CRS峰会|竺劲(东方证券地产首席分析师):从资本市场看特色小镇发展

1. 首先特色小镇核心还是产业，与产业园区的区别可能在于特色小镇要依托传统。从整体特色小镇发展情况来看，这个“特”是有一定的地域特色，包括本身离大城市的距离比较近，无论是文旅小镇、产业小镇，实际上都和人口密度、产业聚集有极大的关系。第二个就是它本身的资源情况，包括自然资源、农业资源、人文自然景观资源，它有传统文化传承概念在里面。

2. 产业小镇发展和产业园区一样，受政府意志作用影响，但是没有那么大，这跟产业聚集强度有关系。产业小镇变现周期更强一些，由于政府扶持等因素影响，租金无法提高，因此产业小镇变现存在一定的难度。另外产业小镇相对来说面积小，所以它跟产业园区不一样，股权投资、产业聚集量可能会存在一定的瓶颈。

3. 云栖小镇存在产业园区溢出的概念，在较小的区位里能够引进一些产业，很大程度是依托于大型的企业，并且这个企业有大量服务它的中小创新的企业，所以产业小镇某种意义是产业园区一个延伸和扩张。

4. 小镇从2015年以来，“政府引导、企业出钱，市场运作”是特色小镇基本的套路。另外还有一种PPP模式，实际PPP本质是一个融资模式，不是很好的运营模式。因此PPP模式是特色小镇重要的模式，但是目前处于势微的状态。

5. 目前特色小镇的金融支持以政府意志为主，是政府KPI考核的内容，政策性银行参与度比较大，但商业银行参与意愿相对来说比较一般，因此整个特色小镇投资还是比较偏一级投资模式，并没有形成真正的盈利的能力。特色小镇目前还处于探索期，部分的企业在这个探索期完成起步比较早，能力较强，资源禀赋较好，已经有一定的成果。

6. 小镇发展商实际要经历三个阶段：第一阶段是开发阶段，首先要解决融资的问题，能不能筹集到社会资本；第二阶段要解决盈利问题；第三阶段进入复制阶段，当资产去运营能形成自由的现金流，它就存在进入复制的可能性。

7.产业小镇目前发展来说，相对来说还是比较难，可能用股权投资还是比较难，产业小镇的投资很大程度跟地产开发相连，包括配套住宅和配套办公楼。

8. 文旅小镇未来发展具备巨大空间的市场，而且伴随很多的品牌的发展和企业、开发商的发展，未来空间会更大。如何利用自身的运营能力，打造新的IP，可能是所有文旅小镇企业应该要考虑的一个问题。而产业小镇，以地产绑产业的模式是现在比较好的一个模式。

演讲原文如下：

 大家好，今天很荣幸受到亿翰智库的邀请来这里跟大家分享一下我们对于特色小镇的看法，我是东方证券首席分析师，我之前在产业园区研究比较多，因为它跟房地产离的比较近，特色小镇相对来说是新生的事物，我的研究跟后来产业大佬讲的角度不是太一样，从细节颗粒度上面我的可能低一些。我希望我的想法和思考能够给后面的大佬有一个抛砖引玉的作用，主要是讲讲我研究产业园区慢慢研究小镇的看法来说。

      从资本市场来看，我们最关心或者最拿手可能在于讲商业模式和资本化的基本的东西。所以我今天演讲的主要内容就是讲我们怎么理解特色小镇商业模式和资本化的进程，所以讲到特色小镇到底特在哪里？从资本市场怎么看的？主要是三个方面，第一个特色小镇发展基本的现状，第二目前来看到底各方参与的情况怎么样，有哪些模式？第三我讲一下资本化的过程，就是特色小镇怎么样去变现，哪些特色小镇可能未来有生命力，如果要做特色小镇应该考虑什么问题？

      首先特色小镇核心还是产业，其实特色小镇和产业园区我们认为没有区别，但是特色小镇和产业园区可能的一些区别在于什么地方？可能区别的地方在于特色小镇要依托传统的东西，刚刚讲到浙江特色小镇为什么做的好，浙江原来小镇多，大家对文化理解比较多，浙江明清文化留下来，有大量古镇在浙江，其他的区域比较少，杭州特色小镇比较多，一方面杭州古镇比较多，杭州作为创新的区域有阿里在，有大型的企业在，实际这个东西带来的特色，你是特色小镇，必然有一个传承在里面，如果没有就不是特色的东西。

