PPC（Por t-Park-City）即“前港—中区—后城”，是一种园区开发模式，指由一个企业独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的区域，它的核心在于港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，进而实现区域联动发展。这种生态圈式可持续发展的模式，是以一套以市场化方案来实现城市和园区运营的空间发展模式，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市或区域转型升级的重要战略。
招商蛇口定位为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，明确以PPC作为自己的商业模式，开发区作为招商蛇口的一个版块，在创立之初就继承了蛇口基因，与各利益相关方之间保持良性互动。开发区以港航起步，招商引资、开发园区，逐步向城市综合开发、打造新城转型，继承并发展着招商蛇口的“前港-中区-后城”模式，目前取得了初步成效，并通过创新PPC模式的新样板，打造片区内居住人口的就业创业、生活服务、商业配套，甚至休闲旅游的全生命周期服务。
招商系的“PPC”综合开发模式，与港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律高度契合，既体现了“经济发展，交通先行”的思想，又突出了产业集聚、产业集群的发展观念，还符合港口与城市的地理空间演变规律。
在蛇口，“前港（P）”实质上是指港口经济，前港的发展主要着力于高端邮轮的运营，随着整个亚洲地区的邮轮经济规模的不断扩大，招商蛇口依托蛇口太子湾邮轮母港能够停靠22万吨级世界最大的邮轮的优势，与“邮轮之王”美国嘉年华集团、云顶香港有限公司、意大利银海邮轮有限公司等进行战略合作，将促进中国邮轮市场的爆发式增长，同时也增强了邮轮母港对港区胜地的辐射能力，引导腹地区域产业升级和城市升级。“中区（P）”的重点业务范围是园区开发和运营，本质是一种地产经济。“中区（P）”是指连接“前港（P）”和“后城（C）”（住宅和商业区）的纽带和主要载体。运用“园区+资本”的运营理念，招商系搭建了协同性、开放式的创新平台，以蛇口网谷、南海意库为代表的创业创新孵化平台和8个国家级科技创新平台建设，营造有利于创新创业企业发展的营商环境，实现创新资源集聚，发挥产学研整优势，给投资者和创业者之间提供一个嫁接资本的平台，助力创新企业快速成长，从而扩大蛇口各类物业的出租率。“后城”（C）是社区开发与运营。招商蛇口整体上市和对招商漳州完成股权收购后，将自身重新定位为“城市综合开发运营服务商”，在社区开发与运营方面，依托招商地产在住宅与商业地产里广泛的战略布局与品牌影响力，提出满足城市生活的多元要求，重点聚集精品住宅开发与社区运营、体验式综合开发运营，着重培养健康地产、医疗地产和旅游地产，并适时进行海外拓展的目标。
现代产业园区是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
在过去40年，招商局基于深圳蛇口片区的建设开发运营的成功经验，探索出了“前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)”独特的商业模式和招商经验。这是一种生态圈式可持续发展的模式，是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市转型升级的重要战略。
“前港—中区—后城”以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区区域的整体联动发展。通过港、区城联动，构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈。这一模式可以解决我国目前产业园区产房面临的两组矛盾，即在政府方面，面对追求高效增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。在客户方面，面对追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。
通过“前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)”这一生态圈式可持续发展的模式，顺利了解决了产业园区与商业地产，产业园区与产业集群之前的关系，从而形成港口、产业园区和产业新城和谐发展的完美闭环，即：港区+产业园区+产业新城。产业新城与传统地产的区别在于其更加注重考虑区域价值的整体提升和产业孵化收益与运营收益，需要多环节、多渠道构建适应新需求的环境体系。所以一个优秀的小城市，在经济、社会、文化、政治四个方面，有完整的体系。
