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PPC（Por t-Park-City）即“前港—中区—后城”，是一种园区开发模式，指由一个企业独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的区域，它的核心在于港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，进而实现区域联动发展。这种生态圈式可持续发展的模式，是以一套以市场化方案来实现城市和园区运营的空间发展模式，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市或区域转型升级的重要战略。
招商蛇口定位为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，明确以PPC作为自己的商业模式，开发区作为招商蛇口的一个版块，在创立之初就继承了蛇口基因，与各利益相关方之间保持良性互动。开发区以港航起步，招商引资、开发园区，逐步向城市综合开发、打造新城转型，继承并发展着招商蛇口的“前港-中区-后城”模式，目前取得了初步成效，并通过创新PPC模式的新样板，打造片区内居住人口的就业创业、生活服务、商业配套，甚至休闲旅游的全生命周期服务。
招商系的“PPC”综合开发模式，与港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律高度契合，既体现了“经济发展，交通先行”的思想，又突出了产业集聚、产业集群的发展观念，还符合港口与城市的地理空间演变规律。
在蛇口，“前港（P）”实质上是指港口经济，前港的发展主要着力于高端邮轮的运营，随着整个亚洲地区的邮轮经济规模的不断扩大，招商蛇口依托蛇口太子湾邮轮母港能够停靠22万吨级世界最大的邮轮的优势，与“邮轮之王”美国嘉年华集团、云顶香港有限公司、意大利银海邮轮有限公司等进行战略合作，将促进中国邮轮市场的爆发式增长，同时也增强了邮轮母港对港区胜地的辐射能力，引导腹地区域产业升级和城市升级。“中区（P）”的重点业务范围是园区开发和运营，本质是一种地产经济。“中区（P）”是指连接“前港（P）”和“后城（C）”（住宅和商业区）的纽带和主要载体。运用“园区+资本”的运营理念，招商系搭建了协同性、开放式的创新平台，以蛇口网谷、南海意库为代表的创业创新孵化平台和8个国家级科技创新平台建设，营造有利于创新创业企业发展的营商环境，实现创新资源集聚，发挥产学研整优势，给投资者和创业者之间提供一个嫁接资本的平台，助力创新企业快速成长，从而扩大蛇口各类物业的出租率。“后城”（C）是社区开发与运营。招商蛇口整体上市和对招商漳州完成股权收购后，将自身重新定位为“城市综合开发运营服务商”，在社区开发与运营方面，依托招商地产在住宅与商业地产里广泛的战略布局与品牌影响力，提出满足城市生活的多元要求，重点聚集精品住宅开发与社区运营、体验式综合开发运营，着重培养健康地产、医疗地产和旅游地产，并适时进行海外拓展的目标。
现代产业园区是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
在过去40年，招商局基于深圳蛇口片区的建设开发运营的成功经验，探索出了“前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)”独特的商业模式和招商经验。这是一种生态圈式可持续发展的模式，是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市转型升级的重要战略。
“前港—中区—后城”以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区区域的整体联动发展。通过港、区城联动，构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈。这一模式可以解决我国目前产业园区产房面临的两组矛盾，即在政府方面，面对追求高效增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。在客户方面，面对追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。
通过“前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)”这一生态圈式可持续发展的模式，顺利了解决了产业园区与商业地产，产业园区与产业集群之前的关系，从而形成港口、产业园区和产业新城和谐发展的完美闭环，即：港区+产业园区+产业新城。产业新城与传统地产的区别在于其更加注重考虑区域价值的整体提升和产业孵化收益与运营收益，需要多环节、多渠道构建适应新需求的环境体系。所以一个优秀的小城市，在经济、社会、文化、政治四个方面，有完整的体系。
