“特色小镇+全域旅游+产镇融合”是PPP打造以特色小镇为中心的模式，产业包括：基础产业、文旅产业、环保产业。
基础产业——农业产业：打造农业、渔业、林业、牧业及中草药、茶叶、花卉等上下游产业的现代农业产业及园区，这是小镇的支柱产业；
文旅产业：从打造文化旅游“多元休闲综合体”思维出发，使文化旅游、观光旅游、现代服务业，休闲度假、养生养老等成为小镇的辅助产业；
环保产业：把环境污染治理好，把生态环境建设好，为人民群众创造良好的生产生活环境。对影响区域范围内的新旧环境污染因素，利用无污染、无害化、资源化的高科技技术进行治理，形成循环经济产业链，是建设生态文明特色小镇的必做产业。
因此要把多种业态综合起来统一打造，为小镇发展提供源源不断的现金流。在策划中要体现“天性，地性，人性”，以“文化”塑魂，以“产业”兴镇，以“生态”涵养，创造人与人、人与自然、人与产业和谐相处，带动新经济、新产业、新商业的发展，给万企带来转机，给百姓带来新的生活和幸福的未来。
用PPP模式打造“特色小镇+全域旅游+产镇融合”项目，项目确定具有决定性意义，要识别PPP项目包里面的具体内容，并对项目进行正确的定性和分类：首先确定基础设施和公共服务建设的性质和分类；第二确定农业项目的性质和分类；第三确定旅游项目的性质和分类；第四确定一二级开发项目的性质和分类；第五确定服务项目的性质和分类；第六确定养生养老项目的定性和分类；第七确定产业园区的性质和分类。只有这样才能确定责任主体，正确地运用PPP模式。
01
特色小镇政策解读
2016年7月1日，《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》建村[2016]147号。
文件提出了建设特色小镇的几点要求：一、指导思想、原则和目标。到2020年，培育1000个左右各具特色的小镇；二、培育要求。特色鲜明的产业形态，产业定位精准、特色鲜明，战略新兴产业、传统产业、现代农业等发展良好、前景可观。产业向做特、做精、做强发展，新兴产业成长快，传统产业改造升级效果明显，充分利用“互联网+”等新兴手段，推动产业链向研发、营销延伸。
金融支持政策：文件提出国家发展改革委等有关部门支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金，中央财政对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励。
2016年8月3日，住建部《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》建村建函[2016]71号，全国推出127个特色小镇。
2016年10月8日，国家发展改革委《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》发改规划[2016]2125号。
文件提出总体要求及分类施策：全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，牢固树立和贯彻落实“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，按照党中央、国务院的部署，深入推进供给侧结构性改革，以人为本、因地制宜、突出特色、创新机制，夯实城镇产业基础，完善城镇服务功能，优化城镇生态环境，提升城镇发展品质，建设美丽特色新型小（城）镇，有机对接美丽乡村建设，促进城乡发展一体化；并且要立足产业“特而强”、功能“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”，将创新性供给与个性化需求有效对接，打造创新创业发展平台和新型城镇化有效载体。
重点提出：第一、推动小（城）镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合。大城市周边的重点镇，要加强与城市发展的统筹规划与功能配套，逐步发展成为卫星城。具有特色资源、区位优势的小城镇，要通过规划引导、市场运作，培育成为休闲旅游、商贸物流、智能制造、科技教育、民俗文化传承的专业特色镇。远离中心城市的小城镇，要完善基础设施和公共服务，发展成为服务农村、带动周边的综合性小城镇；第二、突出特色，打造产业发展新平台；第三、创业创新，培育经济发展新动能；第四、完善功能，强化基础设施新支撑；第五、主体多元，打造共建共享新模式；第六、绿色引领，建设美丽宜居新城镇，要牢固树立“绿水青山就是金山银山”的发展理念，保护城镇特色景观资源，加强环境综合整治，构建生态网络。