目前，公共服务产品大部分是由政府与社会资本方所组建的项目公司建设并运营的，即采用政府和社会资本合作（PPP）模式运行。无论是改建项目还是新建项目几乎所有PPP 项目都要使用土地等不动产，这就涉及到了契税的征缴问题。
我国税法把所有的土地、房屋权属转移一律纳入了契税征收范围，同时又规定了一些减免项目，如对用于教育、医疗等作了特殊优惠照顾。《契税条例》第六条规定：国家机关、事业单位、社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研的，免征契税。
因此，PPP 项目用地若符合以下两个限定条件免缴契税：
一是，承受单位限定。以国家机关、事业单位、社会团体的名义取得土地、房屋权属；
二是，土地用途限定，即只能用于办公、教学、医疗、科研。
对用于办公、教学、医疗、科研以外用途的土地，即使是国家机关、事业单位、社会团体取得也不能免缴契税。其中对事业单位又有以下具体的规定：事业单位承受的土地、房屋权属。税法规定了事业单位应同时符合以下两个条件：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。
大部分PPP 项目公司不拥有土地等资产的所有权（土地使用权），只拥有经营权，但也有部分PPP 项目公司拥有项目资产的所有权（土地使用权），PPP 项目的契税筹划线路就变得清晰了。
《契税条例》列举规定了五项转移土地、房屋权属的行为属于契税征收范围。国有土地划拨没有列举在内，因而不属于《契税条例》规定的征收范围。PPP 项目用地若以划拨方式提供土地使用权，则不属于契税缴纳范围。
PPP 项目用地大部分都是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。国家土地管理有关法律法规规定这些用地既可以划拨方式提供，也可以有偿方式提供。若从契税筹划角度考虑此类用地则采用划拨方式提供的可以取得不缴契税的优惠待遇。由于划拨可能使政府减少了部分有偿提供土地出让金等的收入，PPP 项目本身就是政府与社会资本合作建设社会公共服务产品，因而政府的这个缺口可以在合作协议中用另外的条款予以适当弥补。
一是以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
二是先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税。其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
税法对先以划拨方式取得土地后再转让的行为不予税收优惠待遇，从而遏制了通过分步取得土地达到税务筹划目的的行为。
在实务中，PPP 项目会存在先竞得土地后成立项目公司的情况。这时，就有竞得人与项目公司较为复杂的契税问题：一是纳税人如何确定，二是是否涉及土地的再次转让。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发﹝2006﹞114 号）明确，国土部门同意变更土地使用权承受人是有条件的，必须事先在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容，方可认定竞得人与新公司为同一人。
税务机关在实务中，以国土部门认可的竞得人与其事先约定为准。只要国土部门认可竞得人与其事先约定了出资构成、成立时间等内容，税务机关按照一个环节缴纳契税。否则，对此类土地竞得人与土地使用权承受人不一致的要按照两个环节缴纳契税。
《契税条例》细则明确，所谓的“权属”是指土地使用权、房屋所有权。目前实务上把取得不动产权证（或者土地使用权证、房屋所有权证）就认定为权属实现了转移，必须要缴纳契税。但是在特殊情况下，按照实质重于形式原则，纳税人虽然没有取得权属证书但已经享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，也要缴契税。
总之，PPP 项目公司要从用地单位、土地用途、土地提供方式、权属实质转移、竞得人与承受人不一致等环节仔细分析契税政策，确定合适的PPP 项目用地最轻契税负担的方式，节约税收成本，从而提高PPP 项目的效益。
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