谈谈PPP项目的征地拆迁费的财务问题和策略


来自:易明东升     发表于:2019-08-19 16:16:35     浏览:509次
PPP项目虽然资产回报率(利润率)大于银行长期贷款利率,但整体项目评价下来,投资人的资本金收益率却很低,甚至为负,其中征地拆迁费的财务问题是其中的关键所在。


一、 征地拆迁费操作方法


征地拆迁费是指工程建设用地的征用及拆迁工作发生的费用。在实际工作中,征地拆迁主要由政府方(甲方)完成,项目公司将征地拆迁费以据实或包干的方式支付给政府方,政府方向项目公司开具行政事业单位收据。这部分费用及其建设期利息纳入投资总额的回报付费机制。

二、 征地拆迁费增值税存在问题


由于征地拆迁费开具的是行政事业性收费收据,无法取得为此项业务开具的增值税专用发票,就不可以作为进项税额抵扣销项税额。但项目公司运营期这部分收入作为营业收入,需要全额计算销项税。对于PPP项目的项目公司而言,则承担的增值税税负会吞噬掉项目公司原本已经很微薄的利润,当征地拆迁费数额较大时,将对项目公司造成严重的损失哪怕运营期资产回报率6~8%,却要承担目前约9%的增值税。
房地产开发企业的征地拆迁费增值税处理规定如下,对于PPP项目是否适用,尚不明确。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号)》附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

三、征地拆迁费的企业所得税问题


     可以在未来的项目公司中的企业所得税前进行扣除,文件依据如下:

1、《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第八条规定:“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除”。

2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令[2007]512号)第三十三条规定:“企业所得税法第八条所称其他支出,是指除成本、费用、税金、损失外,企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出”。基于此税法文件规定,在PPP项目实践中,由项目公司承担征拆费用,与PPP项目的生产经营有关,证明有关的法律依据是政府PPP项目实施机构与PPP项目公司或社会资本方签订PPP项目合同时,在合同中明确约定:PPP项目建设中的征地拆迁费用由项目公司承担,然后通过可用性付费的方式由政府采购或从项目特许经营权收益中收回。因此,PPP项目中发生的征地拆迁费用与PPP项目建设有关,可以在项目公司的企业所得税前进行扣除,但是要有证明拆迁费用支出的真实证明资料和凭证。
四、征地拆迁费的合同策略

      

1、合同策略

  为了控制项目公司在PPP项目建设过程中,承担土地征拆费用而不能抵扣增值税进项税额,导致税负的增值加,必须从项目公司与政府方签订PPP项目合同的时候进项策划。笔者认为应采用以下合同签订策略来规避项目公司的税负。

 (1)、PPP项目合同中的价款条款中,拆迁费用不并入合同总金额,应单独列出拆迁费用金额。 (2)、在PPP项目合同中应有“拆迁费用承担”条款,该条款约定:拆迁费用由政府方承担,由社会资本方代付支出,并约定代付拆迁费用在政府归还给项目公司(或社会资本方)之前,应该按照银行同期贷款利率给予融资费用。 2、会计财务处理根据以上合同约定,项目公司支付因项目建设涉及的拆迁及安置支出时,属于政府履行该职责,在会计核算上,项目公司的账务处理是:借记:其他应收款——代付拆迁费用,贷记:银行存款。在税务处理上,项目公司在计税应拿税额时,应以取得的全部价款和价外费用,扣除向代政府或相关部门支付的征地拆迁安置费用后的余额为销售额计征增税和企业所得税。

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