以下是PPP模式发展以来的一些重要节点整理通过三年时间的发展，中国成为全球规模最大的PPP市场：
2013年，十八届三中全会《决定》提出，“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”。
2014年9月财政部下发《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（76号文），这是部委级别首次正式提出“政府和社会资本合作”的标准说法。
2014年10月国务院发布“43号文”，明确提出剥离城投公司的政府融资职能，提出推广使用政府与社会资本合作模式。
2015年下半年PPP签约近万亿元；
2016年一季度，大概签约3000多亿元，主要是经过前期PPP的快速发展，项目逐步落地。
2017年9月底，全国已进入开发阶段的PPP项目达6778个，总投资约10.1万亿元。其中已落地项目2388个，投资额约4.1万亿元。
我国成为全球规模最大、最具影响力的PPP市场。
明股实债是指表面上表现为一种股权的形式，而实际是一种债务安排。具体做法是投资人以股权的方式进入项目公司，然后要求政府在一定期限内购买投资人所持有的股份。对政府而言，实际是在一定期限内归还一种到期的债务，显然这种做法会扩大政府债务。
固定回报事实上是一种典型的融资行为，根本就不属于PPP模式。保底承诺是指投资人通常要求政府给予一个最低收益率的承诺。PPP模式吸引社会资本一个重要因素是项目盈利而不暴利收益原则。如何有效使用这一原则，需要有一个合理的机制设计。由于一些咨询服务机构不理解机制设计，直接要求政府给予投资人一个最低收益率的保障，显然不符合PPP的规范做法。如政府要建设一个污水处理厂，为了保障投资者收益，政府通常会给投资人设定一个最低的污水处理量，如果污水处理量低于这个数据，政府会给予一定的补助，而不是根据投资总额要求政府给予一个最低回报率。
项目还没准备好，或在准备阶段，政府就提前和投资人签了框架协议，这种做法的目的通常是为了加快项目进度。有时在一些地方项目推介会中，会有上百个企业和政府签订框架协议。虽然说提前签订框架协议可以加快项目进度，但问题是这就无形中排除了其他更有优势的投资者。
PPP项目实施过程中的关联交易是PPP规范发展的绊脚石，主要体现在咨询服务与投资方之间较为突出。PPP项目实施中一个重要环节是对项目做实施方案的设计，由于实施方案需要大量的投入，包括人力、物力和财力，方案的好坏将直接影响项目能不能吸引到投资人。这一过程通常由政府公开选择一家咨询机构为其提供服务，同时也需要给服务方相应的服务费用，有些项目费用高达数百万元。为了能够最终得到项目和政府签约，一些企业代政府请咨询机构，并支付相应的费用，这种做法无疑减少了政府前期的成本，而带来的问题是咨询机构在设计实施方案过程中能否确保中立，隐含着很大的风险。
“资本金投资回报率”和“项目公司年融资利率”“双零”中标案例的出现，曾在一段时期内引起业内很大反响，出现这种现象只能说明在政府采购的标书中所设定的标的出现了问题。政府采购文件中，标书中最关键内容应当是标的，如果设计不合理一定会导致招标结果不理想，甚至出现相反的结果。比如，许多标书中将回报率设定作为标的出现，无疑还是将PPP模式作为一种融资工具，甚至有时还分为投资回报率和运营回报率，这都属于不规范的做法。
竞争是PPP模式运用过程中确保其发挥作用的一个重要机制。但是在实际操作过程中，总是想用各种各样的方式来回避竞争这一机制。如选择合作伙伴时，往往会设定一些排他性条款，降低竞争性，达到确保前期签订框架协议者中标的目的。竞争是提高效率的基础，没有了竞争，提高效率从何谈起。
PPP模式有一个长期性的特点，为此，财政部颁文规定PPP模式合作期不能低于10年，一些项目为了符合这一要求，就将政府付费的时间延长到10年，而且仅仅是将政府付费时间从原来的3年延长到10年，项目的后续维护管理仍由政府负责。这种简单拉长还款期限对政府唯一的好处就是相对来说减少了地方政府近期的财政支付压力，但对于提高效率和改善质量以及管理创新来说，没有任何改善。
PPP项目收益通常是一个相对平稳的现金流量，特别是对于完全由政府付费的一类项目。由于为规避某一规则和政策要求，政府支付的现金流量被随意设定，例如：有的年支付额开始较小，然后逐年增加；有的开始较大然后逐年减少；还有的要求在最后移交时，政府要支付项目的剩余价值，理由是前面的收益不足，没有达到预期的回报等。这些都属于不规范的做法。
PPP作为一种管理模式，与之前的项目融资相比，一个重要区别是项目公司应当承担对项目建成后的运营管理工作，其主要功能是将项目建设的质量与项目运营效率交由项目公司来承担，企业为了追求利益最大化，会尽力减少运营维护费用，而减少费用的有效手段只能是提高项目建设质量。当前许多PPP项目实施方案中，中标方主要为了工程建设利润，对于建成后的项目则转交给政府的市政公司负责运营。不少项目在采购阶段，将投资回报收益率与运营管理维护费用分开计算，作为两个标的，最后很难达到项目最终的目标。
PPP模式中，政府选择社会资本作为合作伙伴的一个重要因素是社会资本有创新能力及追求利益的内在动力，而企业选择政府的PPP项目也主要是以政府信用为主要依据。但是，政府的信用并非通过担保体现，而是以政府在项目中承担的财政支付能力体现，当然这种能力受到一般公共预算支出10%红线的约束。当前一些项目实施过程中要求政府提供相应的担保承诺，这明显不符合已有的政策和相关规章制度。
乱象频出，对PPP项目的规范和整顿开始拉开大幕。2017年以来，尤其是后半年，新一轮地方政府融资监管加强。
2017年5月，财政部要求全面开展地方政府融资担保清理工作，并严禁地方政府以借贷资金出资设立投资基金，不得利用PPP、政府出资的各类投资基金等方式违法违规变相举债。
同年6月5日，财政部通过编制“负面清单”，明确政府购买服务内容应当严格限制在属于政府职责范围、适合采取市场化方式提供、社会力量能够承担的“服务类”事项。
去年12月以来对非标资产的清理与“回表”的压力加大，有效遏制地方政府基建中“明股实债”融资模式的增长。
2017年11月16日，财政部下发《关于规范政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台项目库管理的通知》(92号文)，一方面严格项目新入库标准，另一方面开始集中清理已入库项目，清退不符合规范运作要求、构成违法违规举债等项目，并设立期限为2018年3月31日。随后，国资委亦从严格准入条件、控制规模等方面对央企参与PPP项目做出了详细的规定。
从2017年11月至2018年4月1日，根据明树数据，财政部PPP库共清退项目数2330个，涉及投资金额2.2万亿元。与2017年10月底项目库的情况相比较，此次总的项目数退库率为15.9%，金额退库率为12.4%，效果明显。
“清库的主要目的是引导PPP规范发展。”孙洁告诉记者，PPP推进并未减缓，此次清理完成后，现有留存下来的项目将更加规范。
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