晚宴+资源链接会（圆桌对话、项目路演、商务洽谈合作、引荐交流）
第二天 上午：（特色小镇、田园综合体） IP打造、核心价值创新提炼及实践（中国开发银性金融促进会副会长,项目投融资专业委员会会长——袁英华；幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发责任有限公司董事长——史御力 ;中国台湾百亿桐花祭操盘手、壹方城特色小镇产业联盟文创委员会主席 汗马研习社创新导师首席文创顾问——庄锦华 等）
第二天 下午：（特色小镇、田园综合体）系统解决投方案及投融资创新模式解读（ 德清文化旅游集团总经理——杨国亮；同路创意董事长、壹方城产业联盟首席顾问兼策划委员会主席、2017中 国文化创意领军人物 ——陈高峰； 中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理——周宁东 ；经济学博士、教授、财政部中国财政科学研究院教研中心主任、国务院农业开发办、国家开发银行以及PPP项目评审专家、国家农业部、科技部、工信部等部委项目评审专家 ——许安拓 等）
第二天 晚上：（特色小镇、田园综合体）超级创新IP实践（泉州市功夫动漫设计有限公司联合创始人、常务副总裁—陈清兰）
贵宾席及汗马研习社会员专享
1、特色小镇/田园综合体土地政策研讨（国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、中国小城镇及城镇化研究专家——乔润令）；
2、“PPP模式”如何助力特色小镇/田园综合体建设（中国投资咨询有限责任公司 副总经理、发改委PPP专家库专家成员—谭志国）；
3、（特色小镇、田园综合体）创新项目路演、专家团问诊及需求对接（ 陈安华、朱 冰、陈高峰、张玉成、许安拓—专家团队）
4、标杆项目实地考察＋研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）
30日项目实地考察：
线路1、安吉—鲁家村（财政部首批15个田园综合体试点之一）；
线路2、无锡—田园东方（国内首个田园综合体）；
线路3、万科良渚文化村（新田园城镇典范）；
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