传统的国有土地一级开发模式有三种，即BT（建设-移交）模式、土地补偿模式和利润分成模式。2014年国务院发布了《关于加强地方政府性债务管理的意见》的43号文，全国各地政府常规性土地一级开发项目融资渠道受到了极大挑战。而土地出让收入是目前地方政府最为主要财政收入，所以土地一级开发项目唯有采用PPP模式，才是一种合理、高效的创新模式。以下是几种模式的介绍。
一、BT模式
土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。
很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。
二、土地补偿模式
土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金补偿，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。在土地补偿模式下，项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估，以便合理结算。
土地补偿模式从BT模式的基础上演变而来，是开发商曲线拿地，实现一二级联动开发的典型的商业模式。对于开发商而言，该模式有利于获取优质土地，从二级开发市场获取远多于一级开发的资金回报，但要承担巨大的现金流压力；对于政府而言，该模式无需政府财政兜底，减轻了财政压力，同时拥有该地块的规划权和土地经营权，有利于确保项目的整体发展方向，但土地补偿绕开了招拍挂，或使招拍挂形式化，有悖公开、公平、公正原则，具有一定的灰色性和政治风险，因此，土地补偿属于较为隐秘的商业模式，市场上此类案例几乎没有。
三、利润分成模式
利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的形式进行土地出让，土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集中资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成，一般而言，在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下，政府会承诺给予开发商较低的保本收益。
在分成模式下，分成比例因政府和企业博弈的结果而不同，不同的项目之间分成比例差别很大，有政府与企业按6:4分成的较低的比例，已有政府与企业按1：9分成的极高的比例。通常情况下，分成比例跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。
利润分成模式有利于充分利用开发商的土地经营能力，调动开发商进行土地深度经营的积极性，获取较高的土地增值收益，是近年来十分流行的土地一级开发商业模式。2010年，常州北部新城高铁片区的土地开发即采用该模式。负责开发该地块的开发商开发完成后，获得该地块土地前期开发总成本10%的工程收益，并与该地区政府、管委会对该地块土地出让净收益按照50%：50%的比例进行分成。
四、PPP模式
国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》的43号文之后，全国各地政府常规的土地一级开发融资渠道受到了极大的挑战。 文件中，赋予地方政府依法适度举债权限，但需要建立融资机制、预算管理、规模控制、考问机制，使得传统的由各地土地储备机构负责的土地一级开发贷款很难进行；文件还积极推广PPP模式，而重点在于政府将不承担投资者或特别目的公司的偿债责任。那么，在政府与社会资本合作过程中，合作的项目公司将承担几乎所有的融资风险。而融资的风险必将转嫁作为股东的社会资本，这就需要与之匹配相应的市场收益预期才能打动社会资本的介入。
土地一级开发内容可以是单一的经营性用地，也可以是市民中心、城市广场、轨道交通、产业园区等复合型地片。所以，土地一级开发项目PPP模式的重点是政府与社会资本合作运营的范围和范畴确定。
就一般而言，合作项目位于城市发展的新区或距离中心城区较远卫星新城，具有基础薄弱、开发跨度大、市场需求不明确的特点。所以在项目生成时对规划内容的市场合理化评估尤为关键，通过对项目开发投资和土地出让时间的合理假设和测算，获得项目的目标总投资成本、资金流、市场价值增长率、回报率数据等。通过这些数据的运用，政府与社会资本可以做出更为符合市场规律的PPP合作方案，真正达到风险可控、风险共担、项目可行。
PPP模式中常规的支付的方式有三种：社会资本直接向最终使用者销售、政府统一向最终使用者销售、社会资本向最终使用者销售的同时政府给予项目生存必要的补助或补偿。作为土地一级开发的最终产品“规划为可出让的土地”而言,因将来市场和公共资源的特性决定了其支付方式与传统的常规支付方式不同。
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