深入开展大气污染、水污染、土壤污染防治行动，溯源倒逼、系统治理，带动城镇生态环境质量全面改善。有机协调城镇内外绿地、河湖、林地、耕地，推动生态保护与旅游发展互促共融、新型城镇化与旅游业有机结合，打造宜居宜业宜游的优美环境。鼓励有条件的小城镇按照不低于3A级景区的标准规划建设特色旅游景区，将美丽资源转化为“美丽经济”；第七、城乡联动，拓展要素配置新通道，搭建农村一二三产业融合发展服务平台，推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合，大力发展农业新型业态。依托优势资源，积极探索承接产业转移新模式，引导城市资金、信息、人才、管理等要素向农村流动，推动城乡产业链双向延伸对接。促进城乡劳动力、土地、资本和创新要素高效配置；第八、创新机制，激发城镇发展新活力：要全面放开小城镇落户限制，全面落实居住证制度，不断拓展公共服务范围。积极盘活存量土地，建立低效用地再开发激励机制。建立健全进城落户农民农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权自愿有偿流转和退出机制。创新特色小（城）镇建设投融资机制，大力推进政府和社会资本合作，鼓励利用财政资金撬动社会资金，共同发起设立美丽特色小（城）镇建设基金。研究设立国家新型城镇化建设基金，倾斜支持美丽特色小（城）镇开发建设。鼓励开发银行、农业发展银行、农业银行和其他金融机构加大金融支持力度。鼓励有条件的小城镇通过发行债券等多种方式拓宽融资渠道。
2016年10月10日住房城乡建设部、中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知（建村[2016]220号）。
㈠明确支持范围
①支持以转移农业人口、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的基础设施和公共服务设施建设。主要包括：土地及房屋的征收、拆迁和补偿；安置房建设或货币化安置；水网、电网、路网、信息网、供气、供热、地下综合管廊等公共基础设施建设；污水处理、垃圾处理、园林绿化、水体生态系统与水环境治理等环境设施建设；学校、医院、体育馆等文化教育卫生设施建设；小型集贸市场、农产品交易市场、生活超市等便民商业设施建设；其他基础设施和公共服务设施建设。
②为促进小城镇特色产业发展提供平台支撑的配套设施建设。主要包括：标准厂房、孵化园、众创空间等生产平台建设；博物馆、展览馆、科技馆、文化交流中心、民俗传承基地等展示平台建设；旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设；其他促进特色产业发展的配套基础设施建设。
㈡建立项目贷款库、加强项目管理
①地方各级住房城乡建设部门要加快推进小城镇建设项目培育工作，积极与中国农业发展银行各级机构对接，共同研究融资方案，落实建设承贷主体。申请政策性金融支持的小城镇需要编制小城镇近期建设规划和建设项目实施方案，经县级人民政府批准后，向中国农业发展银行相应分支机构提出建设项目和资金需求。各省级住房城乡建设部门、中国农业发展银行省级分行应编制本省（区、市）本年度已支持情况和下一年度申请报告（包括项目清单），并于每年12月底前提交住房城乡建设部、中国农业发展银行总行，同时将相关信息录入小城镇建设贷款项目库。
②住房城乡建设部负责组织、推动全国小城镇政策性金融支持工作，建立项目库，开展指导和检查。中国农业发展银行将进一步争取国家优惠政策，提供中长期、低成本的信贷资金。
③各分行要积极运用政府购买服务和采购、政府和社会资本合作（PPP）等融资模式，为小城镇建设提供综合性金融服务，并联合其他银行、保险公司等金融机构以银团贷款、委托贷款等方式，努力拓宽小城镇建设的融资渠道。对符合条件的小城镇建设实施主体提供重点项目建设基金，用于补充项目资本金的不足部分。在风险可控、商业可持续的前提下，小城镇建设项目涉及的特许经营权、收费权和政府购买服务协议预期收益等可作为中国农业发展银行贷款的质押担保。
