特色小镇并不是一般意义上的行政区划单元上的小镇，也不是产业园区，它“非镇非区”，而是一个技术、产业和社区的集聚平台：按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，融合产业、文化、旅游、社区功能于一体。
特色小镇作为国家供给侧结构性改革的探索，它既不是建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区，又不是上述四者功能的简单叠加。从根本上来说，特色小镇是经济转型升级的新形态。
PPP模式的核心诉求：利益保障和退出机制
特色小镇建设需要以基础设施的大量投入为前提，而地方政府拥有土地资源和地方产业，但地方财政薄弱无资金投入，因此国家出台政策，用政府引导资金来推进PPP模式，撬动社会资本，以此创新特色小镇的投融资模式及后续的运营管理方式。目前PPP模式的投资领域绝大多数集中在综合管廊、地下管网、自来水厂等基础设施和公共服务领域，PPP在特色小镇建设方面尚未得到合理的运用，因此必须设计出一套创新的特色小镇PPP融资模式的组织架构，打开特色小镇的发展空间。
PPP模式的根本是为社会资本提供更多投资渠道
在特色小镇建设中引入PPP模式，不仅有利于缓解政府财政压力，对民营企业的发展和完善也有利，具体可以从三个方面来体现：
第一，PPP模式可以作为特色小镇建设的一种稳定的投资渠道，获得经济利益。特色小镇建立的初衷就是为了打造一个产业平台，未来像美国的硅谷一样形成一个产业集群，这样社会资本可以获得较高的预期收益。
第二，在PPP模式下，社会资本通过投资特色小镇，除了可以获得直接的经济利益，还有获得其他衍生利益。例如参与特色小镇的商业设施和公共服务设施的日常经营和管理，获得较为合理的经营性收入。
第三，在PPP模式下，社会资本参与特色小镇建设，可以提高特色小镇的建设效率，提高政府资本的投资效率，拉动区域的经济发展和投资需求，有助于提升整个社会的资本投资回报率，还有吸引更多的人才参与到区域的经济建设中去。
稳定的投资回报是PPP模式的基石
PPP模式的核心在于政府和社会资本的优势合作，实现双方“共赢”的合作目标。
特色小镇的建设能否吸引到民间资本的参与，其中的关键在于特色小镇项目的盈利空间和回报机制的设置，能否匹配社会资本的预期收报率。只有当特色小镇的投资收益大于社会资本的投资成本时，PPP融资模式才能真正的落地。事实上，PPP融资模式下，社会资本参与特色小镇的建设还是有利可图的。
首先，从特色小镇设立的目的方面来看，特色小镇不同于一般意义上的政府公益性项目，它是一个融合产业、文化、旅游、社区功能于一体的产业平台。因此，定位准确、运作科学、机制合理的特色小镇，它未来产生的价值，是完全可以满足社会资本的投资回报。
其次，在政府为了吸引社会资本参与特色小镇的建设，会从多方面落实相关政策，提供优惠条件，包括从多方面，解决好社会资本的投资回报问题。例如：政府从土地、税收、银行信贷支持以及财政政策方面等。
项目化管理是特色小镇PPP模式的运作结构
特色小镇PPP模式，是以特色小镇项目为合作载体，让实力较强的企业参与到项目建设中，从而实现政府建设特色小镇的目的，与此同时为社会资本带来一定的投资回报率。通过这种合作过程，确保特色小镇建设效率和质量的前提下，适当满足社会资本的投资营利要求。其特征主要表现为：
（1）采用PPP模式的特色小镇项目也可以理解是一种特许经营项目，特色小镇的财产权归政府所有，政府只是将特色小镇项目的建设、经营和维护交给社会资本；
（2）特色小镇的PPP模式下，政府和社会资本之间属于长期合作，其最终的目的在于提高特色小镇的长期效益。由于特色小镇项目回报的长期性，其成功的关键在于项目的存续期内政府和社会资本如何能够保持稳定、良好的合作关系。
（3）PPP模式的初衷便是一种利益共享，风险共担的机制。所谓利益共享是指政府和社会资本在共享特色小镇的社会成果之外，也可以使社会资本获得比较好的经济收益。但是这种投资收报绝对不是超额利润，否则从根本上难以做到利益共享。利益与风险的匹配性，在项目双方共享利益的同时承担相应风险是必须具备的。
特色小镇建设PPP模式的交易架构，是社会资本就特色小镇项目成立项目公司，由项目公司负责对项目进行融资，这其中包括融资金额和目标、融资结构、确定项目资金的结构，并签署相关协议。
政策引导和税收优惠是PPP模式的利益保障
社会资本参与到特色小镇PPP融资项目时，政府应加大政策引导，如可以在PPP项目实施的各个阶段给予一定的税收减免政策，以达到降低社会资本的投资成本。如在建设阶段，政府可以采取免征和少征税费的税收减免政策。在运营环节，对于特色小镇的租金税收方面可以免征房产税和营业税。虽然这样对于政府来说，损失到一部分的财政收入，但是未来特色小镇的一些衍生性产业会对政府的税收产生一定的补充。
金融贷款和资本市场支持政策是PPP模式的退出保障
政府对于特色小镇PPP项目提供金融支持时，不仅要出台相应的金融政策，还需要建立符合特色小镇PPP项目的金融体系，最直接有效的手段是扩大商业银行的贷款力度。还有一种比较极端的手段是通过政府财政收入对于社会资本的贷款利息进行补贴，减轻社会资本的利息负担，吸引民营资本参与。同时，政策还可以利用其行政手段和影响力，大力在各个金融机构宣传特色小镇PPP项目。
在资本市场里，直接发行一些特色小镇PPP项目的项目收益债。还有一些比较流行的融资方式适合特色小镇PPP项目，因为特色小镇PPP项目目前不会产生收益，但是特色小镇未来会产生稳定的现金流，这样就可以通过资产证券化来进行特色小镇PPP项目的融资。
特色小镇4.0版：解决PPP模式的利益保障和退出机制
第二居所小镇提出的特色小镇4.0版三大应用价值运营模式，分别从资本、品牌和消费者三大视野创造性提出特色小镇“RPC投资孵化”运作模式、特色小镇“BICCP品牌作用价值”评估模式和特色小镇“养生指数”标准模式，该理论模式的提出为PPP模式和特色小镇产业平台提供了创新发展思维，从而推动中国特色小镇创建培育进入4.0版本。
特色小镇是一个市场化的产业链系统平台，如果割裂小镇产业和PPP之间的关系就很难达到特色小镇的价值最大化。特色小镇的发展目标是深度开发地方文化和产业特色，政府引入PPP模式就是为了使地方文化和特色产业获得发展空间，快速产生经济效应。
因此，政府在特色小镇的基础设施方面重点引入PPP模式资金建设运作，目的就是为了让产业企业投资经营获得更好更高效的利益回报，PPP模式的微利和产业企业的高利必须建立“利益共生体”，只有这样才能真正形成“共建共享共生共赢”的特色小镇创新机制，才能做活特色小镇。
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