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第二十六条【装饰装修合同承包人优先受偿权的行使】
涉及到建筑物主体和承重结构变动的重大装修工程的承包人，请求在建筑物因装饰装修而增加的价值范围内优先受偿其工程价款的，人民法院应予支持。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人没有合同关系的除外。
第二十六条【改建、扩建及装饰装修合同承包人优先受偿权的行使】
改建、扩建及装饰装修工程的承包人，请求在建筑物因改建、扩建及装饰装修而增加的价值范围内行使建设工程价款优先受偿权的，应予支持。但改建、扩建及装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
原条文基础上增加改建、扩建承包人利益保护并删除“承包人与该建筑物的所有权人没有合同关系”的规定。
1.本条“涉及到建筑物主体和承重机构变动的重大装修工程的承包人”限定的范围过窄，不利于保护装饰装修工程承包人的利益；
2.本条“涉及到建筑物主体和承重机构变动”实践中难以操作，大多需通过鉴定来认定，会增加当事人的诉讼成本；
3.何为“重大装修工程”？承包人的工作达到何种程度才享有该优先受偿权？法律难以规定明确的标准，只能依据具体的客观事实，依社会的一般观念进行认定，且各地经济发展不同，也不适宜制定统一标准；
4.对已有建筑物进行改建、扩建的施工承包人应当享有优先受偿权，但仅限于增值部分。从本质上看，这类施工合同与新建工程的施工合同并无本质上的区别，如果不赋予相同的权利，显然不妥。另外，在一般承揽关系中，承揽人依照法律规定享有留置权，建设工程改建、扩建承包人所付出的劳动价值往往比一般承揽关系的承揽人付出的劳动价值更大，如果不赋予建筑物改建、扩建的承包人任何权利，有失公平。
5.以“承包人与该建筑物的所有权人没有合同关系”作为否定装饰装修承包人优先受偿权的例外情形，至少对于代建、合作开发房地产、PPP开发建设模式的情形不能适用，因为，在代建情形下，工程所有权人授权代建人以代建人自己的名义与承包人签订施工合同；在合作开发房地产情形中，通常以出资建设的一方为发包人订立和履行施工合同，而建筑物土地使用权人作为工程的所有权人，一般不作为发包人；PPP开发建设模式下，投资人通常并未取得项目土地使用权和建成后的工程所有权，只是在政府赋予特许经营权的条件下作为发包人，与承包人订立和履行施工合同。对上述三种情形下的装饰装修承包人，一概否定其工程款优先受偿权，缺乏法理依据。
【修改依据】
1.最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权函复》装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
2.福建天虹建设工程有限公司与福建德亚集团公司建设工程施工合同纠纷，案号：福建省高级人民法院（2011）闽民再终字第13号。
本院认为，根据最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》规定，装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但享有优先受偿权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。同时，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”据此，确定建设工程款优先受偿权的范围应先对建设工程是否属于装修装饰工程进行区分。即，对于属于装修装饰工程的，只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。对于主体工程，则应限于承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，且不包括承包人因发包人违约所造成的损失。本案天虹公司承建的是德亚集团的室内装饰工程和围墙建筑等其他工程，根据上述规定，天虹公司完成建设任务后，德亚集团未按照约定支付价款的，其作为承包人享有就该工程（不含建筑物占地部分的土地使用权）拍卖的价款优先受偿的权利。对于室内装饰工程价款只能从建筑物装饰部分拍卖款中优先受偿，围墙等其他工程价款则应从主体工程及附属停车场的拍卖款中优先受偿。
3.《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》
第6条装饰装修工程承包人、工程勘察人或设计人是否享有优先受偿权？
装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
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