2016年7月8日，农业部会同发展改革委、财政部等14部门联合印发了《关于大力发展休闲农业的指导意见》，意见提出：深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，紧紧围绕发展现代农业、增加农民收入、建设社会主义新农村三大任务；以促进农民就业增收、满足居民休闲消费需求、建设美丽宜居乡村为目标；以激发消费活力、促进产业升级、实施产业脱贫为着力点；坚持农耕文化为魂、美丽田园为韵、生态农业为基、传统村落为形、创新创造为径；加强统筹规划、强化规范管理、创新工作机制、优化发展政策、加大公共服务、整合项目资源；推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合；大力提升休闲农业发展水平，着力将休闲农业产业培育成为繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业，为城乡居民提供望得见山、看得见水、记得住乡愁的高品质休闲旅游体验。基本原则:一是以农为本、促进增收；二是多方融合、相互促进；三是因地制宜、特色发展。要结合资源禀赋、人文历史、交通区位和产业特色，在适宜区域因地制宜、突出特色、适度发展，避免低水平重复建设；四是政府引导、多方参与；五是保护环境、持续发展。
02
特色小镇“特与产”的结合
特色小镇的策划思路是：充分利用国家各项政策，用PPP模式建设，以特色小镇为中心，打造“吃、喝、玩、乐、游、住、购”七大要素商业配套。全域旅游是以自然环境生态为基石，注重“多元休闲综合体”旅游度假的开发模式，景点同游乐项目的一体化，生态环保与绿色居住的和谐化，“基础产业+特色产业+文旅产业+养生养老产业”的多元化。下面讲一下特色小镇的打造要点：
特色小镇是产业集聚的大平台，是产业的空间载体，特色小镇就是在打造一个产业集聚、创新创业及一二三产业融合发展服务的大平台。小镇的策划和规划，产业的科学谋划和定位是关键，根据既有资源优势，谋划创新，定位产业，集聚资源，组合项目，创新驱动，实现产业成长和小镇经济的可持续发展。因此说：优质的产业是小镇立镇之本，文化是小镇之魂，旅游是小镇之美，社区是小镇之生，只有这四位一体，才是真正意义上的特色小镇。
特色小镇建设的理念在于“创新”，核心在于“特色”，根本在于“产业”。必须牢固树立和贯彻落实中央提出的“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念, 从实际出发因地制宜，做到“天、地、人”融入一体，找准产业特色、确定产业定位、发展特色产业。同时政府要补齐城镇基础设施、公共服务和生态环境三项短板。
特色小镇要做高标准策划、高起点打造。遵循乡镇发展规律编制规划，积极推进“多规合一”。无论是产业布局、土地规划、环境治理、建筑外观、功能布局、能源利用，还是生活设施、现代服务，都要从现代化、人性化的角度着手。
发展特色小镇的基础产业——现代农业。休闲农业、设施农业是现代农业的新型产业形态、现代旅游的新型消费业态为农林牧渔等多领域带来了新的增长点。一是做好产品业态。鼓励开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、户外运动等乡村休闲度假产品，农业主题公园、设施农业园、渔人码头等模式；二是改善基础设施。实施休闲农业和乡镇旅游提升工程，高等级公路、智慧城镇、通讯等旅游基础设施，着力改善基础服务设施；三是培育知名品牌，推动产业扶贫。推动观光农业，设施农业，重点打造循环经济产业，利用废弃有机物的生物科技资源化处理，从清洁能源提取物中通过高科技手段，生产出“生态有机活性土”，彻底解决重金属、抗生素和有害病毒菌的问题，生产出有机的无毒无害的农产品，通过可透视，可追溯的远程手机操盘的4.0工业化系统，采用互联网销售方式，打造农业品牌体系。做好土地的“三权分立”，发展4.0的农业工业化，大量招聘农业工人，解决农民劳动力就业，做到精准扶贫。推动农业和旅游供给侧结构性改革，促进农村一二三产业融合发展，带动农民就业增收和产业脱贫，推进全域化旅游和特色小镇一体化发展。
特色小镇的文旅产业。文旅产业的本质是提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。文旅是一个复合型的结构，是区域开发，是跨社会、跨行业的结合，包括景区、项目、目的地、旅游村、旅游小城镇、旅游城市等。文旅项目包括主题小镇、主题公园、休闲度假、休闲农业、演艺、旅居养生、体育旅游、精品酒店、民宿客栈等业态形式。一方面要提炼和表现地方民俗文化，诸如古建筑、古村落、非物质文化遗产、神话传说、民风民俗等；另一方面，注意营造生态、环保、养生、宜人、景观优美的休闲条件。打造前就要彻底解决环境治理问题，在园区规划、建设布局、景观设计、建筑风格等方面，体现生态环保的理念。特色小镇的优美景致，可以吸引企业和居民前来居住，为其提供高品质的生活环境。
03
地产商转型参与的机会
以特色小镇为基础的地产开发
随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，村镇房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个“一号文件”，预示着特色小镇建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为特色小镇的建设提供了良好的基础。
