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片区开发PPP项目如何运作？
片区开发是指在符合国家以及当地规划的前提下，对拟开发建设的区域进行一体化的改造、建设、经营和维护，囊括两大部分：一是狭义的土地一级开发，即指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入土地储备的土地进行拆迁、土地平整和适当的市政基础设施建设，使该区域范围内土地具备上市供应条件的行为；二是涵括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营。我国正在实施新型城镇化发展战略，新城开发、旧城改造等。
片区开发PPP项目的运作方式复杂。片区开发兼具高投入、周期长、复杂、项目繁多等特点，这决定了一个片区开发PPP项目不仅只有一种运作方式。片区项目的资产状况、营利模式、用地性质多种多样，项目包含了经营性、非经营性、准经营性项目，回报方式也涵盖了使用者付费、政府付费、政府可行性缺口补助，这些复杂因素影响着运作方式的选择。因此，片区开发PPP项目的运作方式是复杂的。
一、片区开发的典型案例1：中信滨海新城PPP项目
中信滨海新城PPP项目是综合性城市开发运营项目，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和城市产业投资的一系列资源整合。建设内容包含：（1）基础设施:海湾隧道及安海快速路、80千米城市道路及基础设施、50千米海岸线及河岸整理；（2）社会服务：6-8座城市会议、展览、文化活动中心，80—90所学校、幼儿园，8-10座城市公园，3—5所综合医院，各类体育场馆；（3）城市更新：华能电厂搬迁、旧城村镇改造等。
中信滨海新城PPP项目运作方式图
运作方式说明：
（1）SPV(中信滨海新城投资发展有限公司)以增资式收购股权的51%的方式与濠江区人民政府共同设立苏埃隧道项目公司。
（2）政府主要是提供土地资源和政策资源；SPV主要负责整个项目的策划规划、资本运作、融资、产业运作、包括整个项目的运营管理还有品牌输出，资源整合等。
（3）隧道项目建设将带动土地升值，进行招拍挂之后，地方政府会按照协议将前期投入及相应的投资回报返还给企业。
（4）地块出让的时序根据需求进行，出让价格根据市场调整，确保开发商都合理的利润空间。
（5）政府把部分招商权力让渡给企业。
二、片区开发的典型案例2：固安工业园区新型城镇化项目
2002 年固安县政府采用市场机制，与华夏幸福基业股份有限公司(简称“华夏幸福公司”)签订协议，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，投资、开发、建设、运营固安工业园区。
固安工业园区 PPP 新型城镇化项目开发内容包括：
1.土地整理服务。社会资本配合政府有关部门完成集体土地征转以及形成建设用地的相关工作。
2.基础设施建设，包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。
3.公共设施建设及运营服务。包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设，并负责相关市政设施运营维护。
4.产业发展服务。包括招商引资、企业服务等。
5.规划咨询服务。包括开发区域的概念规划、空间规划、产业规划及控制性详规编制等规划咨询服务。
固安工业园区 PPP 新型城镇化项目运作方式：
1.政企合作。固安县政府与华夏幸福公司签订排他性的特许经营协议，设立三浦威特园区建设发展有限公司(简称三浦威特)作为双方合作的项目公司(SPV)，华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资及开发主体，负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作；固安工业园区管委会履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持，以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等，以保证公共利益最大化。
2.特许经营。通过特许协议，固安县政府将特许经营权授予三浦威特，双方形成了长期稳定的合作关系。三浦威特作为华夏幸福公司的全资公司，负责固安工业园区的项目融资，并通过资本市场运作等方式筹集、垫付初期投入资金。
3.提供公共产品和服务。基于政府的特许经营权，华夏幸福公司为固安工业园区投资、建设、开发、运营提供一揽子公共产品和服务，包括土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务，以及咨询、运营服务等。截至 2014 年华夏幸福公司在固安工业园区内累计投资超过 160亿元，其中，基础设施和公共服务设施投资占到近 40%。
4.收益回报机制。双方合作的收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合。固安县政府对华夏幸福公司的基础设施建设和土地开发投资按成本加成方式给予 110%补偿；对于提供的外包服务，按约定比例支付相应费用。两项费用作为企业回报，上限不高于园区财政收入增量的企业分享部分。若财政收入不增加，则企业无利润回报，不形成政府债务。
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