导读
任何事情的发展都不能一往无前，特色小镇也不例外。无论是政府、开发商还是规划设计服务商，在小镇开发的摸索中都要经历“由错到对”的不断讨论、不断纠正的过程。
陈仁科老师在操盘小镇的实战中发现，开放商很容易陷入一种尴尬的位置，对公对私都很为难，对公，即是对应政府部门，众所周知特色小镇是发改委提出的振兴乡村的途径，做特色小镇少不了要请示到政府部门，这样就有了很多硬性的条件；对私，即是对应消费者、游客，如何准备把握他们的兴趣爱好和消费心理才能让小镇成活？由此开发商就进退两难了，陈老师遇到了多方面因为没有深思熟虑而产生的尴尬，如：
——现在政府供地的各种指标配比是否能让开发商规划出合理的投入产出比？在“资本逐利”的不变本质下，没有足够的建设用地指标是否会导致众开发商围猎特色小镇的热情下降？
——政府习惯性的对小镇开发方案的审批标准是否与当前的市场需求一致？特色小镇仍然是一次“高大上”的向世界出发，还是应该成为一次小桥流水、“藏富于民”的回归？
——资源作为小镇的“胚胎”，您可否结合内外环境诊断出其可否发育成人？当前或日后是否有足够强大的交通、人气为您的小镇打通“五脏六腑”？
——设计者“屈意承欢”的同质化规划与“低风险”的无特色复制到最后是否真的低风险？这说到底是消费者对新事物的接受不够开放，还是创作者对梦想的追求不够热忱？
——市场买家是否会为没有人气、没有发展后劲的小镇房子一掷千金？如果不会，“挂羊头卖狗肉”式的房地产开发是不是一种不顾后果的任性？
——高高在上的文化是要生拉硬扯而来还是应该在小镇“软着陆”？现在我们到底是要升华地方“小文化”搞申遗，还是要让有情愫、情缘、情境、情趣、情韵的“大文化”在小镇春风化雨？
这些问题，不仅仅困扰着开发商，对于小镇策划、特色小镇未来的出路也是重要的考验。
正文:
自2016年底，中国特色小镇正式推动，此后一年多时间，我先后受邀诊断了70多个项目，足迹遍布大江南北，而与小镇开发商正式合作操盘的项目也有8个。在诊断和合作操盘过程中，有些尴尬令人哭笑不得，有的来自政府，有的来自开发商，有些问题无法避免，有些问题则纯属认识上的。
这些问题也好，尴尬也好，不只是个别现象，而是非常普遍的存在。现今我一并整理发出，希望能给正在推动和建设小镇的政府官员也好，开发商也好，专家学者也好，提供一些思路。
尽管国家不断出台政策扶持小镇（包括田园综合体、乡村振兴）开发，明确提出可以增加建设用地指标，但各级政府仍然死死搂住红线不放。其实没有必要避讳，小镇开发最大的盈利点仍然是房地产，投入那么大，仅靠门票餐饮客栈是根本无法收回投资成本的。建设用地指标配比少，你叫开发商怎么敢真正进入？圈地风起云涌，开发却越来越冷清，于是，就出现了到处都是优质项目的叫卖声！
但是，在我们与各政府沟通时，他们竟说：“发文我们也看到了，但上级没有直接传达这个精神、没有指示我们必须按发文办理。而土地红线那可是地雷，谁敢轻易踩？”
我就不明白，那么多农民进了城，农村空巢的不仅仅是人，土地也“空巢”的厉害，大片大片的农林地荒芜无人打理，为什么不可以放开部分发展经济呢？特别是农民宅基地，人都进城不回来，进城买房了，农村却还保留一块空宅基地，这难道对城市人公平吗？宅基地为什么不能流转？城里人为什么不能下手投资使用？
其实，国家已经打开了一个口子：
去年8月，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布农村集体土地不用经过国家征地环节转换土地性质，直接进入市场。
去年12月，国土资源部、国家发展改革委印发《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》，指出将安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。对存量建设用地用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县，可给予新增建设用地计划指标奖励。
今年3月，国家发展改革委发布了《2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》。文件指出：1、土地经营权和住房财产权可抵押贷款；2、利用农村闲置用地发展新产业新业态有奖；3、进城落户农民自愿退出宅基地有奖。
