如何在非建设用地上合法的进行开发?


来自:小镇情报站     发表于:2019-10-04 20:34:50     浏览:138次

来源:搜狐网


中国农业进入黄金十年以来,不少有市场敏感度的企业争先恐后转型特色小镇、休闲农业,休闲农业已经成为了老板们选择的热门项目。然而,大多数企业都直接表示:干休闲农业瓶颈之一就是用地标准。

进入到2019年,各大企业都开始积极参与休闲农业类项目的开发。但是,对规划设计无法回避的问题的是:如何在非建设用地上合法的进行休闲农业开发?

本文从多个角度来分析怎样将非建设用地,用来做休闲农业!

同时,最近农业部下发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》提出,不是建设用地,也可以做休闲农业!也为我们做设计提供一定的依据。


没有建设用地,如何做休闲农业?

  国家对耕地的保护是非常严格的:要坚守“十八亿亩的耕地红线”,农用地只能用于农业生产,禁止用于其他的商业用途,必须是建设用地才能进行休闲农业项目的运作。

  来自山东的李老板就遇到这样的问题:从房地产转型农业做休闲农业,前期拿地时并不了解用地标准,以1400元/亩的高价流转了350亩农用地30年,准备上项目时,却被当地政府告知没有建设用地不可开展休闲农业项目。这下李老板傻了眼,高价流转的土地从事农业生产肯定不挣钱,而申请土地变性的指标迟迟下不来。

国家为休闲农业用地“撕开一个口子”!

  为了鼓励休闲农业的发展,近日农业部下发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》,在用地方面为大家“撕开一个口子”,放松了用地标准,不是建设用地,也可以做休闲农业了!

鼓励闲置宅基地发展“农家乐”

  《通知》明确用地政策:在实行最严格的耕地保护制度的前提下,对农民就业增收带动作用大、发展前景好的休闲农业项目用地,各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。

  《通知》提出:“农家乐”可通过多种通道获取土地,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。与往年包括去年底出台的休闲农业扶持文件相比,此份文件最精华的地方即在于这条关于明确‘用地政策’的规定。

鼓励“四荒地”发展农家乐

  《通知》鼓励:利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业。对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。

  《通知》鼓励开展城乡建设用地增减挂钩试点,发展农民自有住宅从事旅游经营,与一般农区土地相比,以发展休闲农业的项目对土地进行开发,土地价值将获得更高反映。

休闲农业将引入PPP模式

  《通知》指出:加大对休闲农业的金融支持。鼓励利用PPP模式、众筹模式、互联网+模式、发行私募债券等方式,探索休闲农业多元化投融资机制,鼓励符合条件的休闲农业企业上市。并探索新型融资模式,探索以旅游资源、扶贫资金等入股方式,使贫困群众在项目发展中获得资产性收益。

休闲农业政策出台,让土地发挥更大的价值!

  在城镇化快速发展的今天,城镇人口“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的需求,也为农民创办农家乐、休闲农庄提供了土壤。此次的《通知》出台,我们看到,农村土地不仅仅是耕地,还有农民的宅基地、村内集体建设用地、四荒地等。

  我们在发展休闲农业的过程中,要充分利用好这些土地,盘活农民宅基地、村集体建设用地资产,创造更高的土地经济价值。同时,这些土地的开发和利用,对增加农民的资产性收入也可以发挥很大的作用。

最后,这些误区千万要注意

  有时候,土地并不像普通商品,有充分的选择空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,让你别无其他选择,例如,家乡有限的土地资源,而作为开发者,又急切的想去做,以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想,可想而知。

休闲农业作为一个舶来词,许多人对此并没有深刻的见解。许多企业家拿地心切,在没有做好充分的休闲农业规划前,就匆匆决定,先拿下再说,到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何,恐怕只能听天由命了,做好了是一块肥肉,做不好只会成为烫手的山芋。

做休闲农业项目不能跟着感觉走,而是要有一双犀利的慧眼,慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识,了解土地如何开发与利用,还要对未来的发展有远见,尤其是目标客户及将来市场情况的判断,还要有项目与市场的对接手段,等等。唯有具备这些,才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验,跟着感觉走,恐怕将成为后来人的反面教材。

本次峰会解决的问题:(部分)

1、如何抓住农康旅小镇及田园综合体的政策机遇?

2、如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化?

3、如何培育、导入特色产业,破解“房地产化”倾向?

4、如何研判农康旅小镇及田园综合体引爆业态和产业布局?

5、如何推动传统农庄、农场、合作社向“田园综合体”转型?

6、如何拓宽农康旅小镇及田园综合体项目的投融资渠道?

(往届现场视频集锦)

峰会 · 简讯

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【参会对象】:政府机关、开发商、养生养老、投资机构、大健康、医疗机构建设单位、运营商、规划设计机构、休闲农业、建筑设计、园林景观、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(大会400人规模)

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