本文转自PPP项目争端解决,作者通用咨询投资公司。
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一、项目概况
本项目的建设内容包括体育场、体育场训练场、体育馆、体育馆副馆、游泳跳水馆、展览馆、地下停车场以及广场道路等室外工程。总建设用地面积600亩,总建筑面积约20万平方米。
(一)项目模式
DBO,即设计—建造—运营(Design-Build-Operate),指的是承包商设计并建设一个公共设施或基础设施项目,并且运营该设施,满足在工程使用期间公共部门的运作要求。承包商负责设施的维修保养,以及更换在合同期内已经超过其使用期的资产。该合同期满后,项目设施和资产移交回公共部门。
(二)项目法律框架图
二、操作流程
(一)尽职调查
1.资料搜集、整理、消化;
2.访谈(尤其要充分了解政府方的诉求);
3.类似项目调研。
(二)项目方案
1.建模:基于尽职调查。需社会资本起始投资的,测算净现金流;否则,测算营业收入、运营成本费用和净利润;
2.实施方案:编制依据、项目模式、组织和法律结构、投融资和财务分析、风险分析、招标/招商文件主要条款、需落实的边界条件、时间进度计划、结论等。
(三)编制资格预审、招标文件(含项目协议)
(四)招标(含资格预审)
(五)谈判
(六)签约
*工作重点和关键环节在前期,即上述(一)和(二)两个阶段。
三、补贴方案
(一)收入和成本费用
(二)补贴额
(三)类似项目横向比较
四、主要条款
(一)投标人须知
1.招标标的
(1)限额设计:工程造价估算的建安费用总和不得超过?亿元;
(2)设计费(包含勘察费):最高限额为人民币?万元;
(3)施工费(下浮率):最低限额为?%;
(4)运营补贴年限:商业运营期前10年,年最高限额为?万元,累计最高限额为?万元。
2.评分方法
综合评分法,满分标准为100分。
3.履约保函
金额:1亿元人民币。
4.维护保函
金额:3000万元人民币;移交日前6个月至移交日后12个月的期间,保函的金额应增至6000万元人民币。
(二)特许权协议
1.竞争性场馆
对于新的场馆开发项目或现有场馆改扩建项目,政府方原则上将不予批准。
2.监管账户
项目公司应在政府方指定的银行开设监管账户,所有收支都应通过该监管账户。政府方有权根据法律和本协议的规定监管该账户。
3.设计和施工
技术要求、质量标准、工期、变更、完工和验收、延误、违约、款项支付、质量保修期等相关条款依据当地适用的标准文本调整编制。施工监理单位由政府方通过公开招标确定。
4.运营和维护
(1)特许经营期为30年;
(2)维护手册和维护方案;
(3)政府方介入运营维护;
(4)财务报告备案和审计。
5.运营补贴
?万元/年(前10年),与绩效综合评估结果挂钩。
6.运营改造工程
项目公司可根据长期运营的需要,制定改造方案,并提交政府方审查、论证和批准。
7.政府方使用体育中心的权利
(1)免费使用累计15天/年
(2)以政府名义举办大型活动时有优先使用权,但应提前30天通知
(3)预留?平方米和?个车位无偿提供给政府方使用
(4)免费开放群众性体育设施
8.移交
范围、标准、程序、保证期、权利和义务的延续、保险延展等。
9.提前终止补偿:针对不同情形分别约定
(1)分为项目公司违约、不可抗力、政府方自愿终止三种情形;
(2)分为设计期间、施工期间、运营期间(又分为前10年和后20年)。
10.争议解决程序
(1)双方友好协商;
(2)运营协调委员会友好解决;
(3)专家小组解决;
(4)仲裁。
11.监管手册
五、项目主要特点及评价
(一)DBO模式的特点是可以优化项目建造的全寿命周期成本。从时间角度看,DBO合同可以减少不必要的延误,使施工的周期更为合理;从质量角度看,DBO合同可以保证项目质量长期的可靠性;从财务角度看,DBO合同可以降低政府负担。
(二)本项目在实施环节的以下几个主要方面有较大的难度:
1.合理设置项目条件
2.开发和编制招标文件(包括项目协议)
3.各基本建设程序之间的衔接
4.在运营层面上达到财务平衡
(三)对项目设计标准、建设标准以及工程造价的控制
设计标准和建设标准以及投资严格按照基本建设程序进行控制,通过限额设计、监理、履约保函、加强监管等控制措施进行风险管理:
1.加强方案设计的评标和专家论证环节,严把设计关。做到初步设计概算不超过方案设计估算,施工图设计预算不超过初步设计概算。
2.强调咨询单位对建设前和建设中的监管作用。监理由政府方单独委托,可很大程度避免承包商的干扰,监理会同体育设施技术咨询单位全程投入项目设计和建设过程监管(包括资金、质量和进度),严格执行有关的技术标准和变更程序,从而避免项目超投资建设。
3.合同中设置经济监管条款,如履约保函、银行账户监管等。
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