湖南智库·PPP研究丨PPP模式在保障性住房领域应用研究

政府和社会资本合作模式是在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系。通常模式是由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。PPP模式的实质，就是将部分政府责任以特许经营权的方式转让给社会资本，使二者成为合作关系，从而减轻政府财政负担，同时，也降低社会资本的投资风险。广义上来说，就是公私合作，以双赢为目的来共同进行项目建设运营。PPP模式有多种类型，目前已有BOT、BOO等模式进入我国保障房建设领域中。

PPP模式必须要获得政府部门的支持，也是由政府部门来提供的。在PPP模式中，政府部门和社会资本的角色和责任，会随着项目的不同而发生变化。但政府部门永远都是总体负责人和组织者，其建设宗旨是为社会提供更优质的设施和服务，并且项目的福利性和公益性始终不变。保障性住房项目资金需求规模大，需要完善的资本市场和信用体系作为保障。近几年，我国的金融、保险、银行业发展迅速，中、小企业的金融服务体系不断加强，为PPP模式提供了融资体系、资金信用体系方面的保障。深圳在保障房体系中已引入“诚信申报机制”。但通过对“引入社会力量强化保障房管理”等一系列创新举措的分析可以看出，当前理论框架、信用体系尚处在摸索阶段，仍然有待完善。专业的PPP管理机构对于规范政府行为，减少多头管理，提升PPP项目运行效率起着重要作用。PPP模式不仅涉及面广，并且具有复杂性。实际实施中多采用项目特许经营权的方式进行融资，这需要比较复杂的法律、金融及财务知识。如果没有专业的协调管理机构及人才很难顺利开展。法律法规和政府支持是基础，专业的协调管理机构及人才就是核心力量，才能实现规范化、标准化的PPP交易流程。

政府和社会资本合资的是PPP模式的主要应用形式。保障性住房项目规模较大、投资较大，由政府和社会资本共同投资或由社会资本负责融资、建设和运营，同时负责收取租金或部分政府租金补贴，来获得合理的回报。待该项目经营期满，无偿转让给相应的政府机构。这种模式鼓励社会资本在自有产权的待建土地上，按一定比例配套建设保障房，并给予适当提高容积率等一系列政策支持。符合条件的社会资本，可向政府申请获得土地或税收方面优惠政策。但社会资本必须按照保障性住房的建设标准和定价标准，将房屋分配给符合保障条件的特定人群。社会资本自有用地配建保障房模式，一方面解决了保障对象的住房困难，另一方面降低了政府资金投入压力，减小了投资风险。保障性住房应用PPP模式的具体形式是政府部门通过与社会资本签订协议，将已建成的项目交由社会资本进行运营，运营收益通过协商的方式分配。这种模式下多是由社会资本一次性支付预期收益给政府，然后在通过稳定的运营回收投资及利润。运行期满，项目依然要移交给政府。

现在，我国房地产市场发展，与前些年相比，已经变得相对滞缓，消费者持币观望的比较多，房地产市场交易量降低，很多商品房出现屯压，政府以保障性住房的价格，收购这些积压房源，出售或出租给需保障人群，并委托社会资本进行运营，不仅解决了住房问题和房源积压问题，也由于收购房源比较分散,满足不同群体的住房需求，实现了公私和社会多赢局面。保障性住房对国家稳定发展和社会民生，都具有十分重要的意义。