PPP合同核心条款(一):项目用地

实践中，根据PPP项目的签约主体和具体情况不同，土地使用权的取得通常有以下两种选择：

1.由政府方负责提供土地使用权

(1)主要考虑因素。

如果签署PPP项目合同的政府方是对土地使用权拥有一定控制权和管辖权的政府或政府部门(例如，县级以上人民政府)，在PPP项目实施中，该政府方负责取得土地使用权对于项目的实施一般更为经济和效率，主要原因在于：一方面，在我国的法律框架下，土地所有权一般归国家或集体所有，由对土地使用权有一定控制力的政府方负责取得土地使用权更为便利;另一方面，根据《土地管理法》及其他相关法律的规定和实践，对于城市基础设施用地和公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，大多采用划拨的方式，项目公司一般无法自行取得该土地使用权。

(2)具体安排。

政府方以土地划拨或出让等方式向项目公司提供项目建设用地的土地使用权及相关进入场地的道路使用权，并根据项目建设需要为项目公司提供临时用地。项目的用地预审手续和土地使用权证均由政府方办理，项目公司主要予以配合。

上述土地如涉及征地、拆迁和安置，通常由政府方负责完成该土地的征用补偿、拆迁、场地平整、人员安置等工作，并向项目公司提供没有设定他项权利、满足开工条件的净地作为项目用地。

2.由政府方协助项目公司获得土地使用权

如果项目公司完全有权、有能力根据我国法律规定自行取得土地使用权的，则可以考虑由项目公司自行取得土地使用权，但政府方应提供必要的协助。

(一)取得土地使用权或其它相关权利所涉及的费用

在取得土地使用权或其他相关权利的过程中可能会涉及的费用包括：土地出让金、征地补偿费用(具体可能包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等)、土地恢复平整费用以及临时使用土地补偿费等。

(二)费用的承担

实践中，负责取得土地使用权与支付相关费用的有可能不是同一主体。通常来讲，即使由政府方负责取得土地权利以及完成相关土地征用和平整工作，也可以要求项目公司支付一定的相关费用。

具体项目公司应当承担哪些费用和承担多少，需要根据费用的性质、项目公司的承担能力、项目的投资回报等进行综合评估。例如，实践中项目公司和政府方可能会约定一个暂定价，项目公司在暂定价的范围内承担土地使用权取得的费用，如实际费用超过该暂定价，对于超出的部分双方可以协商约定由政府方承担或由双方分担。

(一)项目公司的土地权利——土地使用权

PPP项目合同中通常会约定，项目公司有权在项目期限内以实施项目为目的、独占性地合法使用特定土地。根据我国《土地管理法》规定，出让国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承;划拨国有土地使用权在依法报批并补缴土地使用权出让金后，可以转让、出租、抵押。

(二)项目公司土地使用权的限制

由于土地是为专门实施特定的PPP项目而划拨或出让给项目公司的，因此在PPP项目合同中通常还会明确规定，未经政府批准，项目公司不得将项目用地变更土地用途、对外转让、出租、出借、抵押及在其上设置任何他方权利，也不得用于该项目以外的其他用途。

除PPP项目合同中的限制外，项目公司的土地使用权还要受土地使用权出让合同或者土地使用权划拨批准文件的约束，并且要遵守《土地管理法》等相关法律法规的规定。

(三)政府方的场地出入权

为了保证政府对项目的开展拥有足够的监督权，在PPP项目合同中，通常会规定政府方拥有出入项目设施场地的权利。但政府方行使上述出入权需要有一定的条件和限制，包括：

(1)仅在特定目的(双方可在PPP项目合同中就“特定目的”的具体范围予以明确约定)下才有权进入场地，例如检查建设进度、监督项目公司履行PPP项目合同项下义务等;

(2)履行双方约定的合理通知义务后才可入场;

(3)需要遵守一般的安全保卫规定，并不得影响项目的正常建设和运营。

需要特别说明的是，上述条件和限制仅是对政府方合同权利的约束，政府方及其他政府部门为依法行使其行政监管职权而采取的行政措施不受上述合同条款的限制。