在“前港-中区-后城”的商业模式中，“前港”指依托新建港口或升级已有港口，集聚货物集散中心、商贸物流中心、商品交易中心，打造高效率低成本的物流服务平台。在这一商业模式的策源地蛇口，建设首先是从港口开始的。要满足原材料和产品进出需要，吸引外来投资。在蛇口的PPC版图中，邮轮产业建设与运营版块以“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一身的邮轮产业链。
截至目前，招商蛇口已以独资、参股或联合开发以及借助集团资源在深圳、天津、上海、厦门等中国沿海城市初步完成邮轮母港布局，致力打造具有国际竞争力的邮轮及邮轮城品牌。2016年11月12日蛇口太子湾邮轮母港正式开港，这是华南地区唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，全球最大的邮轮可以在这里停靠，太子湾邮轮母港将成为深圳通连港澳、走向世界的“海上门户”。在PPC的第一个P中，以港区的人流、物流、信息流带动园区的产业落地、产业发展和产业创新，进而推动人口的不断流入、城市配套的不断完善、城市环境的不断优化，实现城市的持续繁荣
“中区”是PPC商业模式中，连接“前港”和“后城”的纽带和主要载体。它是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，形成产业集聚区，锻造先进的园区开发及运营能力。除了提供空间以外，它同时具备产业研究、产业聚集能力，运用“园区+资本”的运营理念，通过多元化创新投资融资模式，与潜力企业共谋成长。
在目前招商蛇口的园区板块中，目前已基本形成“5+1”产品线，即产业新城、产业园区、长租公寓、大健康、大文创及园区双创，满足政府、企业、客户多元化全生命周期需求。以2010年招商蛇口正式推出的“蛇口网谷”为例，后者可复制、可持续、具有核心竞争优势的园区开发模式，已成为传统工业园向自主创新的高科技产业园转型升级的品牌。从北京通州台湖的演艺小镇到湖北蕲春的健康产业新城，从粤港澳大湾区到京津冀、长江经济带，招商蛇口积极布局园区开发与运营，在国内发展重点区域和一带一路沿线国家积极布局和拓展产业新城、特色小镇项目，以产业引领城市发展，助力城市持续生长和繁荣。
以蛇口开发运营的PPC为例，作为前海蛇口自贸区的超大建设主体，招商蛇口在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域屡有突破创新。“自贸试验区、一带一路重要枢纽区、深港合作示范区、保税港区”四区叠加模式，使“前海蛇口自贸区”成为国内开放度最高、优势最突出的区域之一。
“后城”承接港口和园区高净值人群的生活与服务配套。通过升级城市住宅区、购物消费区、生活娱乐区提供城镇化综合服务能力，以片区完善的基础设施、教育、医疗等软环境，满足园区就业人员生活、消费、娱乐需求，吸引高素质人才落户。招商蛇口所倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。
作为PPC成功的典型，招商蛇口到目前为止，已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区，开发项目超200个，涉足精品住宅、商业综合体、酒店公寓、养老产品、长租公寓、健康医疗等众多领域。其中包括住宅项目臻系、雍系、依系、玺系，商业项目海上世界系列、汇港系列、花园城等系列。作为国内最早进入长租公寓市场的企业之一，招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，长租公寓产品已形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线，在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目齐头并进。值得一提的是，近年招商蛇口加速商业步伐。2014年和2016年，招商和华侨城两度合作拿下龙华和大空港商业项目，涵盖酒店和商务公寓、一站式购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，联手打造城市风尚生活体，筑造城市新地标。
从粤港澳大湾区、前海蛇口自贸区、深圳大空港，到广州、武汉、上海、北京、哈尔滨;从被誉为“东非蛇口”的吉布提，到正在探索推进的白俄罗斯、多哥、坦桑尼亚、斯里兰卡，PPC模式正随着招商局的版图与城市共同生长。
作为我国建立早早的出口加工区和试验区，蛇口工业区一度是其他工业园区建设蝗标杆和典范，然而随着大批现代化产业园区的不断涌现，蛇口工业区的示范作用逐渐减弱。2010年，蛇口工业区提出“再造新蛇口”工程，力图通过园区产业转型和软硬件升级促进城市空间转型。2016年和2018年，在招商局集团主导下，蛇口工业区、招商地产、开发区通过重组，成立新的“招商蛇口”，实现了招商局旗下城市综合开发运营板块整体上市，并提出“前港口、中区、后城”的城市运营模式，确定了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，通过“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展。
