华夏幸福PPP进化论:从固安1.0到嘉善2.0再到溧水3.0模式——产城研究之企业深研第38期

历经数十载的发展，华夏幸福不断丰富和完善其产业新城PPP模式的内涵。目前，华夏幸福以其PPP模式累计拿下77座产业新城，其中66座产业新城已经签约落地，48座实现现金回款，已基本完成全国核心都市圈的布局，包括江苏、浙江、武汉、安徽等全国30余个城市。

而华夏幸福的开发运作模式也是随着产城业务的不断丰富而形成的，从BOT到DBOT再到DBFOT模型。

2002-2010年，华夏幸福正处于产业地产转型期，发展速度较为缓慢，在产业地产领域尚处于探索阶段，仅开发了三个产业新城项目，分别是固安工业园区（2002年）、大厂潮白河项目（2007年）以及怀来生态产业新城（2008年）。

从项目区位来看，三个项目的选址均在环北京的贫困县域或区域。在2002年，固安县只是一个典型农业县，全县年年财政收入不足一亿元，在河北省处于垫底水平。选址在此是考虑到其地缘特征，一方面，可以承接来自北京等中心城市的产业转移以及人口、资金等流入；另一方面，与贫困县政府谈判，华夏幸福具有更强的议价能力。

在合作项目中，华夏幸福采用了“建设—运营—转移”，即BOT模式进行园区的开发运作。华夏幸福与区域政府签订排他性的特许经营协议，获得20-50年不等期限的特许经营权。在固安工业园区的交易结构设计上，由华夏幸福设立三浦威特园区建设发展有限公司作为双方合作的项目公司（SPV），并向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资开发主体，来负责园区的设计、投资、建设、运营、维护等一体化市场运作。

图 – 华夏幸福固安产业新城PPP模式

PPP模式的主体是政府和企业，双方职责分工明确：（1）政府通过园区管委会履行政府职能，主要负责合作区域内的开发建设管理工作，规划建设用地的前期土地征转，形成建设用地；同时，按照双方约定，根据开发进度提供建设用地并依法供地。政府还负责重大事项决策、规范标准制定、提供政策支持以及基础设施和公共服务价格质量监管等。（2）华夏幸福主要负责基建、公建、一级开发、产业发展服务、园区运营等工作。

在这种“政府主导、企业运作”的运营模式下，开发区管理体系运转效率非常高，新企业入园一周内可以办完全部行政手续，园区企业遇到行政问题时，很快就有专业的服务人员来对接，并迅速解决问题。而华夏幸福采用市场化运营，累计在固安工业园区投入超过160亿元进行开发建设，其中基础设施和公共服务设施投资占到近40%。固安产业新城不仅实现了园区路、水、电、讯等“十通一平”，累计建设面积20平方公里，道路通车里程125公里，共开发配套项目400万平方米，还建成了公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等一批高端公共服务配套设施和水系生态景观，构建了以城市客厅、大湖商业区、中央大道金融街区等为主体的“智能城市”核心区，重大产业项目承载力全面提升。

从盈利能力来看，一二级开发联动是华夏幸福BOT模式下获取收益的主要来源。一方面是一级开发所获取的10%的固定收益，在2002年华夏幸福与固安政府签订的协议中，土地整理部分的收益除成本100%返还外，还包括土地出让净收益分成，即土拍中地价增值的部分，华夏幸福按一定比例与政府分成。另一方面，华夏幸福利用一级开发实现区域价值，帮助其低价获得住宅用地，通过销售住宅来回笼资金，再将资金注入到产业发展服务中，进而通过产业发展服务实现区域价值的提升，进一步提高住宅的销售，这样形成一个良性闭环模式。

在早期的BOT模式中，建设是整个环节的重点，包括一级土地整理、基础设施、公共设施建设等。华夏幸福利用一级开发实现区域价值，帮助其从政府部门获得地价住宅用地。但对于自身在产业方面的导入能力还很薄弱，只是依托北京的产业转移和产业外溢来实现。

2011-2015年，华夏幸福有了固安产业园区的经验，在产业新城领域的开发模式逐渐完善，并开始向环南京、环杭州、环合肥等区域进行异地扩张。

从项目区位来看，华夏幸福在此阶段一方面挖掘发达城市远郊区域的产业价值，包括江苏无锡、镇江，浙江嘉善等形成环上海趋势；另一方面，继续布局贫困县，开发安徽滁州、马鞍山等产业新城项目。在长江经济带最先布局的两个项目就是江苏无锡的滨河新城和浙江嘉善的高铁新城。