前港(Port)—以港聚业的起点
在“前港-中区-后城”的商业模式中，“前港”指依托新建港口或升级已有港口，集聚货物集散中心、商贸物流中心、商品交易中心，打造高效率低成本的物流服务平台。在这一商业模式的策源地蛇口，建设首先是从港口开始的。要满足原材料和产品进出需要，吸引外来投资。在蛇口的PPC版图中，邮轮产业建设与运营版块以“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一身的邮轮产业链。
截至目前，招商蛇口已以独资、参股或联合开发以及借助集团资源在深圳、天津、上海、厦门等中国沿海城市初步完成邮轮母港布局，致力打造具有国际竞争力的邮轮及邮轮城品牌。2016年11月12日蛇口太子湾邮轮母港正式开港，这是华南地区唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，全球最大的邮轮可以在这里停靠，太子湾邮轮母港将成为深圳通连港澳、走向世界的“海上门户”。在PPC的第一个P中，以港区的人流、物流、信息流带动园区的产业落地、产业发展和产业创新，进而推动人口的不断流入、城市配套的不断完善、城市环境的不断优化，实现城市的持续繁荣
中区(Park)——以业兴城的底蕴
“中区”是PPC商业模式中，连接“前港”和“后城”的纽带和主要载体。它是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，形成产业集聚区，锻造先进的园区开发及运营能力。除了提供空间以外，它同时具备产业研究、产业聚集能力，运用“园区+资本”的运营理念，通过多元化创新投资融资模式，与潜力企业共谋成长。
在目前招商蛇口的园区板块中，目前已基本形成“5+1”产品线，即产业新城、产业园区、长租公寓、大健康、大文创及园区双创，满足政府、企业、客户多元化全生命周期需求。以2010年招商蛇口正式推出的“蛇口网谷”为例，后者可复制、可持续、具有核心竞争优势的园区开发模式，已成为传统工业园向自主创新的高科技产业园转型升级的品牌。从北京通州台湖的演艺小镇到湖北蕲春的健康产业新城，从粤港澳大湾区到京津冀、长江经济带，招商蛇口积极布局园区开发与运营，在国内发展重点区域和一带一路沿线国家积极布局和拓展产业新城、特色小镇项目，以产业引领城市发展，助力城市持续生长和繁荣。
以蛇口开发运营的PPC为例，作为前海蛇口自贸区的超大建设主体，招商蛇口在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域屡有突破创新。“自贸试验区、一带一路重要枢纽区、深港合作示范区、保税港区”四区叠加模式，使“前海蛇口自贸区”成为国内开放度最高、优势最突出的区域之一。
后城(City)—以人为本的家园
“后城”承接港口和园区高净值人群的生活与服务配套。通过升级城市住宅区、购物消费区、生活娱乐区提供城镇化综合服务能力，以片区完善的基础设施、教育、医疗等软环境，满足园区就业人员生活、消费、娱乐需求，吸引高素质人才落户。招商蛇口所倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。
作为PPC成功的典型，招商蛇口到目前为止，已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区，开发项目超200个，涉足精品住宅、商业综合体、酒店公寓、养老产品、长租公寓、健康医疗等众多领域。其中包括住宅项目臻系、雍系、依系、玺系，商业项目海上世界系列、汇港系列、花园城等系列。作为国内最早进入长租公寓市场的企业之一，招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，长租公寓产品已形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线，在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目齐头并进。值得一提的是，近年招商蛇口加速商业步伐。2014年和2016年，招商和华侨城两度合作拿下龙华和大空港商业项目，涵盖酒店和商务公寓、一站式购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，联手打造城市风尚生活体，筑造城市新地标。
从粤港澳大湾区、前海蛇口自贸区、深圳大空港，到广州、武汉、上海、北京、哈尔滨;从被誉为“东非蛇口”的吉布提，到正在探索推进的白俄罗斯、多哥、坦桑尼亚、斯里兰卡，PPC模式正随着招商局的版图与城市共同生长。