 2012年以后我们国家把特色小镇作为振兴小城镇、新兴城镇化的一个抓手，现在上海市委书记李强当时在浙江搞这个东西，我们从整体特色小镇发展情况来看，我们觉得这个“特”是有一定的地域特色，包括本身离大城市的距离比较近，无论是文旅小镇、产业小镇、产业小镇实际上都和人口密度、产业聚集有极大的关系。第二个就是它本身的资源情况，包括自然的资源、农业的资源、人文自然景观，它有一个传统文化，有一个传承概念在里面。

      所以我们可以看到中国最早出来第一批中国特色小镇，它还是有一个名单，相对来说特色小镇简单来分类，其实只有三类：第一文旅小镇最多，包括景区和旅游、文化特色的。第二类比较大是产业小镇，可以理解为产业园区萎缩版，也可以理解为某一个集镇特色产业聚集，像海宁皮革，它是特色产业本身的聚集，专业镇的概念。第三类就是农业小镇，它有农业资源的聚集和大城市基本的区位优势，特色小镇可以简单分为三类，只要在三类里面去好好做就是有机会。

      相对来说比较重要是文旅小镇和产业小镇，他们有各自的特点，首先文旅小镇其实现在是最多，为什么最多？肯定是最容易，它有自身自然禀赋的因素也有后发开发的因素，我们把文旅小镇景区看成是旧城改造计划，就跟大城市搞旧城改造或者租入办公室商业进行重新改造是类似的，改造完以后租金就上升了，很多老的景区生命力比较强，本身有人流量，要考虑自身有自然禀赋的因素，另外考虑后期运营的开发。第二文旅小镇体现现金流相对来说快一些，第三它的模式上面配合一些景区的旅游地产，可能也是比较容易去变现。

      产业小镇相对比较难，因为它主要要跟政府去沟通，政府对于自己片区里面产业有自身的看法，每个城市本身也具备一定的产业优势。所以怎么样能够把自上而下产业规划和自下而上的公司企业产业规划和自上而下政府想法和扶持能不能一起去做出来，这个相对来说就比较难了，目前我们研究下来可能产业小镇发展，它和产业园区一样，政府意志作用有，但是没有那么大，跟本身产业聚集强度有关系。第三产业小镇变现周期更加强一些，更多有政府扶持因素，它进来之后，租金也做不高，怎么样去变现这件事情，对于产业小镇来说还是比较难的。另外产业小镇相对来说面积小一点，所以它跟产业园区不一样，面积小，股权投资，产业聚集量可能会存在一定的瓶颈。

      产业小镇比较典型就是云栖小镇，在特色小镇聚集非常好，这个核心就是说有点产业园区溢出的概念，同时在比较小的区位里面能够把一些产业放进来，所以很大程度是依托于大型的企业，而这个企业有大量服务它的中小创新的企业，所以产业小镇某种意义是产业园区一个延伸和扩张。所以它的区位和产业都是非常重要的。

     目前来看整个小镇从2015年以来，还是以政府引导，企业作为主体，市场在运作，有很多的企业主体甚至只是做运营，由政府包给它。比如说大家都知道的梦想小镇，梦想小镇是政府余杭区政府拿了大量财政资金做补贴，但是它的运营商蔡更科技（音）运营，蔡更科技（音）是一个运营商，它开发不做，只做运营，它的目标就是怎么把财政的钱用掉。所以就是说政府引导、企业出钱，市场运作，一直以来都是特色小镇基本的套路，我们可以看到无论是文旅小镇还是产业小镇或者农业小镇，很大程度都是这种模式占主导，就是政府出钱，或者拿资金，或者投钱，由企业作为主体做市场化运作。之前还有一个PPP模式，导致目前来看PPP的项目公司来运营整个小镇，这种模式不是太占主流，而且目前处在不太好的状态。PPP很大一种程度是融资模式，PPP模式做的比较好就是华夏幸福，它的PPP模式非常有优势，实际PPP本质是一个融资模式，不是很好的运营模式。所以目前来看PPP模式也是特色小镇重要的模式，但是目前处在一个势微的状态。