以旅游景区为依托的地产开发
景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行旅游地产开发的项目。
以生态农业园为依托的地产开发
农业产业园（包括设施农业、观光农业）是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体的吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”的地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。
以养生地产为基础的地产开发
养生地产，包含养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口达到15,989万人，约占全国总人口的12%，解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生、养老地产的重要组成。对于养生地产的前景，从房企以及保险机构大力追捧养生、养老地产项目的现状已经十分清楚。形成这一潜力市场的原因包括：国内的养老设施满足不了需求。养生和劳动相结合的地产金融产品的推出，成为农业+养生地产开发的新宠，市场潜力巨大。
04
PPP推动特色小镇发展
PPP模式政策解读
2014年10月2日 —— 国务院办公厅印发的《关于加强地方政府性债务管理的意见》开始，国家将PPP模式作为地方政府举债融资的一种机制，取代融资平台模式，这对地方基础设施建设及债务控制有着积极的作用。
2015年5月19日 —— 由国务院办公厅、财政部、发改委、人民银行下发的国办发[2015]42号文提出，“在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式，是转变政府职能、激发市场活力、打造经济新增长点的重要改革举措。围绕增加公共产品和公共服务供给，在能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，广泛采用政府和社会资本合作模式，对统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作具有战略意义。”
大力推广PPP模式 ——对“大众创业、万众创新”，推进供给侧结构性改革、引导良好发展预期，努力保持经济平稳发展，引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域。
十八大三中全会提出——“深化经济体制改革要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”这就是说：基本经济制度、市场体系、财税金融、宏观调控等经济领域的所有改革，都要围绕这个主线来展开与推进。
财政部PPP工作领导小组组长副部长史耀斌——在2106年12月份的全国财政PPP会议上指出：“认识PPP改革的意义，需要有一个宽广的视角，需要放到推进经济社会发展的大局中去看。早在推广之初，我们就提出了“五大变革”的理念，（1、推进利益主体变革；2、推进权利主体变革；3、推进管理体制变革；4、推进投融资模式变革；5、推进扶贫模式变革）认为PPP是适应国家治理现代化、市场起决定性作用、加快转变政府职能、建立现代财政制度和推动城镇化健康发展要求的一次重大体制机制变革。今年以来，党中央、国务院领导将PPP提升到改革全局的战略高度，让我们对PPP改革的意义有了更深更高的认识。”
同时还指出“目前，一些项目在实施过程中出现了不规范的现象，需要引起高度重视，主要是：一是假借PPP搞变相融资。一些地方的思维仍然停留在融资搞建设上，打着PPP的旗号采取政府承担兜底责任的形式，政府回购、明股实债、固定回报等变相融资问题较为突出。部分项目缺乏运营和绩效考核，实质上是拉长版BT。这些做法既产生一定的挤出效应，影响PPP模式的规范推广，也增加了地方政府债务风险隐患。二是刻意规避PPP管理要求。一些地方认为PPP流程多、管理严，操作起来太复杂，想方设法规避PPP制度要求，借道政府购买服务等方式变相上项目，把政府购买服务的范围泛化到几乎所有公共服务。三是“重数量、轻质量”，项目前期准备工作不扎实。在第三批示范项目评审过程中，我们发现，有的项目必要的可研报告尚未完成，立项流程存在瑕疵；很多项目物有所值评价报告、财政承受能力论证报告流于形式，照搬模板，给未来项目实施埋下很大隐患。”