二、招商系PPC模式的演进与实践路径
作为我国建立早早的出口加工区和试验区，蛇口工业区一度是其他工业园区建设蝗标杆和典范，然而随着大批现代化产业园区的不断涌现，蛇口工业区的示范作用逐渐减弱。2010年，蛇口工业区提出“再造新蛇口”工程，力图通过园区产业转型和软硬件升级促进城市空间转型。2016年和2018年，在招商局集团主导下，蛇口工业区、招商地产、开发区通过重组，成立新的“招商蛇口”，实现了招商局旗下城市综合开发运营板块整体上市，并提出“前港口、中区、后城”的城市运营模式，确定了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，通过“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展。
“前港、中区、后城”的城市运营模式契合港口经济与港口、园区和城市良性互动的客观经济规律，彰显了蛇口模式的创新发展历程，积累了成功开发海内外港口的重要经验，是促进工业区从“制造”型工业园区向“智造”型产业城区转型的典型样本，是招商局践行“一带一路”、粤港澳大湾区、自贸区等国家战略的重要方式和新的商业模式。
1979年，经国务院批准，招商局集团按照“立足港澳、背靠内地、面向海外、多种经营、买卖结合、工商结合”的方针，在当时的广东省宝安县建立蛇口工业区。工业区建立之初，面临的是荒山颓岭，交通、供水、通电和通讯设施一无所有的艰苦环境。为创造有吸引力的投资环境，1979年7月，第一期基建工程开始施工，到1981年7月，基本上实现了“五通一平”，通能水、通电、通公路、通航、通电讯及平整土地，为吸引香港中小工商业厂商前来投资，蛇口工业区还陆续建成了工业大厦，修建了区内道路、排水设备和地下管道系统，设置市政、生活各项设施。基础工程逐步完善，加上在土地、劳工、房屋、工商管理、税制等方面给予外商的优惠条件，蛇口工业区已成为香港工商业者和国际重要财团的投资场所。
作为我国内地第一个出口加工工业区，蛇口被称为改革开放的“试管”，工业区建立后，招商局采取一系列改革措施进行开发和管理，最早更新价值观念、时间观念、人才观念；最早成功建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制，在蛇口开发创新的管理模式下，招商银行、平安保险、中集、南玻、金蝶软件、迈瑞等知名上市公司在蛇口诞生和发展，这些企业都坚持走市场化经济的道路，鼓励思想上的创新和自由，孕育和发掘了“蛇口基因”。
30年后，随着国内外形势的变化，面临全球新一轮的结构调整，蛇口工业区内集聚的传统制造业发展面临产业升级的挑战，亟待探索新的发展路径。2010年，蛇口工业区提出了“再造新蛇口”工程。《“再造新蛇口”十年发展规划》中指出，要将蛇口建设成为最具改革开放文化底蕴的特色城区。打造一个在国内具有生产领先，服务配套完善、容纳国际各方人士、传承改革开放文化底蕴、充满活力、环境绿色特色城区。做到城区环境的生态化、硬件设施的信息化智慧化、产业结构的高端化、生活与休闲方式的国际化。再造新蛇口工程确定要打造蛇口沿山路“蛇口网谷”、太子湾邮轮母港和“海上世界”综合商务体三大核心项目。通过“再造蛇口工程”的实施，蛇口工业区将实现整体产业功能的转型升级，促进新兴产业集群发展，创建配套设施完备、产业结构高端、宜居宜业的国际化滨海城区，对其他旧工业区的转型升级起到示范作用。
2014年12月，前海蛇口自贸区获批，始终处于改革开放前沿的蛇口工业区成为广东自贸区的一部分，招商局集团全面融入各积极推进前海蛇口片区的开发建设，以“改革开放更新、产业业态更优、服务效率更高、经济效益更好、城市面貌更美、民生福利更实”为发展目标，计划将蛇口打造成为21世纪海上丝绸之路桥头堡、枢纽港、始发地及深圳湾区经济建设重要门户，力图实现片区低端产业的转型发展，优化和调整片区有限的土地资源，综合开发利用港口岸线、后方陆域及前沿水域，促进疏港航道建设、轨道交通建设，打通大小南山隧道，加大妈湾跨海通道、南海大道延长线建设等，同时还推动妈湾智慧港，招银前海金融资产交易中心、招商局前海自由贸易中心、蛇口滨海深港创业创新产业带等一批重大项目的规划建设，13.2平方公里的蛇口片区，将与前海形成优势互补、协同发展的新局面，打造成为具有改革特色、创新特色、市场特色的自贸区。
