片区开发具有开发周期长、资金投入大、复杂程度高的特性，用何种方式来解决片区开发中的各项问题，进而有力推动片区的发展，是现阶段城镇化发展的重点。不论国内还是国际都在积极地探索片区开发的最佳模式，美国福特岛开发项目运用PPP模式，解决其资金缺口，同时也成功地配置区内的各项资源，给世界各国都提供了有力的借鉴和参考，PPP模式作为一种兼具融资和管理运营功能的合作模式，不仅可以解决片区开发的融资难题，同时也能有效调动社会资本参与的积极性，从而化解地方债务危机，为城镇化的发展保驾护航。
项目概况
福特岛是位于美国夏威夷州珍珠港的一处历史名胜，同时也是美国的海军基地和造船基地。美国海军决定采用PPP模式实施一个大型的岛屿开发项目，以对岛屿上未充分利用的历史遗迹等资源进行再开发，为军队和当地居民营造一个良好的生活和工作环境，促进房地产业的迅速发展，增加当地工人的收入。
美国海军是该项目的政府方，近年来已经在很多项目，特别是住宅建设类项目中成功运用了PPP模式。该项目的社会资本方是福特岛置业有限责任公司，该公司是由具有丰富PPP项目经验的亨特股份有限公司和福陆联邦服务有限责任公司共同组建的承包联合体。2003年7月，美国海军与福特岛有限公司签订了一份自主开发协议（PPP协议），准许其对福特岛进行开发。
PPP协议中规定，美国海军以价值约8400万美元的土地换取福特岛有限公司的基础设施建设服务，除此之外，政府不再提供额外资助。这些总面积达1600英亩的地产包括横跨整个瓦胡岛的五块土地，共有1988户居民。
该PPP协议主要由一项长期的开发计划构成，列出了开发福特岛的详细计划和预期成果，要求福特岛有限公司为福特岛新建公共设施、修缮现有建筑及道路、电力、通信、污水系统等基础设施。具体而言，包括修建4．6英里的光缆、29．3英里的电缆、3．9英里的管道、拆除13．8英里的旧公路、修缮2．2英里的公路路面、新建3英里的公路等。此外，福特岛有限公司还将在岛上新建231栋住宅，这些住宅向军队和普通家庭开放，但是军人需付的房租不得超过他们的基本住房津贴。计划项目后期阶段额外再为军方新建约430栋军用住宅。
二
项目成果
福特岛有限公司除完成了PPP协议中的各项指标外，还完成了几项翻修工作，具体包括：将一座老旧的剧院改建成了一座面积为2．1万平方英尺，价值约1400万美元的会议中心；将三座老式飞机库进行翻新改造后，出租给第三方作为太平洋航空博物馆（资金来源于一笔专用于翻修工程的赠款）；将福特岛的机场指挥塔改建成二战纪念博物馆；修建一条长约4．5英里的“福特岛历史小道”，该小道将福特岛上的所有景点连接起来，向游客展示珍珠港事件的全过程；将维克勒海军废弃的弹药仓库改建成办公室和储藏室。
福特岛有限公司的上述做法，大大地提升了项目价值，同时也获得了政府方和当地居民的高度肯定，其开发效果远远超出预期。
三
我国片区开发的概况
实际上“片区开发”在我国现行有效的法律法规政策中并无相关的定义，通常理解有广义上的所有城镇规划区域内的区域性规划建设即对拟开发建设的区域进行一体化的改造、建设、经营和维护和狭义的土地一级开发。“片区开发”涉及到区域和城市规划、土地利用、市政建设规划、市政配套基础设施建设、投融资和区域管理和运营，如我国的中信滨海新城项目、五矿信托沈抚新城项目和肇庆新区中央绿轴生态城开发项目等。
截止到2016年4月13日，财政部PPP项目库中片区挨罚项目数量达到473个，占比是6.14%，分别是园区开发、城镇化建设、土地储备、厂房建设和其他。
四
片区开发的特点
片区开发项目是一个复杂的社会系统工程，具有参与主体众多、涉及领域广泛、周期长、复杂程度高和政策性强、利益主体和目标多元化等特点。
五
PPP模式在我国片区开发中的
应用选择
1、 PPP模式
据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南》，PPP项目运作方式主要包括委托运营（Operations & Maintenance，O&M）、管理合同（Management Contract，MC）、建设-运营-移交（Build-Operate-Transfer，BOT）、建设-拥有-运营（Build-Own-Operate，BOO）、转让-运营-转让（Transfer-Operate-Transfer，TOT）、改建-运营-移交（Rehabilitate-Operate-Transfer，ROT）等。
2、片区项目开发中选择何种PPP模式
因片区开发具有上述规模大、复杂程度高、多元化等特点，就意味着在某一片区开发项目中仅应用一种实施模式是不可行的，故需要根据片区开发项目中各子项目的特点而分别选择适用，可能需要融合多种实施模式。具体运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期满处置等因素决定，以下主要从资产状况、营利模式和用地性质三个方面做分析：
（1）从片区开发资产状况来看，若为存量项目需进行运营和维护，一般建议选择委托运营模式，如果还需要对存量项目加以扩建，则可以选择TOT模式（公共部门将现有项目转让给社会资本，由社会资本进行扩建并运营，特许经营期满后再移交给公共部门）；若为新建项目，则可以采取BTO模式（社会资本投资兴建新项目，建成后把所有权转移交给公共部门，然后经营项目并向用户或政府收取费用），或BOT模式，或BOO模式，或BOOT模式（建设-拥有-运营-移交）。
（2）从片区开发项目的营利模式来看，针对经营性项目可选择BOT、BOOT等模式，而准经营性项目，可选择BOT、BOO等模式，至于非经营性项目，因其主要依靠“政府付费”回收投资成本的项目，则可选择O& M、BOO等模式。
（3）从片区开发项目的用地性质来看，如果是商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业等项目土地使用权，则不能直接选择TOT、BOO等模式，而城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，经政府部门批准，可以以划拨方式取得，的，便可以选择TOT、ROT、BOO等模式。
当然在选择具体的PPP模式时，还需要结合风险分配机制框架、融资需求等因素进行综合考量。
六
片区开发PPP模式应用
聘请法律顾问的必要性
片区项目开发相较于单体项目，在配套规定上存在不健全的情形，我国现阶段PPP配套规定中还没有对片区开发这一高度复杂的一体化开发模式作出直接有效的规制，结合片区项目开发复杂程度高、周期长、利益多元化等特点，社会资本的投资难度和风险也相应地加大，需要聘请法律顾问介入，要求其参与协商谈判、合同起草及纠纷解决等事项，预防和规避相应的风险，以保障项目的顺利进行。
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