实现“五大变革”是推进PPP改革的长期目标。短期内，PPP改革要与现阶段的经济发展形势有机融合。当前，我国经济正处在爬坡过坎的攻坚期。从宏观看，一方面，经济增速放缓，PPP仍将是拉动经济增长的重要政策工具之一。另一方面，市场资金充裕、资产荒持续存在，市场各方将PPP作为获得融资和快上项目方式的现象比较多。从微观看，各方面都有拉动投资的迫切需求，加上前面提到的问题和挑战，都制约着PPP的规范健康发展。为此，我们要坚持以“稳增长”为核心，充分发挥好积极财政政策的作用，畅通民营资本进入渠道，依托PPP改革，助力“大众创业、万众创新”和“增加公共产品、公共服务”“双引擎”。
PPP项目成立的基础——项目识别
财金（2016）92号文件《PPP暂行办法》第二章 项目识别论证“第四条各级财政部门应当加强与行业主管部门的协同配合，共同做好项目前期的识别论证工作，（项目识别的基础是项目的定性和分类，否则项目风险不控。这里缺少社会资本方或顾问单位的识别，2,0、3,0政府没法识别）
1、政府发起PPP项目的，应当由行业主管部门提出项目建议，由县级以上人民政府授权的项目实施机构编制项目实施方案，提请同级财政部门开展物有所值评价和财政承受能力论证。（这里的问题怎么紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用，应该有政府同社会资本共同提出诉求，来识别项目的可行，进行协商谈判，双方达成诉求后，再确定项目，这样项目推动成功的可能性就很大，不能再采取恶性低价中标不负责任的现状，和“五大变革”出现矛盾）
2、社会资本发起PPP项目的，应当由社会资本向行业主管部门提交项目建议书，经行业主管部门审核同意后，由社会资本方编制项目实施方案，由县级以上人民政府授权的项目实施机构提请同级财政部门开展物有所值评价和财政承受能力论证。（这里少政府同社会资本共同发起，是否直接归属到社会资本方了，“比如特色小镇+产镇融合的提出发起，如果再加上全旅旅游那么就更有问题了”，目前我们现行的做法有一个没有明文规定的规定，社会资本方就是国企央企，最多是个上市公司，因为项目贷政策性银行及商业银行都是放款给国企央企的，民企是拿不到的，咱们的国企央企都是做EPC，主要是从施工里摄取利润，他们是不会进行项目经营和管理的，更不会提出发起什么PPP项目，那么这里说的社会资本发起单位到底是哪个群体。我们是不是可以这样理解，具有同PPP项目相联系的，掌握着世界或国内先进技术的、有专利或专有技术的企业、单位应该是社会资本的发起者，但他们是只有无形资产、专有技术或资产规模不足的民企。这样按照现行的政策就应该这些民营企业和国企央企成立联合体或者是加快国企改革的混合制企业，对相关PPP项目进行提出发起，这可能会对PPP推动产业发展起到巨大推动作用）
3、新建、改扩建项目的项目实施方案应当依据项目建议书、项目可行性研究报告等前期论证文件编制；存量项目实施方案的编制依据还应包括存量公共资产建设、运营维护的历史资料以及第三方出具的资产评估报告等。（这里就需要后面讲到PPP模式中创新理论体系里面的“光暄方法”进行改造的项目）
4、项目实施方案应当包括项目基本情况、风险分配框架、运作方式、交易结构、合同体系、监管架构等内容。”（这里还缺少运作成功的基本要素，财务分析，现金流设计，资金的结构化安排，如果看不到全生命周期及全产业链的整个过程，也谈不到风险控制）
PPP模式运用
1、广义的PPP模式（Public—Private—Partnership），是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。 PPP模式将部分政府责任以特许经营权方式转移给社会主体（企业），政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系。
2、狭义的PPP是一系列项目融资模式的总称，主要包括：BOT（Build-Operate-Transfer，即建造-经营-移交）、BFO 模式（build—finance—operate，即（建造-融资-经营）、DBO(：Develop-Build-Operate,即（开发-建设-经营) 、BOO(Build-Own-Operate，即建设-拥有-经营)、TOT模式(Transfer-Operate-Transfer，即移交-经营-移交)等等,还有部分专项模式，比如存量项目改造模式﹝光暄方法﹞TFBO (Transfer-finance-Build-Operate即移交-融资-建设-经营)，融资租赁BOLT模式。