2015年和2018年，招商局集团以蛇口工业区为载体，先后通过对招商地产和开发区的合并，成功实现“招商蛇口”的改造，成为首个地产央企重组样本。招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”（PPC），分别对应三大业务版块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区运营。“前港、中区、后城”(PPC)，就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，通过“产、网、融、城一体化”推进城市升级发展。新蛇口工程项目的建设、蛇口自贸区的建立为“前港、中区、后城”（PPC）发展模式的实施奠定了基础。在邮轮产业建设与运营方面，正在建设的太子湾邮轮母港可停靠22万吨级世界最大邮轮，未来太子湾将成为华南地区唯一的集“海陆空铁”于一体的现代化国际邮轮母港，是深圳连接香港、走向世界的“海上门户”。以蛇口网谷为代表的产业园区在“前港、中区、后城”（PPC）发展模式中属于“中区”的一部分，招商局搭建创新平台，引入和集聚创新驱动要素，将蛇口网谷建设成为互联网、电子商务等信息产业创新基地，以实现园区发展方式向质量好效益高的方向转变。新蛇口工程中宜业宜居国际化滨海城区建设，自贸区战略规划中“互联网+自贸区”智慧城市平台的构建是“后城”建设的主要目标。“前港、中区、后城”（PPC）模式的实施将为其他工业园区和开发区，从“制造”型工业园区向“智制”型产业城区转型提供典型样本。
五、园区开发运营中PPC+PPP新型政企关系模式的必要性
根据漳州开发区的战略安排，原来确定2013-2015年是转型过渡期，2016-2018年是转型快速发展期，2019-2022年是转型成功期。现阶段，为了将漳州开发区的发展与“十三五规划”、“五年跨越式发展”规划同步起来，把2013-2015年作为转型过渡期，2016-2020年的五年作为转型快速发展期，2021-2022年作为转型成功巩固期。
目前漳州开发区转型过渡期已走完，2016年是转型快速发展期的第一年，为顺应时代的发展、响应政策的号召，将漳州开发区的发展需求与国家PPP政策紧密结合起来是必要的。同时，在当前的形式下，采用PPP的模式是时代发展的需要，也是漳州开发区适应转型升级的需要，是为漳州开发区后续快速发展打下坚实的基础，创造必要条件的需要。
管委会和有限公司现有“政企合一”的管理体制，充分利用了当地自然条件，加快了漳州开发区的建设，同时也加速了漳州地区的经济发展，发展至今已把漳州开发区建设成为了具备对外通商口岸功能的综合性、外向型经济区。但是现有“政企合一”的管理体制也存在许多问题。在“政企分离”、“十八大”后逐步理清政府与市场边界的趋势下，漳州开发区需要审时度势，在“政企合一”面临政策改革前，将现有合作模式通过合规合法的程序操作，转型为PPP的合作模式，是维系有限公司与管委会长期合作关系、保障有限公司既得利益的必然需要。
在当前“政企合一”的管理体制下，漳州开发区现有业务模式的利益分配格局容易引起有关监管部门的质疑。若将漳州开发区转型走向PPP合作模式，通过政府付费的方式让有限公司获得合理回报率，管委会将支出责任安排到漳州开发区中长期财政预算内，既保障了有限公司的既得利益，又避免了不必要的质疑压力。
在当前的业务模式下，管委会向有限公司借款进行开发区的建设工作，并由管委会进行开发区的运营管理，有限公司按照一定的比例获取收益。管委会目前的存量债务达26亿，未来五年其债务有可能突破70亿，无法迅速消化掉。
在当前“政企合一”的体制下，并不构成风险，但当双方面临政策转型、“政企分离”、政府换届等实际问题时，有限公司可能对政府的预算收入和支出安排、政府的还款来源及还款能力不再清楚，更有甚者，可能出现政府逃避还款义务的政府信用风险。因此，有限公司应加快转型升级，创新发展思路，通过PPP的合作模式，避免因政府信用问题给有限公司既得利益带来损失。
目前的业务模式下，有限公司的收益主要体现在土地分成及造地费用回收、工程代建收入及借款利息收入等方面。
在PPP的模式下，有限公司作为社会资本，与管委会签订PPP合作协议，延续原有的投资、建设、运营模式，在PPP的交易结构中，通过政府付费的回报方式，在合理的利润范围内，在基本能够既满足有限公司既得利益的前提下，同时又避免了“政企分离”后带来的决策风险，让双方的合作关系在PPP的模式下能够合规合法的延续下去。
所以，无论是从漳州开发区目前发展的需要，还是相关政策的导向，亦或是有限公司保障既得利益的夙求，在当前的形式下，将有限公司与管委会现有的“政企合一”体制转型为PPP模式，将是必然的发展方向。这不仅可有效的防范“政企分离”、经济衰退转型、周边园区的快速发展等给有限公司和管委会带来的潜在影响，还能在PPP产业政策的新形式下，提升有限公司的产业园区运营能力，提高竞争力。
