一、项目概况
本项目拟采用政府与社会资本合作方式（PPP模式）运作，投资估算总金额为250万元，项目当年开工当年运营，运营期暂按10年计算。
二、参数确定及选择
1、评价期与评价基年
（1）评价期=建设期0年+运营期10年
（2）评价基年为2018年
2、折现率按5年以上银行贷款基准利率加风险报酬率3%计算，折现率=4.9%+3%=7.9%，取8%。
3、收费标准：按X价费〔2015〕49号《XX市关于进一步明确机动车停放服务收费等有关事项的通知》精神，此项目不属于政府定价项目，收费标准暂参照政府定价项目测算。
参照类别为公共城市广场、市民中心等配套停车场的收费标准：一级区域：8：00- 22：00，停放2小时（含）内每车次5元，超过2小时后每小时加收4元；22：00（含）-次日8：00（含）每小时1元，最高每车次5元。连续停放24小时（含）每车次不超过25元。二级区域：8：00- 22：00，停放2小时（含）内每车次4元，超过2小时后每小时加收3元；22：00（含）-次日8：00（含）每小时1元，最高每车次4元。连续停放24小时（含）每车次不超过20元。三级区域：8：00- 22：00，停放2小时（含）内每车次3元，超过2小时后每小时加收2元；22：00（含）-次日8：00（含）每小时1元，最高每车次3元。连续停放24小时（含）每车次不超过18元。
考虑到停车场位置，白天与晚间各按照12小时计算。本次测算白天段按每小时2元标准测算，晚上段停车收费按每晚15元标准测算。
4、适用的主要税种和税率
税种 | 税率 | 备注 |
1、增值税 | 17% | 按销项税额减进项税额后的净额计缴 |
2、企业所得税 | 25% | 按应税所得额计缴 |
3、城市维护建设税 | 7% | 按实际(应)缴纳的流转税计缴 |
4、教育费附加 | 3% | 按实际(应)缴纳的流转税计缴 |
5、地方教育费附加 | 2% | 按实际(应)缴纳的流转税计缴 |
三、项目财务测算
1、停车位收费估算。
（1）收费率按运营优秀测算，收费率达到100%。
白天段按每小时2元标准计算，白天每个车位收费=2*12=24（元）；晚上段停车收费按每晚15元标准计算；每天收费=24+15=39（元）；每月收费=39*30=1170（元）；共计90个车位，每年收费合计=1170*12*90=1263600（元）；不含税金额=1263600/1.17=1080000（元）。
（2）收费率按运营良好测算，收费率达到80%。
白天段按每小时2元标准计算，收费率按80%计算，白天每个车位收费=2*12*80%=19.2（元）；晚上段停车收费按每晚15元标准计算，收费率按80%计算，晚上每个车位收费=15*80%=12（元）；每天收费=19.2+12=31.2（元）；每月收费=31.2*30=936（元）；共计90个车位，每年收费合计=936*12*90=1010880（元）；不含税金额=1010880/1.17=864000（元）。
（3）收费率按运营较差测算，收费率达到60%。
白天段按每小时2元标准计算，收费率按60%计算，白天每个车位收费=2*12*60%=14.4（元）；晚上段停车收费按每晚15元标准计算，收费率按60%计算，晚上每个车位收费=15*60%=9（元）；每天收费=14.4+9=23.4（元）；每月收费=23.4*30=702（元）；共计90个车位，每年收费合计=702*12*90=758160（元）；不含税金额=758160/1.17=648000（元）。
2、停车场维修保养费按市场良好状态下收入的10%计算，维修保养费=864000*10%=86400（元）。
3、人员工资及社保估算。按4人，每人年50000元计算（含社保），共200000元。
4、电费估算。（1）夜间照明估算。夜间照明灯按6个灯设置，选择LED84瓦照明灯，每晚按10个小时计算，每度电按0.936元价格取费。
每年照明费用=84*6*10*30/1000*0.936*12=1698（元）。
（2）停车位用电估算。参照简易升降式立体车库计算，电机功率为2.2KW，其升降速度为3.4m/min，一般这种设备的高度不会超过3米，按存、取每个动作用时1分钟来说，完成一套动作需要2分钟，耗电2.2KW*2/60=0.073度电，每个车位每天平均按升降12次预计。
每年停车位升降用电费=0.073*12*45*30*12*0.936=13283（元）
每年电费=13283+1698=14981（元）
5、税金预测
（1）增值税（增值税税负暂按3%预计）
①运营优秀状态下=1080000*3%=32400（元）。
②运营良好状态下=864000*3%=25920（元）。
③运营较差状态下=648000*3%=19440（元）。
（2）城建税及教育费附加估算
①运营优秀状态下=1080000*3%*12%=3888（元）。
②运营良好状态下=864000*3%*12%=3110（元）。
③运营较差状态下=648000*3%*12%=2333（元）。
（3）年企业所得税计算
①运营优秀状态下=[1080000-200000-3888-86400-14981-(2500000/1.17)/10]*25%=140264（元）。
②运营良好状态下=[864000-200000-3110-86400-14981–(2500000/1.17)/10]*25%=86459（元）。
③运营较差状态下=[648000-200000-2333-86400-14981–(2500000/1.17)/10]*25%=32653（元）。
6、年净现金流量