想征地，行，先拿个高大上的规划方案来！于是开发商积极找“高大上”的规划设计院，也不管最终是否能实施落地，什么智能化、物联网、足球小镇、航空小镇、音乐小镇都上来了，怎么好就怎么画，只要政府首长高兴就行。这是典型的忽悠政府，可政府还真就吃这一套。遗憾的是这些画饼真的能实施落地吗？
我不知道政府的官员这么积极推动特色小镇，到底是为了完成任务呢还是要在任期内实现某些政绩。我想问，你们真的了解你们管辖的那块土地吗？你的那一方“沃土”有些什么资源？有什么样的人才？有什么样的文化因子？你真的了解吗？任何特色小镇都必须有合适的基因。我很早前就说过，不是什么地方都可以做小镇的！也不是什么小镇都可以在任何地方做的！乌镇做互联网小镇是因为有马云及一大批互联网人才，有非常好的互联网氛围，也就是说互联网的基因非常强大，强大到世界性的互联网大会都选址在那里。可海南也有个互联网小镇却成了笑话。这就像在云贵做个中药材小镇“生逢其地”，而你在新疆戈壁滩上做个中药小镇，想想这又会是一个什么笑话？
某些地方存在着指标问题，规定这个地方要在多长时间内建成多少个特色小镇，这样一来，就激进了开放商拿地。我从一开始就提醒，现在仍然不断告诉大家，小镇选址的三个基本要素是资源必须有特色，资源的特色等于资源的价值，资源的价值决定小镇未来对接的市场。可以说，资源价值决定小镇的市场价值。而资源又包含三个方面，一是自然资源，如山水湖林；二是文化资源，如民风民情、历史传说、古代建筑等；三是社会资源，如大型游乐设施、博物馆、体育馆等。选址的第二个要素是交通，车程时间不能超过一小时，且通达性好。第三个要素是人气，周边是否有基本人气源。
可惜的是，到现在为止，还有更多的人不知道如何选址，以为只要地能到手，大把大把的钞票就到了手，这无疑是白日做梦。前不久到山东菏泽，有个开发商就划了二万亩小麦地要做小镇，无山无水无花无草，且离市区一个半小时，我直接否定了这个项目。
从我研究小镇开始，我就疾呼：小镇不能没有房地产，小镇去房地产化是极端的错误，也不现实。今年，国家发改委终于发声纠正了“去房地产化”的错误。实话实说，如果，小镇不能做地产，根本不可能有开发，中亚提出“宜居、宜业、宜游”，没有房地产，怎么实现“宜居”？另外，没人是傻子。至于原因，前面我已经说的很明白了。
但是，这里出现了一个很尴尬的问题，很多开发商把小镇完全当做了房地产大盘开发，并且是直接沿用过去的经验、理念、模式、团队，甚至规划设计。这就出问题了，小镇选址一般离中心城市还有一定距离，大面积的开发地产，请问你的市场在哪里？有的开发商对我说：现在有钱人多，在城市边上买一套别墅周末度假一定有市场。那么我再问：他们买别墅是为了度假，但你做了什么度假配套？度假的功能在哪里？
抄袭、模仿不得不说是中国的一大特色。因为模仿成本最低，模仿风险最小，模仿最省心省力。但是，小镇若是全民模仿呢？陕西一位官员讲：在陕西，至少有10多家模仿袁家村的，但至今无一家成活。很多地方模仿乌镇，挖一条长长的河，河上建几座石拱桥，河两岸修上一些古建筑，街上再铺上石板……以为又一个乌镇诞生了。可是，乌镇还是乌镇，模仿的有一个还活着的吗？
小镇不能被复制有几个生死因素：
资源不可复制性。资源具有不可复制性、移动性。乌镇之所以不能被复制，是因为“江南水乡”这个资源不能被复制。大理之所以不能被复制，是大理的苍山洱海不能被复制，丽江之所以不能被复制，是纳西文化不能被复制。没有了特定的资源背景，一味地照搬照抄，你搬过去的只是建筑风格和配套设施，却搬不走她赖以生存的“基础”，皮之不存，毛将附焉？
灵魂不能被复制。每一个小镇都有自己的灵魂，或是自然资源，如桂林山水；或是文化（包括历史、传说、古籍、风俗）；或是人物（历史正反面著名人物、近现代有影响的人物）；或是产业，特别是最先进、最前卫、最有科技含量的核心技术产业；或是氛围，说不清道不明，但就是能感染人。灵魂决定一个小镇的生命力度，赋予小镇内涵、气质、颜色、味道、层次，一个没有灵魂的小镇就像一具没有灵魂的僵尸。而不同的小镇，其灵魂一定不同，无法复制，更不可能模仿。即使在同一资源下的两个小镇，因其灵魂不同，小镇的特色也绝不相同。