漳州开发区PPP项目所涉及到的片区开发，是在符合国家以及当地规划的前提下，对漳州开发区进行一体化的改造、建设、经营和维护，囊括两大部分：一是狭义的土地一级开发，即指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入土地储备的土地进行拆迁、土地平整和适当的市政基础设施建设，使该区域范围内土地具备上市供应条件的行为；二是涵括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营，实施范围为漳州开发区范围内的基础设施和公共服务设施，包括从一级土地开发到后期项目建设和运营。
根据财金[2014]76号文，首次提到利用政府和社会资本合作模式（即Public-Private Partnership，简称PPP）进行城镇化建设，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，拓宽城镇化建设融资渠道，促进政府职能加快转变。同时，国发[2014]60号文、财金[2014]113号文、发改投资[2014]2724号文，分别对利用PPP模式吸引社会资本，参与城镇化建设与改造的新型合作模式提出了政策指导意见，保障了本项目实行PPP模式进行片区开发的政策可行性。
同时，根据财预[2014]351号文，“地方各级政府要结合清理甄别工作，认真甄别筛选融资平台公司存量项目，对适宜开展政府与社会资本合作（PPP）模式的项目，要大力推广PPP模式，达到既鼓励社会资本参与提供公共产品和公共服务并获取合理回报，又减轻政府公共财政举债压力、腾出更多资金用于重点民生项目建设的目的。”故本项目将存量项目纳入PPP项目具备政策可行性。
片区开发作为整体性较强的城镇化建设与改造模式，其涵盖的范围广，相关参与方多，亦需要相关参与方具备较强的合作能力。鉴于片区开发的特征，片区开发对资金需求量大，开发运营周期长，涉及领域广（包括土地一级开发、市政基础设施、交通设施、公共事业设施等多方面的工作），单独由政府完成难免会出现资金缺口，进而导致片区开发进程停滞并影响城镇化建设的进度。而单独由社会资本方进行开发建设与运营管理，则对社会资本方的开发建设能力与综合水平有较高的要求，亦可能因与政府监管机构之间的沟通不畅对项目产生不良影响。此外由于片区开发涉及公用事业与基础设施建设，受限于相关行业法律法规的限制，单独由社会资本方完成亦不具有法律规制范围内的可操作性。
因此，在本项目漳州开发区基础设施和公共服务设施建设中使用PPP模式，可发挥管委会与有限公司的各自优势。由管委会与有限公司合作设立SPV公司，由SPV公司进行漳州开发区建设的主要工作，管委会提供法律法规政策方面的指导与意见，亦可作为公共服务的提供方为SPV提供更加优质的公共服务与政府服务。而有限公司则可有效利用其资金方面的优势或项目经营管理方面的优势参与漳州开发区运营管理，并按双方约定的合作模式获取可预期的稳定回报与收益；同时，亦可根本项目的实际情况引入其他参与方共同作为SPV公司的合作方完成项目，以保证漳州开发区建设的进度与质量。
根据财金[2014]113号文，社会资本是指已建立现代企业制度的境内外企业法人，但不包括本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业。本项目有限公司为中港合资企业，股东构成为招商局集团（78%股比），福建省交通运输集团有限责任公司（10%股比），福建省漳州市人民政府（5%股比），福建省龙海市人民政府（5%股比），福建省港航管理局（2%股比）。就有限公司性质而言，符合各相关政策文件对社会资本的定义，有限公司在该PPP项目中作为社会资本参与到项目中是可行的。
根据《招商局中银漳州经济开发区管理条例》规定，“管委会委托有限公司所属的专业公司，代表管委会与漳州开发区内的企业签订土地转让、租赁，房产买卖、租赁等经济合同”。自2002年3月12日开始，漳州开发区实施“区地合一”管理体制，实行“区、地、人统一管理”。该管理办法使有限公司与管委会之间的合作关系紧密有序，为下一步开展PPP合作打下了良好的基础。
自1992年与管委会开展合作至今的20多年来，实现了漳州开发区征地一片、开发一片、配套一片、建设一片，将漳州开发区打造成了一个以临港工业、港航物流和高尚人居为特色的新兴滨海新城。
有限公司在当前的合作模式下，其业务领域涉及到土地业务、园区项目开发、双鱼岛项目开发、股权投资、财务性投资、管委会造地工程代建及园区配套与服务（供电、供水、产业园物业管理）等。与其他社会资本相比，有限公司拥有一手项目大数据库优势，对开发区的建设和发展有着更为全面和深入的认识与理解。
