今天，继续参加国家发改委的特色小镇+PPP学习，在来自全国的同学们中，房地产和建设领域相关企业占了很大比例，因此，借此聊聊房地产与PPP的关系。
多年来，房地产是一个备受争议的行业，尤其是房地产的融资，很多时候受到严格限制；而PPP则不同，其作为一种投融资模式，自2014年推出以来，国务院及其下属相关部委，包括财政部、发改委纷纷密集出台各种文件政策，大力推广PPP模式。
PPP刚开始时，多数地产商，尤其是以住宅为主的开发商并不认为PPP与他们有何关系，认为这是央企或建筑类企业，与政府之间玩的游戏。
然并卵。
PPP模式，从城市基础设施开始应用，逐步扩展到了公共配套、产业园区、能源供应，进而发展到了城市区域综合体开发及特色小镇。究竟什么项目可以做成PPP模式呢？国务院和相关部委有一些界定，但还没有正面或负面的清单。据本人理解，概括说，能为社会提供公共服务而且需要政府参与推动的项目，均可以PPP模式运作，如医疗、教育、养老、体育、文化、旅游、农业等，但是，虽然能提供公共服务，但无需政府介入推动的项目，如普通酒店、餐饮及制造业，不能做成PPP。只为私人提供服务，如普通住宅，显然不能做成PPP，政府不能参股。
于是，精明的地产商闻风而动，纷纷借助PPP模式来运作项目。但是，房地产商对道路、学校等纯建设类的PPP项目并无兴趣，原因很明确：投资额度大、合作期限长、回报率低，更重要的是开发商不是建筑商，无法享受到更多工程利润。参与PPP基础设施项目最积极的还是建筑类的企业，他们通过PPP获得了相应的工程。
所以，我们重点来谈一下目前房地产开发商已经通过PPP模式来运作的若干项目或领域。
先说“双创”类的项目。在“大众创业、万众创新”大潮下涌现了各种新项目，如“双创园”、“总部基地”、“孵化器”、“加速器”等纷纷登场，诸多地产商开始与政府以PPP模式运作，政府不仅以土地、现金、无形资产等参股，还出台各种政策，政府的出发点是通过地产商的力量，为大众创业、企业创立或成长提供服务，这当然符合PPP的设计初衷，而且政府无需兜底、不背债，地产商借助政府公信力实现了低成本融资，甚至还取得了国开行等政策性银行贷款，这在过去普通地产开发中简直不敢想象。
当然，地产商以PPP模式做“双创”项目，绝忘不了房产开发，在项目上配写字楼、专家公寓或单身公寓等都是拿手好戏，美其名曰项目配套，合情合理，政府应予支持，否则，怎么解决双创园的专家及创业者的居住问题？
享受着PPP的政策，使用着低息的资金，借助于政府的公信力，干着房地产开发的事情，何乐而不为？
再谈谈医养结合类的项目。
以PPP模式做特色小镇的话题更值得聊聊。
自2016年以来，全国PPP的大火自浙江燃起，迅速蔓延到全国。尽管国家政策明确提出：禁止以做特色小镇名义做房地产开发，但特色小镇必须“美丽宜居”，尤其是新建的特色小镇，没有房地产商介入，怎么实现？
因此，像碧桂园、保利等大地产商纷纷进军特色小镇，跑马圈地，与政府签署协议，热火朝天地干了起来。有的政府干脆将基础设施与小镇内的地产开发打包交给地产商，有的利用PPP政策，给开发商捆绑用地，有的利用开发商优势，开发出各种特色房产，满足特色小镇上人们的居住、度假、休闲等需求，还有的依靠开发商建设了酒店、文旅演绎等项目，可谓精彩纷呈。
下一步，政府和地产商合作，还可以以PPP模式打造什么项目？美丽乡村、城市综合体、产业新城等，均是可以PPP模式推进。而且，更重要的是：在中央严格控制地方债务，地方政府融资困难，传统的政府购买服务模式的路基本被封死的新形势下，一些地方政府，连土地一级开发的资金都难筹集，不是吗？通过发债，什么时候，省级政府的债券才能到县级政府？
所以，过去几年一直被平台公司垄断经营的土地一级开发，或许需要开发商的重新参与，继续推行一二级开发联动，或委托征地，或委托拆迁，或其他变通的手段，实现土地开发。
未来，开发商与政府以PPP模式合作的空间将会更大，但前提是开发商需要有实力，能融资，善开发。
诗曰：
地产遭争议，
PPP受欢迎。
两者偶相交，
举杯来欢庆。
2017年7月9日 于北京
作者董兴宝，国家一级注册建造师，先后在山东某大型国有建筑企业从事过行政、法律、合同等工作，在广东从事过6年旅游地产开发、营销，现就职于某央企下属投资公司，从事基础设施项目（PPP模式）投资工作。兼任广东清远市人民政府顾问、清远市文联副主席，青岛市作家协会会员，全经联特聘讲师。
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