（1）运营优秀状态下=1263600-200000-86400-14981-32400-3888-140264=785667（元）。
（2）运营良好状态下=1010880-200000-86400-14981-25920-3110-86459=594010（元）。
（3）运营较差状态下=758160-200000-86400-14981-19440-2333-32653=402353（元）。
6、停车场改造工程投资估算总额为250万元。
7、现金流量、投资回收期及净现值预测
（1）运营优秀状态下（运用率达到100%）
①现金流量 金额单位：万元
年份 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
项目净现金流 | -250 | 78.50 | 78.50 | 78.50 | 78.50 | 78.50 | 78.50 | 78.50 | 78.50 | 78.50 | 78.50 |
累计净现金流 | -250 | -171.50 | -93.00 | -14.50 | 64.00 | 142.50 | 221.00 | 299.50 | 378.00 | 456.50 | 535.00 |
项目净现金流现值 | -250 | 72.69 | 67.09 | 62.30 | 57.72 | 53.40 | 49.37 | 45.91 | 42.43 | 39.25 | 36.34 |
累计净现金流现值 | -250 | -177.31 | -110.22 | -47.92 | 9.80 | 63.20 | 112.57 | 158.48 | 200.91 | 240.16 | 276.50 |
现值系数 | 1.08 | 1.17 | 1.26 | 1.36 | 1.47 | 1.59 | 1.71 | 1.85 | 2.00 | 2.16 |
项目动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值=(4-1)+47.92/57.72=3.8年
项目静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量=(4-1)+14.5/78.5=3.2年
③项目净现值(NPV)=276.5万元（按10年运营期计算）
（2）运营良好状态下（运用率达到80%）
①现金流量 金额单位：万元
年份 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
项目净现金流 | -250 | 59.40 | 59.40 | 59.40 | 59.40 | 59.40 | 59.40 | 59.40 | 59.40 | 59.40 | 59.40 |
累计净现金流 | -250 | -190.60 | -131.20 | -71.80 | -12.40 | 47.00 | 106.40 | 165.80 | 225.20 | 284.60 | 344.00 |
项目净现金流现值 | -250 | 55.00 | 50.77 | 47.14 | 43.68 | 40.41 | 37.36 | 34.74 | 32.11 | 29.70 | 27.50 |
累计净现金流现值 | -250 | -195.00 | -144.23 | -97.09 | -53.41 | -13.00 | 24.36 | 59.10 | 91.21 | 120.91 | 148.41 |
现值系数 | 1.08 | 1.17 | 1.26 | 1.36 | 1.47 | 1.59 | 1.71 | 1.85 | 2.00 | 2.16 |
项目动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值=(6-1)+13/37.36=5.4年
项目静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量=(5-1)+12.4/59.4=4.2年③项目净现值(NPV)=148.41万元（按10年运营期计算）
（3）运营较差状态下（运用率达到60%）①现金流量 金额单位：万元
年份 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
项目净现金流 | -250 | 40.20 | 40.20 | 40.20 | 40.20 | 40.20 | 40.20 | 40.20 | 40.20 | 40.20 | 40.20 |
累计净现金流 | -250 | -209.80 | -169.60 | -129.40 | -89.20 | -49.00 | -8.80 | 31.40 | 71.60 | 111.80 | 152.00 |
项目净现金流现值 | -250 | 37.22 | 34.36 | 31.90 | 29.56 | 27.35 | 25.28 | 23.51 | 21.73 | 20.10 | 18.61 |
累计净现金流现值 | -250 | -212.78 | -178.42 | -146.52 | -116.96 | -89.61 | -64.33 | -40.82 | -19.09 | 1.01 | 19.62 |
现值系数 | 1.08 | 1.17 | 1.26 | 1.36 | 1.47 | 1.59 | 1.71 | 1.85 | 2.00 | 2.16 |
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