3、TFBO模式的应用，根据43号文件中指出的“对确需地方政府偿还的债务，地方政府要切实履行偿债责任，必要时可以处置政府资产偿还债务。对在建项目确实没有其他建设资金来源的，应主要通过政府与社会资本合作模式和地方政府债券解决后续融资”。
结合目前PPP项目现实情况，如何解决目前各地政府存量建设项目的问题，《PPP创新理论体系》中推出TFBO模式﹝光暄方法﹞(Transfer-finance-Build-Operate即移交-融资-建设-经营)该模式是具有非常明显现阶段特色。
该模式是对TOT/TOO和BOT/BOO融资方式的拓展，也是企业进行收购、兼并所采取的一种特殊形式。第一、把政府及平台公司存量项目及资产的产权或经营权转让，第二、把以前企业跑马圈地，项目拖至2年以上的项目改造，比如，特色小镇，旅游景区，其他项目等等，第三、PPP出现不规范操作而形成的烂头烂尾项目重新回炉改造而运用的一种模式。按文件法定收购程序完成后，对用PPP模式新组建的SPV公司进行移交、融资、生产、管理、经营。后面该模式的应用将非常广泛，用来解决存量项目资金不足及现阶段操作不规范及失误项目的转换问题。防范在项目建设、运营、管理、风控出现乱象问题。
4、金融租赁FBLT模式（finance-Built-Lease-Transfer融资-建设-租赁-转让）也是PPP模式中的一种，在这种模式中，有第三方机构设计策划，组织租赁公司负责融资、建造，然后将设施租给SVP公司，由SPV公司负责运营与维护，在租赁期内社会资本与政府部门共同承担风险，租期结束以名义价格购回设施，特许经营到期转移给政府。
综上所述：PPP是指公共部门与社会企业为提供公共服务而建立起来的一种长期合作关系。这种关系用商业协议来确立，公共部门将融资、建设、运营的风险与社会企业共同承担，并与社会企业发挥各自的优势来提供公共服务。PPP带来的不只是社会资本，还包括知识技能、管理经验、创新能力、市场经营、技术工艺等“附加值”。在社会资本的催化之下，PPP项目往往更具超高效率。一是设计、建造、融资、运营、维护各环节通盘考虑带来的成本节约和效益提升；二是公共部门提出要求、私人部门设法实现，公私双方达成各自诉求，各尽所能，风险和职能合理配置会带来服务质量的改进；三是政府有需求和想法，社会企业专业策划、设计，投资、建设，管理运营，双方相互配合，责任义务分担，利益共享；四是双方长期合作互动、互相学习的过程，同时会带来社会管理模式的重大变革。
PPP模式的特点
1、PPP模式将私人企业引入公共领域，使不具有商业投资价值的项目商业化，在项目运营过程中，政府给予私人企业相应的资源和政策扶持作为补偿，通过商业运营获得现金流，利润共享，反补财政资金的不足。
2、PPP融资模式可以使参与项目融资的私人企业在项目的前期就参与进来，有利于私人企业的先进技术和管理经验充分发挥。同时也节约企业的投标费用，节省准备时间，从而减少过程中的失误和延缓。
3、风险分担是PPP的一个突出特点，实践证明，合适的风险分摊对于一个项目的成功至关重要，协议签订前的风险识别是关键，前面重点讲了，项目建设与经营的部分风险由私人企业承担，分散政府的投资风险。
4、根据项目特点，性质和分类进行结构化融资设计，选择适合投资、经营的社会资本，PPP项目公司在全生命周期内全权享有经营设施及资产所带来的经营收益。
PPP模式最新分类
国务院43号文件《关于加强地方政府性债务管理的意见》下发后，PPP模式运行了近两年，文件重点提出控制和管理政府债务。实际操作过程中出现了极大的偏差，2016年5月财政部和发改委共同下发32号文件，强调控制PPP项目大量的不规范操作造成政府债务的急剧增加，2016年12月财政部史部长讲话中提出：BT、延长的BT及伪PPP盛行，大幅增加了地方政府的债务，32号文件下发后思维在BT及延长BT的政府、金融机构、施工单位及各类PPP人士对新政策出现了空白和迷茫，怎样认识 具有中国特色的ppp运行体系，根据国内的政体、多头出台的法律法规，结合国内综合性、复杂性及中国资本市场的实际情况，提出以下具有中国特色的ppp模式分类，望ppp的参与者，认真理解PPP的定性和分类，改变现有的思维模式，进入规范性操作阶段。
1.0的ppp 模式：政府主导(如BT及延长BT）的投资项目，进行常规低价中标的招投标形式，承诺固定回报或政府兜底或购买服务，继续增加政府的债务。
2.0的PPP模式：政府和社会资本共同发起主导，项目投资有政府适合的资源进行补偿，达成双方共同认可诉求，有政府和社会资本认可的专业机构来进行组织、策划、现金流设计并做好投融资的结构化安排，设计从1.0怎样转化到2.0的结构，过度到不增加政府债务或增加政府财政收入的模式上来。