      各方主体比较重要是金融机构，特色小镇开始开发的时候很难赚到钱，很难变现，目前金融支持以政府意志为主，在过去两年政府意志当中很大程度特色小镇非常热，已经程度地方政府考核的KPI，现在热度有所降低，依然是政府KPI考核的内容，政策性银行参与度比较大，特色小镇投资基金也是比较大，商业银行在里面参与意愿相对来说比较一般，所以其实从目前来看，整个特色小镇投资还是比较偏一级投资模式，并没有形成真正的盈利的能力。所以整体来看，整个特色小镇目前还处于探索期，部分的企业在这个探索期完成起步比较早，能力较强，资源禀赋较好，已经有一定的出来。中青旅也是文旅小镇做的比较好。

      特色小镇整个变现之路，就是怎么去资本化，是不是这个东西资本市场也要去追捧，在目前大势下面就是去杠杆背景底下，特色小镇的发展从原来重资本，重资源走向重运营的模式，所以在未来一段时间当中，无论我的文旅小镇，产业小镇还是农业小镇，是否能够运营好，这个是一个核心的要素。

      小镇发展商实际要经历三个阶段，这三个阶段经历完了，可能真发展商才能成为真正小镇发展商，首先是开发阶段，首先要解决融资的问题，开发商进来以后特色小镇发展非常快，因为开发商有钱，第二能不能筹集社会资本，目前没有reits，目前是统一运营管理，这个对开发商融资是比较好的模式，所有小镇第一步应该解决的问题是融资，第二步解决的问题就是盈利，能不能产生自己的自由现金流，如果没有一直贴着这个水镇，实际负担是非常重，很多小镇都是持有，中青旅挂牌收古北水镇，它的收入跟中青旅比，只占到中青旅10%，但是它的资产已经占到中青旅50%，这个东西资产非常重，运营刚才无论资产轻重，如果不能产生现金流，不能盈利，资本市场不会给它任何积极的看法。

      第三点要进入复制的阶段，说白了资产不重要，就是当我这个资产去运营，能够形成自由的现金流，它就存在进入复制的可能性，可以复制的情况下就可以借助资本来做这个工作，我们刚刚讲的灵山旅游集团，它实际上借助新汉胜境，它一分钱都没有出，都是当地政府出的钱。所以如果进入第三个复制阶段，特色小镇开发商发展可能已经完成，这样一个背景下，我相信资本市场也会对这个东西给予比较高度的认同。

      所以我们也看到特色小镇整体从项目层面主要还是靠整个地产销售的模式去快速回笼资金，产业资金、政府补贴，ABS，可能还是配一些资产的销售，包括刚刚做的酒店式公寓，酒店分割的销售，可以产权是分散，经营权是统一的。

      第二个比较重要的显现方法，就是产业经营要带来稳定现金流，目前古北水镇已经形成了三三制：门票收入、酒店收入、景区综合收入各占三分之一。目前来看小镇真正能做出来真的很困难，它有一定的特殊性，所以我们看到古北水镇是中青旅主导在运营，它的乌镇团队在打造北京的古北水镇，是在北方来说比较少的古镇旅游地。从投资人可以看到有国企、海外的投资人比较多，政府的扶持力度也是比较大，作为文旅小镇来说能做成是非常困难。第三个变现之路就是股权投资，主要是产业小镇的方向，我们也可以看到实际上在利用股权投资方式变现遭遇比较明显的瓶颈，所有特色小镇来看，目前看共享小镇还可以，但是政府砸钱很多，难以持续，很多地方做不了。因为小镇面积太小，就掏不出什么好的企业，产业小镇变现之路非常困难，只有产业园区，类似张江高科的模式，我看亿翰智库报告写了产业园区说了张江比较好的模式，从产业小镇角度来看，未来能够变现的可能性还是相对比较低。我们认为产业小镇目前发展来说，相对来说还是比较难，可能用股权投资还是比较难，产业小镇的投资很大程度跟地产开发相连，包括配套住宅和配套办公楼，尽管大家对华夏幸福有很多负面的说法或者大家有争议，实际上它是正确的模式做产业小镇，第一做某一个领域，要做的深和强，这是华夏幸福第一个，第二一定要配套做住宅，实际在产业小镇变现方面，华夏幸福是做的非常好的。

      我刚刚把我们的观点跟大家分享一下，我们认为文旅小镇未来发展具备巨大空间的市场，而且伴随很多的品牌的发展和企业、开发商的发展，未来空间越来越大，越来越得到大家的认可，当然过程如何利用自身的运营能力，打造新的IP，可能是所有文旅小镇企业应该要考虑的一个问题，刚刚讲到产业小镇，还是以地产绑产业的模式是现在比较好的一个模式。谢谢大家！