以嘉善高铁新城为例，同样是由华夏幸福为主导成立基金，地方政府授权机构少量参股，由基金出资设立项目公司（SPV），负责整个产业新城的建设和运营。双方合作期限18年，华夏幸福负责12平方公里的土地整理、基础设施建设、公共设施建设及产业发展运营服务。

图 – 华夏幸福嘉善高铁新城PPP模式

从职责分工来看，华夏幸福根据规划要求提供“九通一平”等基础设施建设工作、公共公益设施建设工作、土地整理投资有关工作、产业发展服务工作及相关咨询服务。而地方政府承担政府职能，主导重大决策、组织制定规划、确定标准规范、提供政策支持。

从盈利方面来看，在嘉善模式中，产业导入也为华夏幸福带来巨大的收益。按照新城基础设施建设和土地开发投资成本给予115%的补偿，其中15%部分与项目区域内企业税收留存挂钩，即每年兑付补偿以区域内企业税收贡献留存部分为上限。无锡项目中，华夏幸福获得按基础设施建设和土地开发投资成本110%的补偿，获取10%的固定收益，另外还以当年落地投资额的45%为标准来计提其产业发展服务费。从财务数据中可以看到，2011-2015年，华夏幸福产业发展服务费的年复合增长率为46%，从9.5亿元增长到63.4亿元，在总营业收入的占比从12.3%提高到了16.7%。

2016年5月20日，华夏幸福发布了《关于与嘉善县人民政府签订产业发展服务费结算项目补充协议的公告》，约定“增加结算项目的结算内容及比例——在原协议结算项目基础上，增加服务业类（生活性服务业除外）企业年度营业收入10%的结算项目”。这是华夏幸福与嘉善县人民政府结合服务业的轻资产特性后协商确定的，在原有的结算模式基础上，增加新的结算项目，有助于增加公司产业发展服务费收入。

在DBOT模式中，核心是园区的规划与设计。不同于贫困落后区域，在发达城市的远郊，单纯的资金导入已无法说服政府来获得大规模的开发用地，而强化其对开发区域的产业和战略规划能力，才有可能获取大面积土地开发权。因此，华夏幸福在运作模式上突出规划、设计的重要性，并将园区规划和产业设计纳入其原有模式中，形成了“规划-建设-运营-移交”即DBOT模式。

2015年后，华夏幸福开始快速复制。2016年华夏幸福新增13座产业新城，2017年新增13座，2018年新增18座，基本覆盖京津翼、长三角、珠三角、长江中游、成渝、中原等国家重点城市群。

南京市溧水产业新城PPP项目是DBFOT模式的首次实践。由华夏幸福成立南京鼎通园区建设发展有限公司项目公司（SPV），在20年的项目合作期内，由项目公司负责约定区域内的土地整理投资、“六通一平”等基础设施建设、公共设施建设运营维护、产业发展服务、规划设计等咨询服务等工作。

图 – 南京溧水产业新城PPP模式

溧水产业新城项目由华夏幸福出资2亿元对项目公司持有100%股权，总投资100.38亿元将由华夏幸福及项目公司完全承担。华夏幸福与南京溧水区签订协议后，所提供服务均由南京鼎通园区建设发展有限公司垫付投资费用；如果投资费用不足，则由项目公司南京鼎通对外融资，既可通过股东公司在资本市场融资，也可通过银行贷款或其他融资模式获得资金。

图 - 南京溧水产业新城综合开发投融资结构

在快速异地复制的过程中，华夏幸福的运作模式进一步发展完善。

首先，在服务内容上，除了一级开发、二级开发、产业发展服务之外，华夏幸福依托原有的“规划设计、开发建设、产业发展及运营维护”等一体化服务的基础上，通过产业基金的运作、孵化器的收购等方式，开始布局产业投资，在产业导入前进行企业孵化，实现企业入园，从而获取一定比例的落地投资额回报，获取入园企业未来的成长收益。这也是华夏幸福纵向深化其产业发展服务能力的表现。

其次，在运行机制上，由于产业新城开发规模大、投资额度高、运营周期长、投资回报慢的特点，快速复制过程中对其资金链要求较高，单纯依赖园区住宅配套销售及产业地产服务收入回笼资金根本无法保证，还存在较大的资金缺口。也正因为如此，华夏幸福通过自身以及对外等多渠道“花式融资”为企业持续输血。