3.0的PPP模式：社会资本发起并向政府提出的在政府的规划和设想范围，因受到局限性，无法做出利国利民、生态保护、增加税收增加就业的多赢项目。该模式所有PPP资金有社会资本投资，策划设计后有盈利模式，不增加政府债务，并且利润可以反哺财政，增加政府业绩，造福人民，同时还可以调整产业结构。比如，环境治理资源化+循环经济产业化+产城融合，特色小镇+全域旅游+产镇融合等一体化盈利模式等。
特色小镇ppp交易结构及运作程序
1、政府聘请专业公司（东方投财务顾问）按照2016财金92号文件先进行组织，项目识别，策划和现金流设计，确定项目可行，有国内ppp实战专家做资金结构化的投资组合安排，对项目公司股权进行结构化设计，组建项目公司；
2、规划设计院进行多规合一，有中国首席规划师带领的团队设计出（天地人）特性的产镇融合方案；
3、招投标公司进行招标采购第三方咨询公司，做双评及实施方案；
4、产业基金管理公司或资产管理公司，设计基金方案，组织LP投资；
5、中国律师事务所做法律意见书及合同体系；
6、保险经纪公司设计保险系列产品，并对保险公司进行招标；
7、招投标公司进行ppp+epc+土地进行招标采购；
8、会计师事务所（北京兴华）对存量项目改造回炉成ppp模式的审计、评估，对项目公司上市，并购，证券化等退出机制做出方案；
9、可行，环评，能评，立项同时进行；
10、特色小镇各个产业运营商根据项目的一二三甚至四五六级联动招标、选择进入。
PPP模式的作用
1、有利于加快转变政府职能，实现政企分开、政事分开。作为社会资本的境内外企业、社会组织和中介机构承担公共服务涉及的策划、设计、建设、投资、融资、运营、管理和维护等责任，政府作为监督者和合作者，减少对微观事务的直接参与，加强发展战略制定、社会管理、市场监管、绩效考核等职责，有助于解决政府职能错位、越位和缺位的问题，深化投融资体制改革，推进国家治理体系和治理能力现代化。
2、有利于打破行业准入限制，激发经济活力和创造力。政府和社会资本合作模式可以有效打破社会资本进入公共服务领域的各种不合理限制，（目前还没有实现）鼓励国有控股企业、民营企业、混合所有制企业等各类型企业积极参与提供公共服务，给予中小企业更多参与机会，大幅拓展社会资本特别是民营资本的发展空间，激发市场主体活力和发展潜力，有利于盘活社会存量资本，形成多元化、可持续的公共服务资金投入渠道，打造新的经济增长点，增强经济增长动力。
3、有利于完善财政投入和管理方式，提高财政资金使用效益。在政府和社会资本合作模式下，政府以运营补贴等作为社会资本提供公共服务的对价，以绩效评价结果作为对价支付依据，并纳入预算管理、财政中期规划和政府财务报告，公平分担公共资金投入，有效弥补当期财政投入不足，减轻当期财政支出压力，防范和化解政府性债务风险。
05
产镇融合
“以产促镇，以镇兴产，产镇融合”。城镇没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城镇依托，即便再高端，也只能“空转”。用PPP模式打造特色小镇，一是要先策划再规划，实现城市与产业发展之间的互动。二是按特色小镇特色定位，把握产业趋势，引领产业变革。产业与小镇融合发展，以小镇为中心，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城镇更新和完善服务配套，激发产业、城镇、人之间的活力。因此PPP模式更合适特色小镇产业发展的十大趋势，即“产镇一体化、布局中心化、产业垂直化、生态环保化、行业市场化、市场多元化、产品标准化、运作资本化、分工专业化、收益服务化”，做到“主专业分工运营、上下组合联动、产镇一体集聚”。
目前特色小镇产业组合形成
第一新建特色小镇产业集聚，（PPP模式）第二原有产业在小镇进行集聚，（浙江模式）第三以原有产业园为基础打造特色小镇（改造模式）。
特色小镇产业区新的分类
1、产业区1.0版：以传统产业形成的块状经济区域；
2、产业集群2.0版：将传统产业在区域范围内按市场及上下游分工协作后形成的传统产业集群；
3、产业集聚3.0版：以特色小镇为代表的特色产业发展平台, 是在产业集群模式基础上创新和升级。
特色小镇发展产业应注意的问题
1、重房产，轻产业。配套完善、宜居宜业是建设小镇允许的，但是不要舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建，不要使小镇变“鬼城”。
2、投机迹象显现。采用招商开发模式。以工业项目立项，然后进行土地用途变更，开发商用于住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，不少投资力量开始转移方向，利用政府有关系，套取特色小镇的土地成为投机的避风港。
