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涉及土地的PPP项目中，投资人往往先竞标，再处理土地使用权事宜。但现实中，可能会出现已被他人“拍”走部分项目用地而无法推进整个项目的情况。那么，采用何种方式，才能保障PPP项目投资人顺利获得整个项目用地使用权？
解答
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目前PPP项目用地取得方式包括划拨和有偿供应两种
划拨方式方面，PPP项目涉及量较少。《土地管理法》《城市房地产管理法》以及《划拨用地目录》均规定对于“城市基础设施用地和公益事业用地”等可以划拨方式取得。目前实践中，只有部分PPP项目能通过划拨方式取得项目用地。
有偿供应方式方面，一般以出让方式为主，租赁和作价入股为辅。出让方式中，以招拍挂方式为主，协议出让方式有十分严格的限制。然而，现实中PPP项目的特殊性，使在其适用上述方式时，可能出现运行不畅的情况。
PPP项目一般先通过公开竞争或一对一谈判方式完成投资人竞选程序，中选的投资人在获取相应土地使用权后，才能开展投资、建设等活动。这意味着，投资人在展开项目建设之前必须获得项目用地使用权。但依照目前规定，可能会出现投资人虽中标却未获得项目用地使用权的错位情况。
即使是协议方式出让，如果产生两个以上意向用地人，也无法保证投资人一定能获得项目用地。而招拍挂方式获取土地使用权，可能会造成投资人付出成本增加，相应也会抬高政府购买的价格，这与减少社会成本的初衷相悖。
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为保障PPP项目投资人顺利取得土地使用权，可采取联合招标或用地作价入股方式
为解决上述问题，笔者认为可采用以下方式保障PPP项目投资人竞标成功后取得土地使用权。
方式一：“PPP +土地”联合招标方式。2016年10月，财政部发布了《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（以下简称《通知》），认可了“PPP+土地”联合公开招标的方式。此前，国家发改委发布的《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》也明确指出，如果项目建设用地涉及土地招拍挂，鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展。国土资源部印发的《产业用地政策实施工作指引》（以下简称《指引》）指出，采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施。
方式二：符合条件的项目用地可以采用作价入股的方式。财政部、国土资源部出台的相关政策文件肯定了符合法律规定条件的项目用地作价入股方式的可行性。2015年4月，财政部印发的《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》提出，政府可以土地作价入股方式注入项目公司，支持公共租赁住房政府和社会资本合作项目。
上文提到的《通知》和《指引》进一步明确，现阶段仅政府投资建设不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场和公共租赁住房两类项目用地可以作价出资（入股）方式使用新供建设用地。其余不符合《划拨用地目录》的土地均应以出让或租赁方式供应。
上述两种方式契合了政府与社会资本合作的新型市场化运作机制，突出了“利益共享、风险分担”的原则，可以确保项目投资人及公司能顺利拿到项目所需土地使用权，实现社会利益最大化。
原文敬请阅读2017年《中国土地》
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