环境不能被复制。气候、土壤、空气质量、植被、山湖林海，这些都是构成环境的重要条件。这些也正是小镇定位依据的必要条件。可以说，什么样的环境决定小镇什么样的背景和特色。如果不考虑这些环境因素生拉硬扯，照抄照搬，其结果也只能走上亡途。因为，你不可能在珠三角开发一个戈壁小镇，不可能在黄土高原开发一个乌镇，也不可能在江汉平原建设一个鹰猎小镇。
中国的城市已经“千城一面”，难道还要让今后中国的文旅小镇也“千镇一面”？君不见，一谈到小镇无论是政府官员还是开发商一定会强调：青砖黑瓦马头墙，飞檐龙柱八角阁，民族的就是世界的，最代表民族风格的当然要大放异彩。其实，这是一种肤浅的表现，特色小镇的生命就是“特”，我们不能让根深蒂固的民族情结限制了设计者的思维，在保留传统的同时，也要继续发展创新，民族文化才有持续的生命力。
其次，设计者之所以没有创新，其责任也要归决某些官员和开发商，因为设计者是“乙方”，他们必须小心谨慎的尊重“甲方”，设计的原则和方向是由官员或者开发商个人意志和喜好决定的，而不是市场。“我要个什么东西，你给我画出来就行了”，这是开发商想要的，却不是市场想要的，作为乙方还能说什么？
也有人提出来说，政府的长官意志比开发商还要可怕。说得太对了，我们这么多城市的单调和平庸就是因为长官的无知、自大和浅薄造成的。
做小镇没个几千亩谈都不要谈，所以开发商们是能圈多大就圈多大的地，可是，这么大规模用什么定位才能支撑呢？单纯的文旅或者单纯的产业显然不是做成风景区就是做成产业园。由此，大家就把小镇当个框，什么都往里面装，明明定位文旅小镇，什么汽车智能化、航天航空、物流物联、中药……当然，养老教育艺术更不能少。内容是丰富了，可这是一个什么小镇谁能说的清呢？
小镇定位必须清晰。因为规模过大所以不能排除多形态的组合，但形态之间必须要有逻辑关联。如康养小镇可以和休闲度假、艺术美术、音乐体育甚至是教育结合，但你不能在康养小镇做什么航空航天，不能做互联网孵化基地，不能做农产品提炼加工。同理，一个智能化小镇需要的是纯粹和安静，不希望像文旅小镇那样热闹和浪漫。
但是，我们的政府官员在审批项目时第一句话问的就是有没有产业？而且这个产业还不包括文化和旅游。当然，我们的开发商也就只能挖空心思拼凑和填充产业。我和很多开发商和政府官员争论过，可他们是爷，我一个做策划的有什么办法？
在江西某市，开发商准备征地4000亩，做个康养度假小镇。在与市委书记沟通中，第一句话就问：你们的产业是什么？不要给我谈文旅，有没有新科技产业？否则，我一亩地也不批给你们。我当时真想当头棒喝：你读过书没有？文旅难道不是产业吗？那海南靠什么产业发展的？
小镇有没有文化决定小镇的内涵，决定小镇的层次，决定小镇的体验深度，甚至决定小镇能否持续发展，这点可能大多数人都不会反对。也就是说，文化无论在文旅小镇、产业小镇、田园综合体亦或是其他特色小镇，都有着举足轻重的作用。
因此，很多小镇开发商从选址开始，就非常注重文化的发现和挖掘，有的甚至将文化因子作为唯一的判定标准。没有文化，再好的自然资源也会舍弃。没有文化，编也要编出文化，即使生拉硬扯，也得拉扯出一个文化。于是，历史名人、历史事件、历史遗迹，风俗、神话、传说，天上地下，远古未来，只要和文化沾点边，就一定会大肆挖掘，哪怕就是捕风捉影，也一定会创造出一个“伟大”的文化。
其实，我认为完全没有必要把文化神话，文化只是我们做小镇的一个基础条件，也就是一种资源。文化除了传承，也确实还可以创造，文化非常宽泛，没有必要生拉硬扯，只要我们心有情怀，一草一木皆为文化。
注重文化的发现和挖掘，无论上升到什么高度都不为过，但是，如果将文化作为小镇的救命稻草，作为小镇生存和发展的唯一条件，将文化极端化，却极有可能弄巧成拙。有一个成语叫“涂脂抹粉”，还有一个成语叫“文过饰非”，更有一个大家熟悉的成语叫“画蛇添足”。这三个成语给人什么感觉，大家自己体会吧。
我在小镇操盘中遇到的几个尴尬问题暂时就写到这里，这只是操盘前期遇到的一些问题，有些是开发商自身的，有些是政府带来的，有些是政策方面的，这些问题不解决好，小镇要真正开发好，基本没有可能。当然，肯定还有其他尴尬问题，我只是将我遇到最多的，沟通最难的几个问题列出来。
难道要他们开上一个多小时的车到这荒郊野地躲在几百万买来的房子里看电视？
文章来源：仁科地产
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