3、只招商，不择商。政府主导，出于政绩和招商压力，违背产业规律，不加选择盲目乱加，造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费和小镇建设的失败。
4、合同履约难。有些不符合PPP模式的项目，地方政府招商引进社会资本方（跑马圈地方），之初承诺大量优惠政策，但在进入之后，出现违约，（通常说的关起门来打狗）造成各方利益严重受损，政府公信力下降，制约小镇的持续发展。
5、忽视环保，引进落后产能及污染产业，为留住企业，忽视企业的排污治污，监管缺位，甚至与污染企业形成利益同盟，造成当地生态环境严重损害，不但破坏了原有的经济发展基础，甚至威胁到当地人的身体健康。
总体来说，前期新城建设和产业园还存在着缺乏统一规划，量多质差，资源浪费，粗放发展，大部分产业结构趋同，产业定位不清，地产短期效益思维，产业集群思维弱，产业关联性低，科技创新，研发能力不强，生态创新环境建设滞后。即便是一些比较成熟的城镇也都面临着各种挑战。
特色小镇改造存续产业园区PPP模式
2014年43号文件发布后，按照 “存量转增量”的文件精神，《PPP创新理论体系》中推出一种TFBO模式﹝光暄方法﹞(Transfer-finance-Build-Operate即移交-融资-建设-经营)该模式是具有中国现阶段特色并适用于国内产业园的一种应用模式：
1、甲乙双方在达成各自诉求的前提下，有政府回购产业园区的股份，同社会资本方签订PPP协议；
2、对回购资产进行审计评估，确定净资产及债权债务；（政府全资公司程序简化）
3、按PPP模式中（光暄方法）进行移交，再按照《新建特色小镇的PPP模式》走规范程序，成立新的项目公司，政府按可用资产的评估值进入项目公司占相应股份；
PPP模式推动产镇融合意义体现
1、实现城市土地集约化，扩大产业空间加速产业聚集；
2、增加就业人口，规避盲目城市化带来的空城现象；
3、构建城市产业生态体系，增强产业自我更新能力；
4、改变旧城镇化的弊端，推动新型城镇化的建设；
5、推进供给侧结构性改革、引导良好发展预期。
06
举例说明产业新城——龙港镇
龙港新城位于温州苍南东部沿海，目前需要打造以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济“产镇融合”的新型城市。规划总面积为106.8平方公里，分为五个功能区块，即中心商务区、产业集聚区、现代农业综合区、新城拓展区和港口经济区。新城未来的产业发展要遵循习总书记在十八届五中全会上提出的创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展和共享发展的理念来建造。
龙港新型城镇规划功能分布：
中心商务区：承担着行政、商务、金融、居住、会展、体育、文化等城市功能，是今后鳌江流域中心城市的核心区，建设绿色生态，智慧化新城；
产业集聚区：片区布局有高新技术产业区、传统产业提升区和临港产业开发区，同时配套文化教育，兼顾居住、休闲及娱乐，打造新型“产城融合”模板。
现代农业综合区：采用高科技技术进行固废无害化、资源化处理，生产出清洁能源，用里面有机提取物，和当地的土壤结合，然后用生物活性多肽的技术，封闭运行三个月，产出“生态有机活性土壤”，用来发展4.0的农业工业化，把传统农业引向都市旅游农业、设施农业和休闲观光农业，大力发展精品农业，让城市人们及老百姓吃上有机、无毒、安全的农产品。并与近2 平方公里的中心湖——东湖融为一体，营造大片绿地、景观、休闲娱乐，点缀城市小品，构成龙港新城的绿心和绿肺，成为龙港新城的景观休闲核心。
新城拓展区：作为海洋战略开发用地，目前正在编制围垦规划，用强光海洋平台技术延伸海洋旅游。与月湖公园、滨海景观带共同建成带有生态旅游、休闲养老、文化体育、游艇码头的新型特色小镇。临海建成海鲜城，用强光海洋平台与浮岛的有机组合，发展海水养殖，设计现金流金融模式，促进海鲜城的开发建设。
港口经济区：包括中心渔港、舥艚商港和崇家岙港区。港口经济区以港口为依托，开发设立休闲渔人码头，积极发展现代港口物流产业，培育新型装备制造等战略新兴产业，国家海洋战略已经发布，我们准备把强光海洋平台设备制造和浮岛制造产业链放入该区，引进相关上下游产业，积极发展远洋渔业、渔业深加工和集散地，以及相关配套服务产业，形成地方海路交通枢纽，打造新型港口经济示范区。潜力巨大。
版权声明：本文著作权归新newPPP平台所有，NewPPP小编欢迎分享本文，您的收藏是对我们的信任，newppp谢谢大家支持！