有限公司名下拥有漳州开发区招商置业有限公司、漳州开发区供电有限公司、漳州华商酒店有限公司、漳州开发区长海汽车运输有限公司、漳州开发区南太武产业园物业服务有限公司、漳州招商房地产有限公司、漳州招商局码头有限公司、招商局物流集团（福建）有限公司、漳州鸿创商业房地产有限公司等。
在项目融资阶段，有限公司具有招商背景；在项目规划阶段，有限公司熟悉了解政府规划主导；在项目建设阶段，有限公司拥有漳州开发区招商置业有限公司作为建设主体；在项目运营阶段，有限公司拥有漳州开发区南太武产业园物业服务有限公司作为专业的运营管理公司。综上，有限公司具备漳州开发区项目建设全生命周期的融资、建设、管理及运营维护能力，为漳州开发区项目建设的推进起到了关键性的作用。
有限公司所具备的先天优势，对于拿到该PPP项目的标的，作为社会资本方再次与管委会开展合作是切实可行的。
综上所述，开发区项目可以通过PPP大政策下的合规合法操作，将有限公司与管委会现有的管理模式转型到PPP模式，由管委会作为政府方，有限公司作为社会资本方与管委会或管委会授权的实施机构签订PPP合作协议，有限公司作为SPV公司股东参与到漳州开发区的开发建设模式中来，将原来“应收账款、应付账款”的概念转换为PPP模式下的SPV公司经营性收入，管委会通过投资补助、运营补贴、政府付费等方式，实现有限公司作为社会资本的合理利润率，确保有限公司既得利益的获得。
政企合作
特许经营
通过特许协议，管委会将特许经营权授予SPV公司，形成长期稳定的合作关系。SPV公司负责漳州开发区建设的项目融资，并通过资本市场运作等方式筹集初期投入资金。同时，可以与多家金融机构建立融资协调机制，进一步拓宽融资渠道。
提供公共产品和服务
基于管委会的特许经营权，SPV公司为漳州开发区建设投资、开发、运营提供一揽子公共产品和服务，包括土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务，以及咨询、运营服务等。
收益回报机制
有限公司未来5年既得利益主要包括代建工程管理手续费收入，工业、市政用地造地成本回收，商住用地分成，商住地造地成本回收，共计789,402万元。漳州开发区PPP项目中，新建项目主要包括基础设施建设以及公共服务设施建设，由于本项目涉及到漳州开发区土地一级开发，总投资需要包含征、造地费用，共计568,151万元。若将存量项目纳入漳州开发区PPP项目中，可以将存量债务视作有限公司从管委会租赁存量项目使用权的租金，抵消管委会的债务。同时，有限公司需要在合作期限内负责存量项目的日常运营维护工作。
漳州开发区PPP项目中，有限公司通过特许经营协议，获得新建项目和存量项目的使用权，对存量和新建公共基础设施及其配套进行日常的维护和运营。在项目运营期内，有限公司主要负责公共基础设施的运营维护工作，需要支出运营维护费，管委会按照约定的利润率对有限公司给予运营补贴。
在有限公司与管委会现有的“政企合一”体制下，有限公司通过土地分成、收取工程代建费及向管委会收取借款利息等方式获得收益；管委会通过向有限公司借款，开发建设基础设施及公共建筑，通过双方协作，逐步的将漳州开发区打造成为了现代化的临港新城。但现有模式也有其弊端，如过度依赖土地业务、盈利结构单一，“政企分离”难以确保有限公司现有利益等，在当前形势下，将现有合作模式转换为PPP的合作模式，势在必行。
有限公司与管委会间将现有合作模式转换为PPP的合作模式是可行的。2014年以来，各相关政策文件明确提出了PPP模式的实施要求，政府投资项目从过去的“补建设”向后续的“补运营”逐步转变，政府需要从过去的“还本付息”转变为“公私合作、给予收益补贴”，通过PPP模式，更好的提供公共基础服务。就本项目转型为PPP模式，无论是从当前的政策可行性，还是开发区自身的需求，以及保障有限公司既得利益方面都是可行性的。
无论是从开发区目前发展的需要，还是相关政策的导向，亦或是有限公司保障既得利益的夙求，在当前的形式下，将有限公司与管委会现有的“政企合一”体制转型为PPP模式，是必要且可行的。这不仅可有效的防范“政企分离”、经济衰退转型、周边园区的快速发展等给有限公司和管委会带来的潜在影响，还能在PPP产业政策的新形式下，提升有限公司产业园区运营能力。
将当前的合作模式转换为PPP的合作模式，对有限公司存在一定的风险，如管委会是否具备财政承受能力、以何种方式采购投资人才能保障有限公司顺利拿到标的、对于政府信用问题如何妥当处理、财金[2015]166号文的相关规定是否带来商业信息外漏的风险等。就以上风险提出合理化的解决方案，认为该项目通过合规合法程序的设计，在一定程度上可以避免相应风险，保障该PPP项目的顺利落地。
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