根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》对基础资产的定义可知，PPP项目资产证券化的基础资产需满足以下四个基本条件：1.符合法律法规规定，遵循负面清单制；2.权属明确，有完整的财产权利和处置权利；3.现金流独立、可预测，最好能基于独立真实的历史记录对未来的现金流进行预测；4.可特定化，能清晰识别，与原始权益人的其他财产明确区分。
（二）规范性是重要前提，不合规的PPP项目无法进行资产证券化
资产证券化具备结构化和信用增级两大特性，PPP资产证券化可借助于此实现与资本市场的对接，盘活PPP项目存量资产、加快社会资本的资金回收，增强PPP项目对社会资本的吸引力。
但是不可否认的是，结构化和信用增级均基于底层资产，在这样的背景下，用作资产证券化的PPP项目质量至关重要，是PPP项目资产证券化成败的关键。没有真正规范的PPP项目作为基础资产，PPP项目资产证券化便沦为一种结构化融资工具，存在着巨大的风险隐患，再精妙的交易结构和产品设计均无济于事。
所以，在进行PPP资产证券化时，必须重视并坚持PPP模式的根本属性，规范物有所值评价、财政承受能力论证、政府采购流程，严格履行审查审批程序，完善绩效评价机制，加大信息公开力度等。只有作为经济基础的PPP项目合法合规，作为上层建筑——PPP项目资产证券化才能坚固牢靠，实现长远发展。
（三）“真实出售”现阶段难以实现，风险隔离可另辟蹊径
在传统的资产证券化中，在明确基础资产、设立SPV后，原始权益人要将基础资产打包转让给SPV，一大原则是“真实出售”，基础资产可从原始权益人的资产负债表中移出，从而可实现风险隔离。
但是在PPP项目资产证券化的实务操作过程中，“真实出售”存有难度，主要是因为PPP合同中大多包含一些限制性条款，如为了保障在建设期或运营期内，社会资本方承担PPP项目的建设、运维责任，会对社会资本在项目公司的股权设置一个锁定期，在初始的一定年份中不得转让。
然而，对于原始权益人而言，会有“真实出售”的诉求，因为SPV这一特殊目的载体作为“防火墙”，可实现风险隔离。
基于此，可兼顾原始权益人和项目需求，创新风险隔离方式，如借鉴英国的整体业务证券化（WBS），将企业的整体运营资产作为基础资产，以其产生的现金流作为支持发行的证券化产品。在WBS中，发起人保留对项目的控制权和所有权，基础资产留在原始权益人的资产负债表内。但原始权益人和SPV签署一个特殊条款“在项目公司经营失败，不能履行借款人职责时，WBS的投资者可指定行政接管人继续经营基础项目或直接处置项目资产”，从而保护项目公司和投资者的权益不受损害。
（四）信用增级较为困难，应回归PPP项目本身评估投资风险
目前资产证券化信用增级主要分为内部信用增级和外部增级两大类。内部增信是从资产支持证券基础资产池的结构设计、产品的增信机制设计角度开展，会改变现金流分配顺序，主要有分层设计、超额抵押、超额覆盖、超额利差、保证金和现金储备账户、信用触发机制等。外部增信则是以外部企业或金融机构提供的信用担保为主，不改变现金流分配顺序，包括差额支付、第三方担保、流动性支持、购买次级产品、回购条款、基础资产抵押等。
但对于PPP资产证券化而言，政府方由于法律规定不能对外担保，无法提供信用增级，社会资本方倾向于降低资产负债率，不愿提供信用增级，项目公司由于存量资产不足，能够提供的増信措施有限，综上所述，PPP资产证券化会面临着内部増信主体缺失的窘境。
因此，在进行PPP项目资产证券化时，应跳出传统的思维模式，立足于PPP项目特点，综合考量PPP项目的法律风险、主要参与机构的信用资质、基础资产的信用资质、产品现金流分析和压力测试等，以PPP项目本身作为突破口，提升基础资产的信用评级，降低对増信措施的依赖。
（五）提前退出不太现实，资产证券化很难成为社会资本的有效退出渠道
我国的PPP模式尚处于发展初期，重准入保障、轻退出安排的问题十分突出，对社会资本方退出机制的安排，偏重于非正常情形下的临时接管，对正常情形下社会资本方的退出方面，规范和细化较少新意，PPP退出机制不健全成为制约社会资本参与的重要因素，PPP退出机制亟待多元化。
业内普遍寄希望于PPP资产证券化，认为PPP资产证券化可作为社会资本退出渠道。但是结合PPP项目特性不难发现，社会资本方很难从PPP项目中提前退出。这是因为PPP模式的初衷是引入专业的社会资本参与项目的融资、建设、运营，提高项目的实施效率，社会资本的提前退出造成运营主体缺位，有悖于PPP项目本义。
因此，社会资本借助资产证券化提前退出不太现实，资产证券化很难成为社会资本的有效退出渠道。从某种程度上看，借助PPP资产证券化，社会资本可实现未来现金流的提前变现，拓宽融资渠道，降低融资成本，即社会资本可通过资产证券化实现财务投资退出，但仍需行使运营维护的职能.
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