在43号文件中,首先赋予地方政府依法适度举债权限,但需要建立融资机制、预算管理、规模控制、考问机制等,这决定了融资规模将极其有限,其融资管理将极其严格,对应需要大资金长周期的土地一级开发而言则是杯水车薪;其次文中将逐步剥离地方融资平台公司的政府融资职责的指导意见。令最为传统的由各地土地储备机构负责的土地一级开发贷款难以为继;最后文中积极推广政府与社会资本合作模式,而重点在于政府将不承担投资者或特别目的公司的偿债责任。
那么,在政府与社会资本合作过程中,合作的项目公司将承担几乎所有的融资风险。而融资的风险必将转嫁作为股东的社会资本,这就需要与之匹配相应的市场收益预期才能打动社会资本的介入。
所以,在中国大陆地区目前土地公有制制度、政府作为土地市场最为主要出让主体等一系列前提之下,土地一级开发的PPP模式绝不可能简单的抄袭,应该是在借鉴PPP模式精髓的基础上的创新。图智公司在长达十年的土地开发顾问过程中,接触了众多的政企合作土地一级开发项目。在深入分析PPP模式和精准掌握片区土地一级开发流程的基础上提出一些土地一级开发项目PPP模式的设想,愿与土地一级开发行业的同仁分享。
土地一级开发项目与其他单一的PPP的项目不同,其他如发电厂、会展中心等项目为单一项目,其运营生成的产品或服务一旦确定即不会发生太大的改变。但土地一级开发项目的合作范围及合作范畴需要“一事一议”,可以是单一地块,也可以是宽广如十余平方公里的片区开发。其开发内容也可由单一的经营性用地开发,也可以包含市民中心、城市广场、轨道交通、产业园区等等复合型的开发内容。所以,土地一级开发项目PPP模式的项目生成除了在PPP中心的评议认可之外,更为重要的其政府与社会资本合作运营的范围和范畴的确定。
就一般而言,一般的合作项目均位于城市发展的新区或距离中心城区较为远卫星新城,具有基础薄弱、开发跨度大、市场需求不明确的特点。所以在项目生成时对规划内容的市场合理化评估尤为关键,通过对项目开发投资和土地出让时间的合理假设推演,最终获得项目的目标总投资成本、资金峰值、资金流、市场价值增长率、市场去化量、回报率数据等。最终帮助政府与社会资本的合作过程中做出更为符合市场规律的PPP合作方案,真正达到风险可控、风险共担、项目可行。这就是我们提出的土地一级开发投资收益平衡测算的内容,也可以称之为土地一级开发的可行性研究。
PPP模式中常规的支付的方式有三种:社会资本直接向最终使用者销售、政府统一向最终使用者销售、社会资本向最终使用者销售的同时政府给予项目生存必要的补助或补偿。作为土地一级开发的最终产品“规划为可出让的土地”而言也将因将来市场和公共资源的特性决定了其支付方式与传统的常规支付方式不同。
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