“前港、中区、后城”的城市运营模式契合港口经济与港口、园区和城市良性互动的客观经济规律，彰显了蛇口模式的创新发展历程，积累了成功开发海内外港口的重要经验，是促进工业区从“制造”型工业园区向“智造”型产业城区转型的典型样本，是招商局践行“一带一路”、粤港澳大湾区、自贸区等国家战略的重要方式和新的商业模式。
1979年，经国务院批准，招商局集团按照“立足港澳、背靠内地、面向海外、多种经营、买卖结合、工商结合”的方针，在当时的广东省宝安县建立蛇口工业区。工业区建立之初，面临的是荒山颓岭，交通、供水、通电和通讯设施一无所有的艰苦环境。为创造有吸引力的投资环境，1979年7月，第一期基建工程开始施工，到1981年7月，基本上实现了“五通一平”，通能水、通电、通公路、通航、通电讯及平整土地，为吸引香港中小工商业厂商前来投资，蛇口工业区还陆续建成了工业大厦，修建了区内道路、排水设备和地下管道系统，设置市政、生活各项设施。基础工程逐步完善，加上在土地、劳工、房屋、工商管理、税制等方面给予外商的优惠条件，蛇口工业区已成为香港工商业者和国际重要财团的投资场所。
作为我国内地第一个出口加工工业区，蛇口被称为改革开放的“试管”，工业区建立后，招商局采取一系列改革措施进行开发和管理，最早更新价值观念、时间观念、人才观念；最早成功建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制，在蛇口开发创新的管理模式下，招商银行、平安保险、中集、南玻、金蝶软件、迈瑞等知名上市公司在蛇口诞生和发展，这些企业都坚持走市场化经济的道路，鼓励思想上的创新和自由，孕育和发掘了“蛇口基因”。
30年后，随着国内外形势的变化，面临全球新一轮的结构调整，蛇口工业区内集聚的传统制造业发展面临产业升级的挑战，亟待探索新的发展路径。2010年，蛇口工业区提出了“再造新蛇口”工程。《“再造新蛇口”十年发展规划》中指出，要将蛇口建设成为最具改革开放文化底蕴的特色城区。打造一个在国内具有生产领先，服务配套完善、容纳国际各方人士、传承改革开放文化底蕴、充满活力、环境绿色特色城区。做到城区环境的生态化、硬件设施的信息化智慧化、产业结构的高端化、生活与休闲方式的国际化。再造新蛇口工程确定要打造蛇口沿山路“蛇口网谷”、太子湾邮轮母港和“海上世界”综合商务体三大核心项目。通过“再造蛇口工程”的实施，蛇口工业区将实现整体产业功能的转型升级，促进新兴产业集群发展，创建配套设施完备、产业结构高端、宜居宜业的国际化滨海城区，对其他旧工业区的转型升级起到示范作用。
2014年12月，前海蛇口自贸区获批，始终处于改革开放前沿的蛇口工业区成为广东自贸区的一部分，招商局集团全面融入各积极推进前海蛇口片区的开发建设，以“改革开放更新、产业业态更优、服务效率更高、经济效益更好、城市面貌更美、民生福利更实”为发展目标，计划将蛇口打造成为21世纪海上丝绸之路桥头堡、枢纽港、始发地及深圳湾区经济建设重要门户，力图实现片区低端产业的转型发展，优化和调整片区有限的土地资源，综合开发利用港口岸线、后方陆域及前沿水域，促进疏港航道建设、轨道交通建设，打通大小南山隧道，加大妈湾跨海通道、南海大道延长线建设等，同时还推动妈湾智慧港，招银前海金融资产交易中心、招商局前海自由贸易中心、蛇口滨海深港创业创新产业带等一批重大项目的规划建设，13.2平方公里的蛇口片区，将与前海形成优势互补、协同发展的新局面，打造成为具有改革特色、创新特色、市场特色的自贸区。
2015年和2018年，招商局集团以蛇口工业区为载体，先后通过对招商地产和开发区的合并，成功实现“招商蛇口”的改造，成为首个地产央企重组样本。招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”（PPC），分别对应三大业务版块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区运营。“前港、中区、后城”(PPC)，就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，通过“产、网、融、城一体化”推进城市升级发展。新蛇口工程项目的建设、蛇口自贸区的建立为“前港、中区、后城”（PPC）发展模式的实施奠定了基础。在邮轮产业建设与运营方面，正在建设的太子湾邮轮母港可停靠22万吨级世界最大邮轮，未来太子湾将成为华南地区唯一的集“海陆空铁”于一体的现代化国际邮轮母港，是深圳连接香港、走向世界的“海上门户”。以蛇口网谷为代表的产业园区在“前港、中区、后城”（PPC）发展模式中属于“中区”的一部分，招商局搭建创新平台，引入和集聚创新驱动要素，将蛇口网谷建设成为互联网、电子商务等信息产业创新基地，以实现园区发展方式向质量好效益高的方向转变。新蛇口工程中宜业宜居国际化滨海城区建设，自贸区战略规划中“互联网+自贸区”智慧城市平台的构建是“后城”建设的主要目标。“前港、中区、后城”（PPC）模式的实施将为其他工业园区和开发区，从“制造”型工业园区向“智制”型产业城区转型提供典型样本。
此文系连载，明日继续更新。。。
作者：贺沛
转载自：PPP产业大讲堂
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