伴随着PPP模式引入人们的讨论，众多研究者提出了PPP模式存在的一个问题，那就是相较于前期的巨大投资，公用事业一般回收期较长，引入的私人企业（Private Partner）无法在短期内收回投资，可能导致私人企业参与积极性不高。同时政府规定公用事业比如水电气的价格，在赋予参与企业特许经营权的同时也使其丧失适当涨价加速回款的可能性。因此，私人企业在参与的同时也会考虑如何有效并相对快速地获得收益。而资产证券化无疑为其提供了一个很好的方式。
2012年证监会重启资产证券化业务，加之各类资产管理公司的发展，企业的资产证券化自2005年~2008年（由于美国次贷危机的爆发，资产证券化魔鬼的一面展现出来，中国暂停了资产证券化尝试）的发展期过后又迎来了一个新的蓬勃发展时期。证监会同时也鼓励供水、供气、供暖、供电等公用事业企业的证券化业务。而伴随着目前PPP模式的发展，企业的资产证券化必将面临更加广阔的发展空间。
尤其是在园区PPP领域，随着产业园区逐渐进入良性运营期，一般都具有稳定的现金流，为今后的资产证券化提供了可能。另一方面，往往大型产业园区投入资金量动辄上亿甚至更多，对资金成本比较敏感，可以考虑资产证券化的可能性，而一些园区投资运营者不想长期持有园区PPP资产，想增加资产周转率，也有动力选择通过资产证券化实现一部分资金的腾出。
资产证券化的实践，为证券化技术在园区PPP 模式下的应用提供了宝贵的经验，作为园区PPP 模式下的融资方式，将会有这样一些比较显著的特征：
◆在基础资产选择方面，具有稳定现金流的使用者付费的经营性项目，以及具有一定现金流但是需要政府纳入PPP 模式的可行性差额补助的准公益性项目的证券化较为容易。
◆而根据PPP 项目的特点看，存量园区项目由于已经进入经营期，现金流的稳定性较高，通过采取ROT、TOT 等方式转让给社会资本经营后将其证券化，作为社会资本退出和为新项目融资的方式，可以起到盘活资产存量的作用。
◆从增信措施看，原先由国资控股的项目公司在引入社会资本方后，项目公司的主体信用资质存在边际上下沉的可能，市场对于外部增信的需求可能会增加，因此公用事业类国资企业的担保仍是提高产品信用评级非常重要的方面。
当然，其中也存在很多的障碍：目前对于基础设施等公共产品证券化，尚无相关部门出具明确的监管规则，存在审批、监管缺位的现象；而现行税收制度给不动产资产证券化产品在流转环节、运营环节均带来较大的障碍，使之在流转的可行性至运营环节的收益率均存在较大挑战；与此同时，信用机制和定价机制的缺失也让资产证券化主体在与政府发生产权交易的过程中，存在导致国有资产流失的风险。
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