作者：浦来德资产研究部
华夏幸福在2002年明确了产业新城PPP（Public Private Partnership）商业模式，发展迅速并藉此成功夺得2015、2016中国产业地产全国前30强的第一、第二名。明匠智能也在2016年创造性地提出IPP（Industry Public Private）商业模式，使其业务得到快速发展，成为智能制造浪潮中的黑马企业。两者商业模式上有共性，也有重要区别。
华夏幸福给我们展示了传统地产模式的重要创新。首先，在前期的土地开发、基础和公共设施建设方面与以往土地财政时期的BT模式没有本质的区别。在土地一级开发上核心盈利模式仍然是地方政府用卖地收入来按约定的溢价回购华夏幸福基建、土地开发成本支出，只不过华夏幸福这个市场化主体代替了过往的政府融资平台，以更为市场化、高效率的方式把新城建设起来。其次，产业招商服务业务可以简化为一种招商代理协议，因为根据两者签订的协议，地方政府按落地投资额的一定比例来一次性支付华夏幸福的产业发展服务费用。至于园区配套住宅开发就跟一般的商业地产没有太大区别，只不过公司受益于产业新城的整体规划给地方经济带来贡献拿地价格比较便宜。所以我们目前可以将华夏幸福模式简化为“土地一级与基础设施的BT+招商代理+住宅开发”。三个商业环节的简单叠加，铸就了华夏幸福的核心竞争力。由此可见，华夏幸福利用其强大的融资能力，招商能力，产业孵化能力，自带人流、物流、产业流进来，把产业和城市都拉动起来，再通过新增的土地收入和税收收入实现闭合循环，让地方政府省力省心，深受地方政府的欢迎，是一种市场化的高效运营模式。
如果说华夏幸福的产业新城PPP模式是在原有地产模式的基础上推陈出新，那么明匠智能的IPP模式则可以称为智能制造行业的重大创新。我们也可以把明匠智能的IPP模式简要概括为：公司、政府、银行、其他金融机构共同出资成立产业基金，并通过金融租赁公司间接持有数字化工厂资产，其中明匠、基金/险资等作为LP，政府作为夹层，银行作为优先级。基金收益来源为改进后的智能化生产线进行生产节省的费用。从基金的设计结构角度来看，充分利用了政府引导基金所代表的财政出资的引导效应和杠杆作用；从基金收益来源讲类似于合同能源管理。在政府、金融机构和企业共赢的情况下，各方都乐意出资参与。同时，如果公司有可靠的示范项目来证明其为企业降本增效的能力，这个基金模式将更容易获得认可，并迅速在全国各地复制。
综上所述，两者商业模式在前期都需要与地方政府进行深入沟通，并达成共识，深受地方政府欢迎。可以认为，地方政府的信用为这两种商业模式提供重要背书，并且企业也能从中获益。这两者商业模式都具有可复制性，有利于公司业务迅速做大做强。但是两者有着重要区别：华夏幸福的PPP模式前期要求大量垫资，而明匠智能属于轻资产模式，不需要大量垫资。另一个不同点在于，华夏幸福的PPP模式已经得到了长时间的实践检验，并受到广泛认可，而明匠智能的IPP模式尚处于发展初期，需要进一步的实践检验。
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